淺談海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)成因及對(duì)策

1、<p>　　淺談海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)成因及對(duì)策</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為海南省主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在海南省經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著舉足輕重的作用。本文在分析海南省房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及特殊性的基礎(chǔ)上，對(duì)海南省房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)的歷史、存在的問(wèn)題和原因等進(jìn)行了系統(tǒng)分析,從而為有針對(duì)性的控制操作風(fēng)險(xiǎn)提供了思路，以期為建設(shè)國(guó)際旅游島旅游島做出新的貢獻(xiàn)。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房

2、地產(chǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策 </p><p>　　一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)概述及特征 </p><p>　　由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)研究的重點(diǎn),但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購(gòu)房

3、者等，他們的操作由不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀(guān)念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對(duì)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、

4、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn),或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn),更有甚者稱(chēng)為房地產(chǎn)犯罪。其次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén),不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門(mén)負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門(mén)高層管理者無(wú)法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無(wú)人管理的真空狀態(tài)。 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)

5、商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng)，覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的管理活動(dòng)中，可以說(shuō)是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者

6、的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過(guò)程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏,增加了管理的難度。三是損失無(wú)限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒(méi)有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估除考

7、慮直接損失，還需考慮經(jīng)營(yíng)中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無(wú)法計(jì)量的損失。六</p><p>　　二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧 </p><p>　　1988年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國(guó)改革開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂(lè)園，各級(jí)部門(mén)甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商

8、、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長(zhǎng)，從而形成了房地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國(guó)針對(duì)投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。 </p><p>　　2010年1月4日國(guó)務(wù)院辦公廳

9、發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國(guó)際旅游島”登場(chǎng)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過(guò)快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場(chǎng)，購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對(duì)形勢(shì)，海南省政

10、府及時(shí)干預(yù)市場(chǎng)，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定，并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬(wàn)套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見(jiàn)影成效，民眾恐慌性購(gòu)房逐步消停，開(kāi)發(fā)商采取暗中打折促銷(xiāo)，炒家開(kāi)始拋售囤積房源，引發(fā)房?jī)r(jià)下調(diào)，商品住房成交量開(kāi)始下降，市場(chǎng)逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過(guò)低，這既是對(duì)資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用?/p>

11、、企業(yè)或政府來(lái)承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說(shuō)明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多</p><p>　　三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及原因 </p><p>　　從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 </p><p>　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 </p><p>　　由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，

12、一直以來(lái)對(duì)城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開(kāi)發(fā)商對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶(hù)和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤(pán)惜售、炒地炒房，房?jī)r(jià)死扛、

13、明降、暗降，高房?jī)r(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對(duì)外銷(xiāo)售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問(wèn)題，建筑質(zhì)量存在問(wèn)題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿(mǎn)海景別墅和星級(jí)酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無(wú)節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線(xiàn)基本被搶占一空，在一線(xiàn)海景填海造地，對(duì)海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_(kāi)發(fā)具有隨意性和低水平性，各

14、種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的不利影響，又給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)其自身難以控制</p><p>　?。ǘ┥虡I(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 </p><p>　　這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，

15、或過(guò)分依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶(hù)資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說(shuō)明海南省銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢(shì)發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類(lèi)案件屢次

16、發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。 </p><p>　?。ㄈ┖Ｄ鲜》慨a(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 </p><p>　　海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門(mén)檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無(wú)資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門(mén)難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識(shí)較弱

17、。中介公司規(guī)?？傮w偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢(qián)。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的中介公司的品牌意識(shí)比較弱，經(jīng)營(yíng)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒(méi)有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問(wèn)題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。 </p><p>　　（四）海南省政府管理方面存在的問(wèn)題 </p><p>

18、　　目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級(jí)政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門(mén)和人員出現(xiàn)以下主</p><p>　　要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢(qián)本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒(méi)有完

19、全隱退，這意味著地方政府對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場(chǎng)規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過(guò)濫、補(bǔ)償土地過(guò)多、地價(jià)過(guò)低、土地閑置過(guò)大等問(wèn)題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭(zhēng)也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)

20、生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營(yíng)業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷(xiāo)售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體</p><p>　?。ㄎ澹┵I(mǎi)房人操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 </p><p>　　買(mǎi)房人容易犯的錯(cuò)誤

21、主要有：不關(guān)注國(guó)家政策，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專(zhuān)家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買(mǎi)房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購(gòu)房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國(guó)正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒(méi)有盡頭，地價(jià)與房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國(guó)入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)

22、機(jī)會(huì)增多，收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國(guó)，股市與房市均未開(kāi)征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國(guó)社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問(wèn)題。中國(guó)股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買(mǎi)房?jī)?chǔ)值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過(guò)“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買(mǎi)房養(yǎng)老”的時(shí)代。 </p><p>　　四、海南省

23、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析 </p><p>　　面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。 </p><p>　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)政府部門(mén)操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 </p><p>　　為了避免相關(guān)政府部門(mén)和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部

24、門(mén)必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場(chǎng)、進(jìn)入工地。第二，要通過(guò)稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房?jī)r(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類(lèi)管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。

25、大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿(mǎn)足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過(guò)完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)

26、企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合</p><p>　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位 </p><p>　　根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，對(duì)海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開(kāi)發(fā)商必須自覺(jué)地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，

27、進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀(guān)、人文景觀(guān)、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開(kāi)發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力

28、挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方面，要滿(mǎn)足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)渠道，加大營(yíng)銷(xiāo)宣傳力度，促進(jìn)銷(xiāo)售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國(guó)家</p><p>　?。ㄈ┘訌?qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制 </p><p>　　由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不

29、完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測(cè)，這即通常意義上所說(shuō)的管理滯后性特征，也說(shuō)明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對(duì)資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施

30、，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門(mén)應(yīng)各司其職，應(yīng)對(duì)各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來(lái)的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)

31、量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門(mén)不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的</p><p>　?。ㄋ模┍苊庵薪榉?wù)所帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場(chǎng)化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為

32、，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，向國(guó)際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開(kāi)展信用道

33、德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀(guān)念，形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛(ài)財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀(guān)念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴(lài)。 </p><p>　?。ㄎ澹┵I(mǎi)房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道 </p>

34、<p>　　對(duì)于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀(guān)政策變化走向，積極關(guān)注國(guó)家宏觀(guān)政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線(xiàn)，集中資金于少量?jī)?yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說(shuō)收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門(mén)的網(wǎng)站，

35、了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會(huì)，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠(chéng)實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢(xún)房產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)人士，必要時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)法律人士陪同購(gòu)買(mǎi)，識(shí)別合同和交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測(cè)風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)

36、比重較大，將來(lái)一旦出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，</p><p>　?。┪磥?lái)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)之策 </p><p>　　在國(guó)際資本市場(chǎng)信用形象遭受重創(chuàng)、各國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨大衰退的非常時(shí)期，作為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場(chǎng)與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個(gè)與民生密切

37、相關(guān)的行業(yè)，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是全社會(huì)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個(gè)與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。針對(duì)海南省未來(lái)可能面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價(jià)，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊。同時(shí)海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國(guó)際旅游島，抓住歷史機(jī)遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來(lái)謀劃適合海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線(xiàn)和品牌路線(xiàn)，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、

38、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，充分利用太陽(yáng)能優(yōu)勢(shì)，推廣太陽(yáng)能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝</p><p><b

39、>　?。?</b></p><p>　　[1]李東緒.獨(dú)善其身的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)[J].中國(guó)房地信息，2008（4）:1-4. </p><p>　　王文生.王曉胄.黃曉華.商業(yè)銀行支持海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策略研究[J].海南金融，2008（9）:2-6. </p><p>　　吉洪.海南房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析[J].海南金融，2006（6）:21-26

40、. </p><p>　　徐諾金.搞活海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)要適當(dāng)擴(kuò)大政府干預(yù)[J].海南金融，1996（12）. </p><p>　　王壽松.淺析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].北京經(jīng)濟(jì)管理干部院報(bào)，2007（12）. </p><p>　　馬國(guó)強(qiáng),張豐偉.海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與影響因素分析[J].海南大學(xué)學(xué)報(bào)人文社會(huì)科學(xué)版，2008（12）.</p>