重慶市城鎮(zhèn)土地分等研究.pdf

1、城鎮(zhèn)土地分等是通過(guò)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間的地域差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行分類(lèi)排隊(duì)，評(píng)定城鎮(zhèn)等。本文分析了我國(guó)城鎮(zhèn)土地分等理論和實(shí)踐的現(xiàn)狀，指出現(xiàn)狀研究的不足；系統(tǒng)研究了城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法和程序。 新一輪全市范圍內(nèi)的土地級(jí)別更新，并沒(méi)有進(jìn)行土地分等，各郊區(qū)、市、縣都是根據(jù)各自的市場(chǎng)價(jià)格孤立地進(jìn)行土地級(jí)別更新，完全可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、市場(chǎng)地價(jià)水平較高的區(qū)、市、

2、縣，其土地首位級(jí)別比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、市場(chǎng)地價(jià)水平較低還要低，各郊區(qū)、市、縣土地級(jí)別配置非常紊亂，與實(shí)際情況嚴(yán)重不符。之所以出現(xiàn)這些問(wèn)題都是因?yàn)闆](méi)有進(jìn)行土地分等所造成的結(jié)果。城鎮(zhèn)土地定級(jí)和土地分等是有密切關(guān)系的，土地分等要控制土地定級(jí)，土地定級(jí)是土地分等的細(xì)化。目前重慶市正在開(kāi)展全市的城鎮(zhèn)土地級(jí)別更新，在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等研究不僅具有理論意義，更具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值。 本文在全國(guó)率先開(kāi)展對(duì)重慶市城鎮(zhèn)土地分等的研究，根據(jù)城

3、鎮(zhèn)土地分等規(guī)程，結(jié)合重慶區(qū)情，研究了重慶市城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法和流程，包括分等因素選擇、權(quán)重確定、分值計(jì)算、初步等驗(yàn)證、最終等確定，尤其是針對(duì)重慶區(qū)情，提出了在分等因素選擇、權(quán)重確定、土地等確定的特色和創(chuàng)新方法。提出強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃對(duì)城鎮(zhèn)土地分等的指導(dǎo)是本文在全國(guó)城鎮(zhèn)土地分等技術(shù)方法上最大的創(chuàng)新。 本文所選取的因素包括了城鎮(zhèn)區(qū)位因素、城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素、城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素、區(qū)域綜合服務(wù)能

4、力因素、區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素，基本上含蓋了影響城鎮(zhèn)土地分等的所有因素，并且在選取因素時(shí)，既考慮了各城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀，也適當(dāng)參考了未來(lái)的發(fā)展情況。 重慶市城鎮(zhèn)土地分等適當(dāng)弱化了市場(chǎng)價(jià)格對(duì)初步等劃分的調(diào)整。另外，部分地區(qū)在劃分出城鎮(zhèn)等之后還確定了等別地價(jià)，我們覺(jué)得這一做法值得商榷，因?yàn)槌擎?zhèn)分等范圍遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)土地定級(jí)，既然是以城鎮(zhèn)以商業(yè)或住宅的最高地價(jià)為代表，在大面積地區(qū)確定平均地價(jià)一是難度大，二是代表性差，說(shuō)服力不強(qiáng)。 在確定重慶