中國樓市已進(jìn)入下半場

1、中國樓市已進(jìn)入下半場|北京科技大學(xué)教授趙曉（資料圖）今日的中國，房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最愛與最恨。用兩句時髦的歌詞來表達(dá)，就是“想說愛你不容易”，“為何對你難舍又難續(xù)？”。面對中國顛簸的房地產(chǎn)市場，是愛，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。前幾天，有人問我：“在現(xiàn)在形勢下，有什么辦法既能維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，又能盤活房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)這個發(fā)動機(jī)再次成為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎？”。我的答復(fù)是我還沒有發(fā)現(xiàn)有這樣的好辦法，因為中

2、國房地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入下半場。上半場：冒險家的樂園上半場：冒險家的樂園從1998年中國住房制度改革到今天，房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)投資者是中國最幸運(yùn)和掙錢最多的一群人。地產(chǎn)商囤地就掙錢、投資者買房就獲利、政府賣地就暴利，什么投資分析，什么宏觀行情，想都不用想，扛著整麻袋錢放下就買，買完就走，走完就掙錢，真是一個搏傻的時代。與其他行業(yè)相比，過去的十幾年，房地產(chǎn)踢了個漂亮的上半場，至少5:0。再看我們的調(diào)控方式。房價一上漲，我們就調(diào)銀根、調(diào)地根，收緊

3、信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應(yīng)。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，應(yīng)該有短期的作用。但這也帶來了兩個嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費(fèi)者成了捎帶的受害者；二是本來要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給?？刂屏送恋毓?yīng)，沒有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢？這樣的結(jié)果就是經(jīng)過一段時間以后，供給會嚴(yán)重不足。一旦市場出現(xiàn)缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會逆轉(zhuǎn)，新一輪房價暴漲就

4、在所難免。而這個缺口往往就是地方政府自己偷偷挖的。我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺時，購房消費(fèi)者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準(zhǔn)備過冬。而消費(fèi)者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài)，有些前期過于冒進(jìn)或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟(jì)增速也會

5、由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們看到了什么呢？往往是各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子。缺口一打開，消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內(nèi)集中釋放。開發(fā)商趁機(jī)提價，房價報復(fù)性發(fā)彈在所難免，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規(guī)律。試想一下，如果在博弈的白熱化時