淺談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理</p><p>　　摘 要：工程項(xiàng)目的建設(shè)中，把工程施工中的質(zhì)量控制落實(shí)到實(shí)處才能使企業(yè)立足。本文主要論述了房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以期通過控制這些環(huán)節(jié)，努力提高建筑的質(zhì)量。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 施工階段 質(zhì)量管理 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：

2、 A </p><p>　　工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵，質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響工程建成后的運(yùn)用。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量控制為中心，把工程質(zhì)量作為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系，通過控制項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量控制、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制、缺陷責(zé)任期質(zhì)量控制、信息反饋期質(zhì)量控制等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到控制項(xiàng)目工程質(zhì)量的目的。 <

3、;/p><p>　　在開發(fā)階段，現(xiàn)場(chǎng)管理部門建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約的管理模式也漸漸適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，同時(shí)也適應(yīng)了企業(yè)為主體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式。作為質(zhì)量建設(shè)的重中之重，房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量控制顯得尤為重要。 </p><p>　　一、明確業(yè)主身份和房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量控制的依據(jù) </p><p>　　近年來隨著國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的從嚴(yán)控制，對(duì)住

4、宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場(chǎng)做強(qiáng)勝劣汰的新一輪洗牌。業(yè)主作為工程項(xiàng)目投資人，是項(xiàng)目產(chǎn)品的所有者和使用者，如何使投資項(xiàng)目如期完工，發(fā)揮投資效益，是每個(gè)業(yè)主的頭等大事。 </p><p>　　業(yè)主工程項(xiàng)目管理應(yīng)該是包括項(xiàng)目從決策立項(xiàng)到交付使用維護(hù)全過程的管理。業(yè)主工程項(xiàng)目全面管理的中心，對(duì)項(xiàng)目管理的成敗負(fù)有全面責(zé)任。尤其是施工階段，業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的管理一定要全面而有效。依據(jù)包括：國家建設(shè)部、省市頒布的工

5、程建設(shè)監(jiān)理法規(guī)、規(guī)范及專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主與承包商簽訂的正式合同、協(xié)議、文件及補(bǔ)充合同和協(xié)議；經(jīng)批準(zhǔn)承包商使用的設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)規(guī)范、檢測(cè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、試驗(yàn)規(guī)范等；施工合同工程量清單及說明；業(yè)主簽發(fā)的與本工程項(xiàng)目有關(guān)的指令及文件；經(jīng)監(jiān)理工程師核查簽字確認(rèn)并報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)的工程變更、工程延期、費(fèi)用索賠、工程分包等指令及文件。 </p><p>　　二、在項(xiàng)目施工階段，加強(qiáng)對(duì)工程監(jiān)理的管理 </p><p&g

6、t;　　在施工前對(duì)監(jiān)理單位的質(zhì)量控制也必須保證。建設(shè)監(jiān)理制實(shí)施以來，工程建設(shè)質(zhì)量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，使監(jiān)理單位能夠有效控制工程項(xiàng)目質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求去做，并賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)力，使監(jiān)理工程師能夠較好地履行監(jiān)理合同所規(guī)定的各項(xiàng)目職責(zé)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。 </p><p>　　所以業(yè)主要選擇好的監(jiān)理單位，依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理理規(guī)范》

7、、《建設(shè)工程監(jiān)理合同》及其它有關(guān)法律法規(guī)，審核項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)及人員配置，審查項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃，檢查監(jiān)理合同履行情況。監(jiān)理單位的選擇可通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、直接委托的方式選定監(jiān)理單位。好的監(jiān)理單位，將對(duì)工程管理起到積極作用。完善的監(jiān)理機(jī)構(gòu)及人員配置才能較好地開展監(jiān)理工作。審核監(jiān)理單位是否按工程特點(diǎn)、項(xiàng)目的總體目標(biāo)及要求設(shè)置監(jiān)理機(jī)構(gòu)，了解監(jiān)理人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)職務(wù)和職稱結(jié)構(gòu)是否合理，監(jiān)理機(jī)構(gòu)能否根據(jù)工程建設(shè)強(qiáng)度、復(fù)雜程度、業(yè)務(wù)水平、職能分工等

8、配置人員數(shù)量。監(jiān)理規(guī)劃方面，重點(diǎn)審查項(xiàng)目總體目標(biāo)是否與合同目標(biāo)一致，工程投資、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度控制措施是否得當(dāng)，合同管理、信息管理措施是否落實(shí)，組織協(xié)調(diào)方式、方法和內(nèi)容是否齊全，監(jiān)理工作流程是否合理。合同履行情況的檢查主要是檢查項(xiàng)目監(jiān)理對(duì)工程實(shí)際進(jìn)度的控制是否在進(jìn)度目標(biāo)范圍內(nèi)，工程質(zhì)量控制是否符合國家現(xiàn)行的有關(guān)工程質(zhì)量法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等規(guī)定，工程質(zhì)量是否達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)的要求，工程投資控制是否在滿足進(jìn)度和質(zhì)量前提下，實(shí)際投資不超

9、過計(jì)劃投資。業(yè)主督促監(jiān)理單位履行合同， 實(shí)現(xiàn)投資者的投資目標(biāo)和期望</p><p>　　三、房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容 </p><p>　　施工單位的選擇。通過招投標(biāo)，選定具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位從事工程建設(shè)工作，對(duì)其進(jìn)行綜合考察評(píng)定，以保證有實(shí)力和能力來完成開發(fā)項(xiàng)目的施工，并與其簽訂工程施工合同。 </p><p>　　技術(shù)交底。開工前，由企業(yè)或項(xiàng)目技術(shù)

10、負(fù)責(zé)人組織全面的技術(shù)交底。工程復(fù)雜、工期長(zhǎng)的工程可按基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修幾個(gè)階段分別組織技術(shù)交底。各分項(xiàng)工程施工前，應(yīng)由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人向參加該項(xiàng)目施工的所有班組和配合工種進(jìn)行交底。內(nèi)容包括圖紙交底、施工組織設(shè)計(jì)交底、分項(xiàng)工程技術(shù)交底和安全交底等。 </p><p>　　測(cè)量控制。復(fù)核給定的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基準(zhǔn)線和參考標(biāo)高等的測(cè)量控制點(diǎn)，進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量放線。準(zhǔn)確地測(cè)定與保護(hù)好場(chǎng)地平面控制網(wǎng)和主軸線的樁位，抽檢建筑方格網(wǎng)。控

11、制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點(diǎn)以及標(biāo)樁埋設(shè)位置等。 </p><p>　　材料控制。材料質(zhì)量抽樣應(yīng)按規(guī)范規(guī)定的部位、數(shù)量及采選的操作要求進(jìn)行，避免材料損失、變質(zhì)，按質(zhì)、按量、按期滿足工程項(xiàng)目的需要。 </p><p>　　四、在項(xiàng)目施工階段，對(duì)施工單位的管理 </p><p>　　業(yè)主對(duì)施工單位的管理主要委托監(jiān)理單位來實(shí)施，業(yè)主為施工單位提供施工條件，對(duì)施工單位日常工作進(jìn)行管理。

12、 </p><p>　　施工條件方面，業(yè)主為施工單位提供“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整）的施工場(chǎng)地，解決施工現(xiàn)場(chǎng)與城鄉(xiāng)公共道路的通道，向施工單位交待施工場(chǎng)地的工程地質(zhì)和地下管線等資料，協(xié)調(diào)各方之間關(guān)系，組織有關(guān)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底工作，督促檢查合同執(zhí)行情況，按合同規(guī)定支付各項(xiàng)款項(xiàng)，處理好工程項(xiàng)目中出現(xiàn)的新問題和矛盾沖突，為施工單位創(chuàng)造良好施工環(huán)境。 </p&

13、gt;<p>　　日常工作方面，業(yè)主已將質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制，合同、信息管理，協(xié)調(diào) </p><p>　　工作委托監(jiān)理單位實(shí)施。對(duì)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、文明施工等日常工作不在委 </p><p>　　托范圍，業(yè)主應(yīng)要求施工單位制定相應(yīng)的制度，編制相應(yīng)的技術(shù)措施，監(jiān)督施 </p><p>　　工單位遵守政府有關(guān)對(duì)施工場(chǎng)地、施工噪聲、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等管理

14、規(guī)定，并檢查施工單位執(zhí)行情況。把日常管理工作當(dāng)作施工階級(jí)的管理理論看待，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目效益。加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。 </p><p>　　在實(shí)行建設(shè)監(jiān)理工程項(xiàng)目中，業(yè)主應(yīng)把主要精力放在積極創(chuàng)造施工的基本條件和外部環(huán)境工作方面，依據(jù)工程項(xiàng)目各類合同的規(guī)定，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，督促工程項(xiàng)目參與各方履行自己的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全等目標(biāo)進(jìn)行管理，確保工程項(xiàng)目總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 </p&g

15、t;<p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1] 鄔曉光：《工程質(zhì)量控制與管理》，人民交通出版社，2005 年4 月。 </p><p>　　[2] 王濟(jì)川、賀學(xué)軍： 《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)與質(zhì)量控制》，湖南科學(xué)技術(shù)出版社，1998 年9 月。 </p><p>　　[3] 張書良、陳紅領(lǐng)：《土木工程質(zhì)量控制》中