小區(qū)市政自來水管線產權探討

1、<p>　　小區(qū)市政自來水管線產權探討</p><p>　　摘要：通過分析建筑規(guī)劃紅線內自來水管道與設施的產權現狀，不同的產權歸屬對用戶和自來水企業(yè)產生的影響，以及法律法規(guī)的相關規(guī)定，探討面臨的產權困境，提出解決辦法。 </p><p>　　關鍵詞：建筑規(guī)劃紅線；自來水管道與設施；產權；歸屬 </p><p>　　中圖分類號：TU99 文獻標識碼：A 文章

2、編號： </p><p>　　1、小區(qū)市政自來水管線一般指房地產住宅項目紅線內地下管線，是住宅配套基礎設施的重要組分部分，它是住宅小區(qū)的“血管”和“神經”，不斷向業(yè)上輸送著能量[1]。 </p><p>　　按時間順序，北京市小區(qū)市政自來水管線的發(fā)展可分為以下三個階段： </p><p>　　①20世紀80年代初-20世紀90年代初 </p><

3、p>　　此階段國內城市住宅小區(qū)的建設主要分為兩類，一是各級企事業(yè)單位、機關自建自管房；二是屬于統(tǒng)建、聯(lián)建和拆遷安置房，建成后交由房管部門或聯(lián)建單位自管。多數小區(qū)沒有專門的物業(yè)，小區(qū)市政自來水管線的產權復雜，管理上各自為政，缺少自來水集團統(tǒng)一協(xié)調和維護。 </p><p>　?、?0世紀90年代初-21世紀初 </p><p>　　此階段，小區(qū)自來水管線產權復雜，管線缺少維護，給居民帶

4、來了相當大的不便。為了加強對小區(qū)自來水管線的管理，北京市出臺了《北京市城市公共供水管理辦法》（1992），該管理辦法規(guī)定了新建項目配套管線的建設與開通程序，但對建成后的產權未進行明確，小區(qū)自來水管線的維護也多由開發(fā)商與管線運營單位協(xié)議處理。 </p><p>　　③21世紀初-至今 </p><p>　　此階段，房地產市場高速發(fā)展，與之對應的是小區(qū)市政自來水管線的糾紛與投訴日益增多，比如交

5、房時用臨水代替正式水等。為進一步規(guī)范市場， 2002年政府對《北京市城市公共供水管理辦法》進行了修正，要求新建小區(qū)的自來水管線須與住宅項目主體同時設計、施工與驗收，同時明確了小區(qū)自來水管線在建成后將產權移交給自來水公司，由自來水公司對小區(qū)市政管線統(tǒng)一進行管理。 </p><p><b>　　2、產權因境 </b></p><p>　　關于住宅小區(qū)紅線內自來水管線的產權

6、，相關的法律法規(guī)如下： </p><p>　　①《中華人民共和國物權法》第七十二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。” </p><p>　?、趪鴦赵侯C布的《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分?！?</p><p>　?、墼ㄔO部頒布的《住宅共用部

7、位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定：“共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！?</p><p>　　住宅小區(qū)市政管線及設施均由開發(fā)商投資建設，其費用已納入建設項目概算，用戶在購

8、置商品房時，其支付的房款中已經包含小區(qū)市政管線與設施的建設費用。 </p><p>　　綜上所述，從法律角度來看，小區(qū)自來水管線的產權應屬于建設單位，在項目竣工交房后，自然轉移給業(yè)主共有，管理維護也由物業(yè)公司或業(yè)主認可的專業(yè)公司負責。 </p><p>　　按目前做法，政府的規(guī)定與國家的法律法規(guī)就產生了沖突。而從“誰投資、誰受益”的法律角度出發(fā)，首先要分清誰是真正的受益者。在北京，水是緊缺

9、資源，從自來水公司角度，小區(qū)居民利用大市政配套管線，使用上了干凈的自來水，可以說是得到了益處；而從居民角度，自來水公司未進行投資，無償得到了小區(qū)管線，并通過管線售水獲得了利潤，應當屬于受益者。 </p><p>　　想分清誰是真正的受益者，就需要知道自來水公司的詳細運營情況，是否通過小區(qū)自來水管線獲得了額外利潤。 在北京，自來水行業(yè)完全處于壟斷地位，住宅小區(qū)周邊的大市政管線的投資資金也多樣化，有的屬于政府撥款，有

10、的屬于一級開發(fā)公司投資，同時政府還有相應補貼，因此很難計算出自來水公司詳細運營成本，詳細利潤也無從知曉。 </p><p>　　3、目前的解決方案 </p><p>　　關于產權的歸屬雖有爭議，但產權歸屬后，維護主體就已經明確，小區(qū)自來水管線由自來水公司進行維護和更新是不爭的事實。與此帶來的是另一個問題是，二次加壓后的戶外自來水管線怎么辦？ </p><p>　　按

11、目前的做法，自來水公司接受產權的僅是同大市政自來水管線直接相連的戶外部分，對于高層，四層或五層以上的部分，自來水壓力是不足的，需通過水泵二次加壓，該部分戶外的管線的設計同低層部分一致，僅僅是壓力不同，但是維護卻是物業(yè)公司，而在管線需更新時，卻要動用公共維修基金。對于業(yè)主來說，是不公平的，交的是同樣的水費，享受的服務卻是不一樣。對于低層住戶，更沒有對運營單位選擇的權利。 </p><p><b>　　4、

12、建議解決方案 </b></p><p>　?、女a權歸自來水公司 </p><p>　　結合目前現狀，可由開發(fā)商在小區(qū)開發(fā)時，與自來水公司協(xié)商，雙方按比例出資，由開發(fā)商按建筑類型或規(guī)模支付一定的配套費用，自來水管線均由自來水公司設計、施工、運營，分界點可按傳統(tǒng)室內外管線設置，即出樓1.5m，室內歸業(yè)主，室外歸自來水公司。 </p><p><b>

13、;　　⑵產權歸小區(qū)業(yè)主 </b></p><p>　　可參考目前的商業(yè)收費模式，紅線內自來水管線歸業(yè)主共有，對住宅居民用水設置總表，自來水公司僅對總表收費，居民購水可到物業(yè)公司或業(yè)主委托的售水單位進行購買，物業(yè)公司或業(yè)主委托的專業(yè)維修單位負責對管線進行維修，管線壽命到期后的更新，可動用公共維修基金。對總表與分表的差額分攤、售水成本等可包含在售水價格中，該售水價格高出市政價格的部分，需詳細列出成本，向業(yè)

14、主公示。 </p><p><b>　?、桥嘤偁帣C制 </b></p><p>　　可借鑒小區(qū)通信模式，如 2007年信息部和建設部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設施建設的通知》，明確規(guī)定小區(qū)通信管線及設施需公平競爭，運營公司與開發(fā)商不得簽訂任何排他性協(xié)議?？捎烧雒?，采取PPP模式，吸引各方資金，培植2-3家供水企業(yè)公平競爭，小區(qū)自來水

15、管線的產權可由開發(fā)商與供水公司進行協(xié)議，并在售房時對業(yè)主公示，同時在房屋交付業(yè)主代表大會成立后，由業(yè)主自行選擇運營維護單位。 </p><p><b>　?、裙餐瑴辖ㄔO </b></p><p>　　“共同溝”一詞源自日本，是因為日本的共同溝技術比較發(fā)達，建成的里程最長，相應的建設法規(guī)也比較完善。日本共同溝法第2條指出:“共同溝是指道路管理者所建設收容兩種公益管線以上

16、的設施[2]。借鑒日本經驗，可由開發(fā)商在住宅小區(qū)內統(tǒng)一建設共同溝，各運營單位在共同溝內建設各專業(yè)管道，同時運營并取得利潤。共同溝產權歸業(yè)主，管線產權歸運營單位，類似于小區(qū)電信運營商。此種模需解決國內各自為政，條塊分割的管理體制。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 馮穎.市政管線綜合管理現狀分析及對策[J].內蒙古科技與經濟