關(guān)于投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的幾點建議

1、<p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的幾點建議</p><p>　　摘要：投資性房地產(chǎn)是一種企業(yè)為了賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值目的而專項持有的一種房地產(chǎn)。隨著近年來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的經(jīng)濟(jì)形式走低，現(xiàn)部分城市已出現(xiàn)房產(chǎn)飽和局面，為了走出整體經(jīng)營規(guī)模壯大但市場現(xiàn)狀不容樂觀、庫存量居高不下的困境，自行開發(fā)的房屋轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)愈來愈多，而持有待售的投資性房地產(chǎn)的涉稅問題將變得尤為重要。本文便選取投資性房地產(chǎn)為

2、視角，對其稅收籌劃進(jìn)行展開探討，進(jìn)而提出其稅收方面的相關(guān)籌劃建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險籌劃 </p><p><b>　　一、稅收籌劃概述 </b></p><p>　　稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動來改變企業(yè)各項要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)

3、、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。 </p><p>　　企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠(yuǎn)、深度發(fā)展的

4、戰(zhàn)略意義。 </p><p>　　首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實際經(jīng)濟(jì)價值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會

5、相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進(jìn)一步左右消費者的重新選擇，從而實現(xiàn)刺激消費者購買需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。 </p><p>　　二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點 </p><p>　　提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點。此外，企業(yè)在進(jìn)

6、行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時，還要學(xué)會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。 </p><p>　　首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活動的安全與靈活保障性。

7、其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉(zhuǎn)讓、成本（費用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競爭力。 </p><p>　　本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。 </p><p>　　1、初始出租時稅務(wù)籌劃 &l

8、t;/p><p>　　企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時，可通過兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。 </p><p>　　通常

9、情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計算應(yīng)繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企

10、業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時通過出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實意義。 </p><p>　　2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃 </p><p>　　我國制定的

11、有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計劃出租時不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。 </p>&l

12、t;p>　　3、持有期間稅務(wù)籌劃 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。 </p><p>　

13、　4、后期處置時稅務(wù)籌劃 </p><p>　?。?）契稅的納稅籌劃。企業(yè)應(yīng)選擇非貨幣性資產(chǎn)交換的方式進(jìn)行契稅的減征，相關(guān)契稅法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)及房屋交換所繳納的契稅應(yīng)以所交換房屋價格的差額進(jìn)行計算，交換價值若相等則免征契稅，交換價值若不等則由多交付貨幣一方繳納稅款。因此，在投資性房地產(chǎn)后期處置時，應(yīng)巧妙地尋找一個中間橋梁進(jìn)行契稅的納稅籌劃。 </p><p>　?。?）土地增值稅的納稅