縣級(jí)市現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)思考

1、<p>　　縣級(jí)市現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)思考</p><p>　　物業(yè)服務(wù)業(yè)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。目前，縣級(jí)市這一層面的物業(yè)服務(wù)業(yè)正處于擴(kuò)張發(fā)展期后的低谷階段，是房地產(chǎn)業(yè)鏈條中的薄弱環(huán)節(jié)。促進(jìn)縣級(jí)市現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，需要規(guī)范管理，更需要培育扶持。 </p><p>　　一、縣級(jí)市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn) </p><

2、p>　　各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平不同，縣級(jí)市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀也存在差距，一般具有以下特點(diǎn)。 </p><p>　　第一，小、微物業(yè)企業(yè)占絕大多數(shù)，服務(wù)層次較低，行業(yè)虧損面大。以浙江省東陽(yáng)市為例，注冊(cè)的35家物業(yè)公司中，從業(yè)人員在30人以下的29家，占83%，三級(jí)及暫定資質(zhì)的企業(yè)33家，占94%。退休人員或年齡已達(dá)退休的人員多，約占60%以上，初中以下文化程度約占60%以上。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，繳費(fèi)率低，90%以上的

3、企業(yè)虧損。服務(wù)內(nèi)容基本上停留在保安、保潔等方面，綠化養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)等許多企業(yè)主要還是靠外包解決。 </p><p>　　第二，前期物業(yè)服務(wù)靠法規(guī)支撐，后期物業(yè)服務(wù)多種模式并存，物業(yè)公司服務(wù)范圍相對(duì)萎縮。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售前必須簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，在業(yè)委會(huì)成立前的前期物業(yè)，都由有資質(zhì)的物業(yè)公司管理。業(yè)委會(huì)成立后，物業(yè)管理模式就發(fā)生了變化。以浙江省東陽(yáng)市為例，截至2011年底

4、，已成立業(yè)委會(huì)的29個(gè)小區(qū)（樓盤）中，由業(yè)委會(huì)自我管理的小區(qū)（樓盤）21個(gè)，占72.4%，仍由物業(yè)服務(wù)公司管理的小區(qū)（樓盤）只存8個(gè)，占27.6 %。業(yè)委會(huì)成立后物業(yè)公司退（撤）出，已成為一種趨勢(shì)。 </p><p>　　第三，基本上都沒有出臺(tái)適合本地實(shí)際的行業(yè)管理辦法或政策。管理依據(jù)基本上按照省條例。管理體制上一般是多家分管，如住建局管資質(zhì)審批和物業(yè)維修基金；房管部門管業(yè)委會(huì)備案；公安、行政執(zhí)法、街道等按職責(zé)分

5、管相關(guān)事務(wù)。 </p><p>　　第四，各種矛盾日益突出，發(fā)展難題亟待破解。 </p><p>　　一是社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求增加與物業(yè)公司服務(wù)范圍相對(duì)萎縮并存；物業(yè)公司拓展服務(wù)范圍、提升服務(wù)水平的能力不強(qiáng)與動(dòng)力不足的現(xiàn)象同時(shí)存在；物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)大面積虧損與行業(yè)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在；物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才相當(dāng)缺乏，而人才后備更顯不足。 </p><p>　　二是物業(yè)收費(fèi)難等困

6、擾行業(yè)發(fā)展的老矛盾沒有緩解，新矛盾不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，浙江省東陽(yáng)市人民法院2012年1至8月份受理的物業(yè)糾紛訴訟就達(dá)169起，比2011年全年受案數(shù)125起增加35%，比2010年全年受案數(shù)94起增加80%。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)的矛盾、業(yè)委會(huì)與業(yè)主的矛盾已成為影響物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要矛盾。業(yè)委會(huì)成員的素質(zhì)、業(yè)委會(huì)的運(yùn)作在相當(dāng)程度上成為影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)的關(guān)健因素。 </p><p>　　三是業(yè)委會(huì)自主管理小區(qū)

7、（樓盤）的運(yùn)作主要依靠業(yè)委會(huì)成員的個(gè)體素質(zhì)支撐，矛盾糾紛、電梯和消防等公用設(shè)施運(yùn)行安全、公用建筑物的質(zhì)量保養(yǎng)等隱患不同程度地在積累。 </p><p>　　四是小區(qū)停車矛盾日益尖銳，違章裝修問題越來越成為新小區(qū)物業(yè)管理的首要難題，干擾和影響了小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作的開展，加劇了業(yè)主間矛盾，損害了小區(qū)居住環(huán)境。 </p><p>　　二、影響縣級(jí)市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要問題 </p>

8、<p>　　1.小區(qū)（樓盤）規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)先天不足 </p><p>　　樓盤規(guī)模小。仍以浙江省東陽(yáng)市為例，到2011年底為止已交付的66個(gè)小區(qū)（樓盤）中，100套以下的項(xiàng)目 21個(gè)，占 31.8%；101至300套的項(xiàng)目26 個(gè)，占39.4%；301至600套的項(xiàng)目9個(gè)，占13.6%；601至1000套的項(xiàng)目 5個(gè)，占7.6%；1000套以上的項(xiàng)目?jī)H5個(gè)，占7.6%。50%以上的項(xiàng)目規(guī)模在業(yè)內(nèi)認(rèn)

9、為的物業(yè)服務(wù)最低盈虧平衡點(diǎn)以下。 </p><p>　　2.認(rèn)識(shí)不足，觀念滯后 </p><p>　　對(duì)物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù)、有償服務(wù)的觀念，許多業(yè)主還未接受；將物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)的契約關(guān)系視為雇傭關(guān)系，將物業(yè)從業(yè)人員視作“傭人”的觀點(diǎn)還有相當(dāng)市場(chǎng)；業(yè)委會(huì)成員對(duì)業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、地位、作用認(rèn)識(shí)不足，將其和村委會(huì)、居委會(huì)相混淆的絕不是個(gè)別現(xiàn)象；重開發(fā)建設(shè)、輕物業(yè)服務(wù)，重前期銷售、輕后續(xù)服務(wù)的觀念在開

10、發(fā)企業(yè)中也普遍存在。物業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員傳統(tǒng)觀念強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)淡。 </p><p>　　3.物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，影響行業(yè)提升和發(fā)展 </p><p>　　物業(yè)服務(wù)是典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)力成本及費(fèi)用約占經(jīng)營(yíng)收入的80%以上，受人工工資上漲的壓力最大。各種稅費(fèi)約占經(jīng)營(yíng)收入的10%以上。物業(yè)企業(yè)大都是新近創(chuàng)辦的，無積累，物業(yè)行業(yè)又面臨低成本競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)委會(huì)通過招收自然人的方式來完成小區(qū)保安、保潔，

11、既無稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，又無政府監(jiān)管和資質(zhì)審查的壓力。因此，縣級(jí)市物業(yè)企業(yè)從總體上說，行業(yè)的生存問題尚未解決，行業(yè)發(fā)展和提升更談不上。 </p><p><b>　　4.動(dòng)態(tài)管理滯后 </b></p><p>　　在行業(yè)靜態(tài)管理如資質(zhì)審查、業(yè)委會(huì)成立備案、物業(yè)維修基金繳存管理等不斷強(qiáng)化的同時(shí)，行業(yè)的動(dòng)態(tài)管理如日常矛盾的調(diào)處、違章裝修查處等問題的解決機(jī)制明顯滯后。業(yè)委會(huì)活動(dòng)的監(jiān)

12、管基本上還是空白。 </p><p>　　三、關(guān)于促進(jìn)縣級(jí)市物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的建議 </p><p>　　1.必須堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的行業(yè)發(fā)展方向 </p><p>　　物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)發(fā)展空間很大。就浙江省東陽(yáng)市而言，從2011年開始，每年交付的住宅建筑面積基本上穩(wěn)定在40萬平方米左右。對(duì)于小且不能封閉的多層樓盤，業(yè)委會(huì)（業(yè)主）的自我管理模式有其合理性。但必須明確市場(chǎng)

13、化運(yùn)作、專業(yè)化服務(wù)、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)始終是現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的方向。 </p><p>　　2.將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展列入政府工作的議事日程 </p><p>　　第一，充分利用政府平臺(tái)的資源優(yōu)勢(shì)，通過加強(qiáng)宣傳，增進(jìn)社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的了解，提高認(rèn)識(shí)，推動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。 </p><p>　　第二，從規(guī)劃著手，重視具有一定居住規(guī)模、配套完善、布點(diǎn)合理的住宅小區(qū)（樓盤）開發(fā)

14、建設(shè)，為物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展、提升從源頭上創(chuàng)造條件。 </p><p>　　第三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)及小區(qū)（樓盤）的動(dòng)態(tài)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)日常監(jiān)管和糾紛調(diào)處工作的責(zé)任部門宜落實(shí)街道、社區(qū)，實(shí)行屬地管理，以有利于問題的及時(shí)處理；結(jié)合創(chuàng)新社會(huì)管理模式活動(dòng)，關(guān)注業(yè)委會(huì)這一新社會(huì)組織的活動(dòng)情況，摸索、探討對(duì)業(yè)委會(huì)的管理方式。 </p><p>　　第四，確立“在培育中加強(qiáng)管理、在扶持中進(jìn)行規(guī)范”的行業(yè)

15、發(fā)展政策方針，加大政策扶持力度，落實(shí)稅收減免、金融扶持、社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼、培訓(xùn)補(bǔ)貼等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。根據(jù)縣級(jí)市物業(yè)小、樓盤多、小微企業(yè)多的實(shí)際情況，適當(dāng)放寬物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審查中的專職人員配備等行業(yè)靜態(tài)管理要求。 </p><p>　　3.加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè) </p><p>　　物業(yè)企業(yè)要通過改進(jìn)服務(wù)態(tài)度、提升物業(yè)服務(wù)核心價(jià)值、發(fā)揮專業(yè)化服務(wù)優(yōu)勢(shì)，來擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)的影響力，提高社會(huì)對(duì)