房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)治

1、認(rèn)真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)治理”工作,2009.5,認(rèn)真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)治理”工作,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí)二、容積率的制定與調(diào)整 三、清理核查工作的重點(diǎn),一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),1.容積率的概念在一定的地塊內(nèi)，（允許修建的）總建筑面積與建筑用地面積的比值。,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),2.研究建筑容積率的意義（1）控制容積率是政府衡量土地使用強(qiáng)度和評(píng)價(jià)土地利用合理性的重要指標(biāo)和基

2、本手段。（2）提高容積率是開發(fā)商獲取超額利潤(rùn)的工具。（3）合理容積率是業(yè)主享受必要環(huán)境條件的基本保證。（4）把握容積率是遏制房地產(chǎn)業(yè)腐敗的突破口。小結(jié)：雙刃劍——科學(xué)制定——嚴(yán)格執(zhí)行,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),3.容積率的特性（1）容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘浚ㄈ莘e率＝總建筑面積 / 凈地塊面積）凈地塊：建筑所使用的場(chǎng)地；總建筑面積：地面以上部分的建筑面積總和。（2）在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)

3、成正比；在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。（3）在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比。（4）容積率是相對(duì)指標(biāo)，有一定彈性。小結(jié)：彈性——度量,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),4.確定容積率的原則 （1）容積率上限：取決于環(huán)境質(zhì)量的最起碼要求； （2）容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價(jià)。小結(jié)：客觀值——普遍性——避開開發(fā)商,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),5. 確定容積率的依據(jù)（1）

4、國(guó)家和省的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范（2）城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃（3）城市的經(jīng)濟(jì)狀況（4）地塊的實(shí)際情況小結(jié)：因地制宜——政策性——地方性,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),6.影響容積率的主要因素（1）地塊的使用性質(zhì)；（2）地塊的區(qū)位；（3）城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量；（4）地塊空間環(huán)境條件－表現(xiàn)為城市設(shè)計(jì)的要求；（5）建造方式與形體；（6）地塊土地出讓價(jià)格；（7）歷史環(huán)境的保護(hù)。小結(jié)：多因子——技術(shù)支撐——經(jīng)驗(yàn)積累,一、

5、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),7.確定容積率的方法（1）形體布局模擬；（2）經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)；（3）調(diào)查分析對(duì)比。小結(jié)：方案對(duì)比——集思廣益,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),8.容積率下限的確定開發(fā)總投入×利潤(rùn)率＝總產(chǎn)出－總投入小結(jié)：利益兼顧,一、對(duì)建筑容積率的基本認(rèn)識(shí),9.容積率的調(diào)節(jié)指導(dǎo)原則：利益分享、不超上限；調(diào)節(jié)方法：調(diào)節(jié)系數(shù)法 地塊出讓價(jià)格升值率＝調(diào)節(jié)系數(shù)×建筑面積增加率小結(jié)：復(fù)雜

6、性——明確性——公開性,二、容積率的制定與調(diào)整,1. 容積率的制定程序（1）下達(dá)任務(wù)（2）熟悉總規(guī)（3）現(xiàn)場(chǎng)踏查（4）編制方案（5）技術(shù)審查（6）行政把關(guān)（7）專家論證（8）匯總修改（9）上報(bào)批準(zhǔn)小結(jié)：程序嚴(yán)密——大漏洞概率低,二、容積率的制定與調(diào)整,2.容積率調(diào)整的必要性（1）制定程序的漏洞（2）決策過(guò)程的偏差（3）實(shí)施條件的變化（4）經(jīng)濟(jì)利欲的膨脹小結(jié)：多數(shù)實(shí)施順利——個(gè)別在所難免,二、容積率的制定與

7、調(diào)整,3. 容積率調(diào)整的程序（1）調(diào)整申請(qǐng)（2）行政審核（3）下達(dá)任務(wù)（4）技術(shù)論證（5）專家論證（6）現(xiàn)場(chǎng)公示（7）行政匯總（8）重編控規(guī)（9）上報(bào)批準(zhǔn)小結(jié)：陽(yáng)光規(guī)劃——科學(xué)可行——杜絕腐敗,二、容積率的制定與調(diào)整4.容積率上限的控制住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)萬(wàn)m2/hm2）,注：①混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值； ②本表不計(jì)入地下層面積。,二、容積率的制定與調(diào)整,（2）其它用地容

8、積率表4.6.doc小結(jié)：把握上限——適用安全,三、清理核查工作的重點(diǎn),1.核查有關(guān)資料的真實(shí)性（1）有關(guān)資料是否齊全（2）有關(guān)資料的核發(fā)時(shí)間是否真實(shí)、合法選址意見(jiàn)書（附規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）——建設(shè)用地規(guī)劃許可證——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——竣工驗(yàn)收（3）核發(fā)機(jī)關(guān)是否合法（4）核發(fā)程序是否合法（5）有關(guān)資料是否清晰，有否涂改,三、清理核查工作的重點(diǎn),2.原始容積率的合理性（1）是否明確（2）是否超出上限值,三、清理核查工作的重

9、點(diǎn),3.修改程序的合法性（1）是否提出申請(qǐng)（2）是否進(jìn)行論證（3）是否進(jìn)行公示（4）是否經(jīng)過(guò)批準(zhǔn),三、清理核查工作的重點(diǎn),4.修改結(jié)果的合理性（1）申請(qǐng)理由是否合理（2）有否論證資料（3）是否超出上限（4）利益分配是否合理,三、清理核查工作的重點(diǎn),5.核查容積率執(zhí)行情況（1）核算建筑面積,三、清理核查工作的重點(diǎn),建筑物面積計(jì)算方法①建筑面積按建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算（勒腳應(yīng)扣除；內(nèi)部局部樓層無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按結(jié)構(gòu)底

10、板面積計(jì)算，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算）；②對(duì)于平屋頂房間：h≥2.2m應(yīng)計(jì)算全面積；h〈2.2m應(yīng)計(jì)算1/2面積； 對(duì)于坡屋頂房間：h≥2.1m應(yīng)計(jì)算全面積；h〈2.1m應(yīng)計(jì)算1/2面積（但h〈1.2m的部分不應(yīng)計(jì)入）；③有永久性頂蓋而無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按水平投影的1/2計(jì)算；④各種井類和變形縫按自然層數(shù)計(jì)算；⑤雨棚挑出長(zhǎng)度≥2.1m 應(yīng)按水平投影的1/2計(jì)算；⑥陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按水平投影的1/2計(jì)算；⑦高低聯(lián)跨建筑應(yīng)分

11、別計(jì)算，變形縫算在低跨內(nèi)。,三、清理核查工作的重點(diǎn),下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積：①建筑物通道（騎樓、過(guò)街樓）的底層。②建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。③建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等。④屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池。⑤建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)。⑥勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)

12、的雨蓬以及建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。⑦無(wú)永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。⑧自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。⑨獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。,三、清理核查工作的重點(diǎn),注意：①核算容積率時(shí)，不計(jì)入地下室面積；②住宅建筑層高超過(guò)3.6m的，應(yīng)另計(jì)；其它建筑不區(qū)分層高。（2）核算用地面積用地面積＝征地總面積－代征道路用地－代征綠