談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制

1、1談房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制談房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算與成本控制一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問壓房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復(fù)雜，但由于企業(yè)管理水平和會計人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財政部及上海市的政策規(guī)定，致使財務(wù)指標扭曲，成本不實，企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果無從體現(xiàn)。具體表現(xiàn)為:1成本對象設(shè)立的隨意性。成本對象設(shè)立的隨意性。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)根據(jù)合同或同時開工的工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)不同的成本對象。但有的小區(qū)卻往往將原

2、應(yīng)歸屬同一工程的項目分成多個對象。2動遷差價調(diào)房的補償收入直接沖減動遷成本動遷差價調(diào)房的補償收入直接沖減動遷成本。動遷房的補差數(shù)應(yīng)沖減用于動遷的房源成本，不能直接沖減動遷成本，補差收人應(yīng)補交營業(yè)稅金及附補差收人應(yīng)補交營業(yè)稅金及附加。3成本不進行分配或隨意分配成本不進行分配或隨意分配。用于動遷的商品房成本不根據(jù)實際去向和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關(guān)部門有時根本不作任何分配。因此，都造成成本嚴重不實。4實物與帳面成本結(jié)

3、轉(zhuǎn)不一致。實物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購或自建動遷用房、商品房內(nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，致使帳面和實物數(shù)量嚴重不符。5成本末打足。成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：(1)因不能及因不能及時取得發(fā)票，應(yīng)計入而未人的成本。時取得發(fā)票，應(yīng)計入而未人的成本。承包單位因開出發(fā)票就須繳納營業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不能及時支付款項的，就不開出發(fā)票。對此，房地產(chǎn)公司就難以

4、及時進行成本核算，造成成本低于實際數(shù)以2)公建配套設(shè)施不按預(yù)算計提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)公建配套設(shè)施不按預(yù)算計提。按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。模大的，可按建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不提。6不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)為工程的竣工交付。在結(jié)轉(zhuǎn)時，首

5、先要審查完工部分工程的單項成本是否全部計入，其次審查公共費用是否足額分攤，如配套設(shè)施費用、動遷成本及前期費用的分攤等。7結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時任意預(yù)計銷售成本或按照內(nèi)部所謂計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時任意預(yù)計銷售成本或按照內(nèi)部所謂計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。由于前述因素的存在，商品房銷售時，企業(yè)無法得到真實的成本資料，因此一些31排污排洪費排污排洪費2供電費供電費3供氣費供氣費4供水費供水費5通訊費通訊費6照明費照明費7環(huán)衛(wèi)費環(huán)衛(wèi)費8道路橋梁涵洞道路橋梁涵洞

6、9綠化帶綠化帶10建設(shè)配套費建設(shè)配套費:(1)住宅建設(shè)配套；（住宅建設(shè)配套；（2）人防工程費，）人防工程費，(3)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，(4)臨時建設(shè)工程費，臨時建設(shè)工程費，(5)臨時占路費臨時占路費；施工配套費施工配套費:(1)許可證執(zhí)照費，許可證執(zhí)照費，(2)新型墻體材料費，新型墻體材料費，(3)檔案保證金，檔案保證金，(4)竣工圖編制技竣工圖編制技12其他其他。公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費l教育設(shè)施費教育設(shè)施費2醫(yī)療設(shè)施

7、費醫(yī)療設(shè)施費3商業(yè)設(shè)施費商業(yè)設(shè)施費4地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費地區(qū)行政設(shè)施建設(shè)費5服務(wù)服務(wù)設(shè)施費設(shè)施費6其他。其他。開發(fā)間接費開發(fā)間接費1工資；工資；2福利費；福利費；3折舊費；折舊費；4修理費；修理費；5辦公費；辦公費；6水電費；水電費；7勞動保勞動保護費；護費；8利息；利息；9審計費；審計費；10公證費；公證費；11評估費；評估費；12周轉(zhuǎn)房攤銷；周轉(zhuǎn)房攤銷；13其他。其他。(三)準確進行成本分配。成本分配主要有四個標準:(1)因果關(guān)系法因

8、果關(guān)系法。追溯成本發(fā)生的原因據(jù)以分攤成本。如基礎(chǔ)設(shè)施費的分攤。(2)受益程度。受益程度。以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預(yù)算面積分配。(3)公平合理公平合理。有時盡管與某項特定成本并無直接聯(lián)系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，其依據(jù)為從公司角度出發(fā)，該間接成本是大家“應(yīng)接受“的成本。(4)承受能力承受能力。按成本對象的負擔能力分攤間接成本。要求獲利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，能產(chǎn)生納稅收益，對

9、整個企業(yè)集團有利。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應(yīng)視同資本性支出進行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。雖然成本分配的方法較多，但并不表明會計人員可以隨意分攤，需要服從于成本分配目的亦即成本分配的意圖。成本分配目的主要是提供經(jīng)濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中心努力降低成本等。(四)正確劃分開發(fā)

10、間接費與期間費用。按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場設(shè)立的正確劃分開發(fā)間接費與期間費用。按照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場設(shè)立的管理機構(gòu)管理機構(gòu)(如指揮部等如指揮部等)的費用方可列入開發(fā)間接費。但有些企業(yè)將公司工程部的費用方可列入開發(fā)間接費。但有些企業(yè)將公司工程部等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門費用均列入開發(fā)間接費，以達到減少期間費用、提高利等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門費用均列入開發(fā)間接費，以達到減少期間費用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數(shù)。潤的目的，