房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀視角

1、<p>　　房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀視角</p><p>　　（河北省邯鄲市墻體材料革新建筑節(jié)能辦公室 河北邯鄲 056000） </p><p>　　【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在近幾十年間都對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大的影響作用。一直以來，國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展采取一丁點(diǎn)宏觀調(diào)控政策，以緩解市場(chǎng)需求不斷增多的情況下，房地產(chǎn)的高價(jià)格與人民低收入之間的矛盾。現(xiàn)

2、本文主要是基于宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控問題進(jìn)行了研究探討。文章主要是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)周期這兩方面來探討了其與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互影響作用，并就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路、目標(biāo)以及政策措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要探討。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)控；宏觀經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)周期 </p><p>　　自建國(guó)以來，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科技文化、醫(yī)療水平等都有了很大的提升，直接促使了我國(guó)人口的大幅度增長(zhǎng)和

3、城市建設(shè)的快速發(fā)展。人口增多勢(shì)必需要更多的住房來滿足需求，因而房地產(chǎn)的雛形逐漸形成。在改革開放以后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的制定與實(shí)施促使了我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)又上升到一個(gè)新的臺(tái)階，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了迅猛的發(fā)展。尤其是近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲現(xiàn)象愈演愈烈，買房難逐漸成為了全民問題。在此情況下，我國(guó)一直出臺(tái)各種宏觀政策與財(cái)政政策來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，尤其是在2004年出臺(tái)的“管嚴(yán)土地，看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策更是緊

4、緊扼住了房地產(chǎn)的兩大命--土地與資金。隨后幾年中，國(guó)家一直將對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的重要內(nèi)容，并大力實(shí)施調(diào)控緊縮政策。由此可見，房地產(chǎn)在我國(guó)社會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?</p><p>　　在我國(guó)逐漸大力發(fā)展城市現(xiàn)代化與工業(yè)化的進(jìn)程中，不但給我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了更大的發(fā)展空間，促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速提升

5、，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)的形成與發(fā)展帶來了契機(jī)，并反而促使了城市化與工業(yè)化的進(jìn)一步發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。也就是說，我國(guó)城市化與工業(yè)化的發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平提升的基本原動(dòng)力，房地產(chǎn)與其兩者之間的關(guān)系為相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的形成與快速發(fā)展也是城市化、工業(yè)化進(jìn)程中的必然發(fā)展趨勢(shì)。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的影響 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)

6、除了作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿σ酝?，還具備另一更重要的經(jīng)濟(jì)意義，即房地產(chǎn)行業(yè)是影響經(jīng)濟(jì)周期的重要?jiǎng)恿σ蛩?。?jù)相關(guān)研究與實(shí)際數(shù)據(jù)分析表明，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的波動(dòng)是存在一致性的，且房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率以及波動(dòng)的幅度要大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率及其波動(dòng)幅度。在將我國(guó)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與美國(guó)相比后，可以得知美國(guó)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度較小，這是因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成熟，標(biāo)志著其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟。也就是說，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)隨之有較大波動(dòng)；相反，則

7、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較小?？梢钥闯?，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期是有著極大的動(dòng)因作用的。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟后，投資增長(zhǎng)率較低，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)較小時(shí)，穩(wěn)定住房地產(chǎn)行業(yè)，就是穩(wěn)定了貨幣供給，也就穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)周期，這就說明了房地產(chǎn)行業(yè)不但對(duì)經(jīng)濟(jì)周期起到動(dòng)因的影響，也能在一定條件下起到制衡經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要力量。 </p><p>　　3、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本思路 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)之所以

8、能夠引起全民關(guān)注，不僅僅是因?yàn)樽》渴侨藗兊纳畋仨毱?，更是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲給人們生活所帶來的壓力越來越大，才會(huì)使人們對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控給予了極大的期待與關(guān)注。那么房市的價(jià)格為什么會(huì)持續(xù)上漲呢？筆者從宏觀經(jīng)濟(jì) 的角度進(jìn)行了分析，認(rèn)為造成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的直接原因是因?yàn)槭袌?chǎng)資金的流動(dòng)方向均是直指房地產(chǎn)行業(yè)。也就是說，當(dāng)很多人將資金投入了房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，就會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲，從而給投資者帶來了預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，使其更加樂意經(jīng)資金投入房地

9、產(chǎn)市場(chǎng)，從而再次推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這種預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制是引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，持續(xù)上漲的主要原因。為此，加大對(duì)房地產(chǎn)資金來源的控制與管理，完善和規(guī)范其融資結(jié)構(gòu)就成為了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路。 </p><p>　　4、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)與政策措施 </p><p>　　鑒于房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位，房地產(chǎn)業(yè)的每一項(xiàng)調(diào)控措施，都必須同時(shí)考慮它對(duì)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政

10、策就既是產(chǎn)業(yè)政策，也是宏觀政策。產(chǎn)業(yè)目標(biāo)可以定為：總量增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整，供需平衡，價(jià)格合理；而宏觀目標(biāo)則仍然著眼于促進(jìn)增長(zhǎng)、物價(jià)平穩(wěn)和減緩波動(dòng)。我們建議政府政策有必要從供求調(diào)節(jié)的短期調(diào)控思路轉(zhuǎn)向總量?jī)r(jià)格調(diào)節(jié)的長(zhǎng)期調(diào)控思路。后者與政府的通貨膨脹經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策目標(biāo)權(quán)衡一致。房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力要發(fā)揮得當(dāng)，恰到好處，必須注重其針對(duì)性和準(zhǔn)確性。為此政府在調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)需要考慮眾多的因素，在錯(cuò)綜復(fù)雜的目標(biāo)之間進(jìn)行權(quán)衡取舍： </p>&

11、lt;p>　　4.1長(zhǎng)期目標(biāo)與短期目標(biāo)的權(quán)衡。政府的長(zhǎng)期目標(biāo)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、熨平經(jīng)濟(jì)周期并調(diào)節(jié)收入分配。通貨膨脹由于其危害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入分配成為政府短期控制目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也容易觸發(fā)通貨膨脹甚至金融危機(jī)。以往的地產(chǎn)調(diào)控政策主要是控制土地供給和信貸投放，從供給方入手，雖然能夠很快壓制房地產(chǎn)投資過熱和價(jià)格過高，但也會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最近的政策表明，政府開始更多的從需求考慮，用如利率和首付比例來調(diào)節(jié)需求以達(dá)到供求的平衡

12、。我們認(rèn)為，供求分析作為一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方式更適用于短期而不是長(zhǎng)期，而且降低價(jià)格的手段應(yīng)該是增加供給而不是減少供給。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)總量是可以分開考慮的。只要不嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，控制房?jī)r(jià)就不會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的房地產(chǎn)投資。數(shù)量的增長(zhǎng)和價(jià)格的平穩(wěn)是可以同時(shí)達(dá)到的。 </p><p>　　4.2地方政府和中央政府的目標(biāo)的權(quán)衡。土地價(jià)格和房地產(chǎn)的稅費(fèi)對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)很大，中央政府控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)必然和

13、地方政府的目標(biāo)沖突。中央政府目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴于對(duì)地方的有效節(jié)制。同時(shí)，地方政府也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)價(jià)格泡沫，最終必然會(huì)影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　4.3縮減區(qū)域差異均衡發(fā)展的權(quán)衡。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)天然具有隔離的特性，所以地區(qū)間的差異較為顯著。為實(shí)行差別化、地方化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了支持，為地方政府賦予了更多的主動(dòng)性和更大的責(zé)任。 </p><p>　　4.4中國(guó)房地產(chǎn)

14、業(yè)的高負(fù)債率對(duì)銀行體系的穩(wěn)定性施加了巨大壓力。而上市的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率低于整體水平10多個(gè)百分點(diǎn)，但比重很小。加大房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場(chǎng)融資，不僅可以促進(jìn)城市化和工業(yè)化，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且更重要的在于可以降低產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而穩(wěn)定銀行體系和宏觀經(jīng)濟(jì)。 </p><p><b>　　5、結(jié)語 </b></p><p>　　總之，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要

15、地位，其發(fā)展水平的高低直接影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)更是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧發(fā)展起到極大的影響作用。因此，我們必須要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，并注意在各個(gè)不同調(diào)控目標(biāo)之間權(quán)衡取舍的合理性，促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)都能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]原鵬飛，魏巍賢.房地產(chǎn)