華僑大學(xué)工程財(cái)務(wù)管理課程設(shè)計(jì)報(bào)告

1、<p>　　華僑大學(xué)工程財(cái)務(wù)管理</p><p><b>　　課程設(shè)計(jì)報(bào)告</b></p><p>　　姓 名： 學(xué)號(hào)： 1112211013 </p><p>　　班 級(jí)： 2011級(jí)工程管理1班 </p><p>　　設(shè)計(jì)時(shí)間

2、： 2014.7.06-2014.7.11 </p><p>　　設(shè)計(jì)地點(diǎn)： C3-201 </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1.金融街

3、概況及分析-----------------------------------------------------------3</p><p>　　1.1公司概況----------------------------------------------------------------3</p><p>　　1.1.1公司簡(jiǎn)介----------------------------

4、-----------------------------3</p><p>　　1.1.2公司組織架構(gòu)-----------------------------------------------------4</p><p>　　1.1.3企業(yè)文化---------------------------------------------------------5</p>

5、<p>　　1.1.4市場(chǎng)分布---------------------------------------------------------5</p><p>　　1.2企業(yè)創(chuàng)新----------------------------------------------------------------6</p><p>　　1.2.1、金融街開發(fā)模式的創(chuàng)新--------

6、-----------------------------------6</p><p>　　1.2.2、資本市場(chǎng)的資產(chǎn)重組和融資創(chuàng)新-----------------------------------6</p><p>　　1.2.3、開發(fā)建設(shè)的創(chuàng)新-------------------------------------------------6</p><p&g

7、t;　　1.3公司所處行業(yè)分析--------------------------------------------------------6</p><p>　　1.3.1 2014 年總體狀況-------------------------------------------------7</p><p>　　1.3.2 房地產(chǎn) 2013 年總體發(fā)展?fàn)顩r -------------

8、------------------------7</p><p>　　1.3.3 政府調(diào)控--------------------------------------------------------8</p><p>　　1.3.4金融政策與信貸規(guī)模------------------------------------------------9</p><p&g

9、t;　　1.4公司競(jìng)爭(zhēng)力分析----------------------------------------------------------9</p><p>　　1.4.1技術(shù)創(chuàng)新----------------------------------------------------------9</p><p>　　1.4.2核心競(jìng)爭(zhēng)力-----------------------

10、---------------------------------9</p><p>　　1.5、公司發(fā)展戰(zhàn)略----------------------------------------------------------10</p><p>　　1.5.1、金融街的使命---------------------------------------------------10</

11、p><p>　　1.5.2 公司戰(zhàn)略態(tài)度---------------------------------------------------10</p><p>　　1.5.3、公司商業(yè)模式---------------------------------------------------11</p><p>　　1.5.4、2014年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃-----------

12、-------------------------------------11</p><p>　　2資本結(jié)構(gòu)及籌資情況分析-----------------------------------------------------12</p><p>　　2.1債務(wù)資金與股本資金的比例----------------------------------------- ---12</p

13、><p>　　2.2 股本金結(jié)構(gòu)--------------------------------------------------------- -13</p><p>　　2.3 債務(wù)資金結(jié)構(gòu) --------------------------------------------------------13</p><p>　　3 資金投向情況分析--------

14、--------------------------------------------------14</p><p>　　3．1 2013對(duì)外股權(quán)投資情況------------------------------------------------15</p><p>　　3.2 募集資金總體使用情況 -----------------------------------------

15、-------15</p><p>　　3、3資金投向情況分析-----------------------------------------------------15</p><p>　　4 成本費(fèi)用管理情況分析-----------------------------------------------------16</p><p>　　5、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

16、情況分析-----------------------------------------------------19</p><p>　　6、財(cái)務(wù)狀況分析-------------------------------------------------------------20</p><p>　　6．1公司盈利能力分析---------------------------------

17、-------------------20</p><p>　　6．2 公司償債能力分析----------------------------------------------------23</p><p>　　6．3 公司營(yíng)運(yùn)能力分析----------------------------------------------------24</p><p>

18、　　6．4 公司發(fā)展能力分析----------------------------------------------------26</p><p>　　7、財(cái)務(wù)綜合分析——杜邦分析方法---------------------------------------------27</p><p>　　8 參考文獻(xiàn)-------------------------------------

19、-----------------------------28</p><p>　　1.金融街概況及分析</p><p><b>　　1.1公司概況</b></p><p><b>　　1.1.1公司簡(jiǎn)介</b></p><p>　　金融街控股股份有限公司（股票代碼：000402），是一家深交所上市

20、的以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的大型開發(fā)運(yùn)營(yíng)控股公司。</p><p>　　經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)，銷售商品房；物業(yè)管理；新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng)目投資；技術(shù)開發(fā)；技術(shù)服務(wù)；技術(shù)咨詢；停車服務(wù)；出租辦公用房、商業(yè)用房；健身服務(wù)；勞務(wù)服務(wù)；打字；復(fù)??；會(huì)議服務(wù)；技術(shù)培訓(xùn)；承辦展覽展示；飯店管理；餐飲管理；企業(yè)形象策劃；組織文化交流活動(dòng)；銷售百貨、工藝美術(shù)品、建筑材料、機(jī)械電氣設(shè)備安裝；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口、代理進(jìn)出口；以下項(xiàng)目?jī)H限分

21、公司經(jīng)營(yíng)；住宿、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、中西餐、冷、熱飲、糕點(diǎn)、美容美發(fā)、洗浴、零售煙卷、圖書期刊。公司是北京市第一個(gè)大規(guī)模整體定向開發(fā)的金融功能區(qū)，已經(jīng)吸引了眾多金融公司和大型企業(yè)集團(tuán)，包括9家全國(guó)性商業(yè)銀行總部，58家中央直屬企業(yè)，19家上市公司，38個(gè)中央部委機(jī)關(guān)及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，屬北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)。</p><p>　　截止到2013年末，公司總資產(chǎn)達(dá)到760多億元，凈資產(chǎn)約222.82億元，累計(jì)開發(fā)面積

22、超過(guò)千萬(wàn)平方米，其中商務(wù)地產(chǎn)比例超過(guò)70%。目前,金融街控股股份有限公司為加快發(fā)展速度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，已有超過(guò)32家全資及控股子公司,分別在北京、天津、上海、廣州、重慶、惠州等地投資, 并且成功開發(fā)超過(guò)28個(gè)項(xiàng)目，公司堅(jiān)持市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極拓展?fàn)I銷渠道,實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約225億元，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。</p><p>　　歷經(jīng)十多年來(lái)，我公司通過(guò)持續(xù)深入開發(fā)建設(shè)北京市主金融中心區(qū)——北京金融街，現(xiàn)已成

23、為集決策監(jiān)管、資產(chǎn)管理、支付結(jié)算、信息交流、標(biāo)準(zhǔn)制訂為一體的國(guó)家金融管理中心。2008年，金融街中心區(qū)曾榮獲“全球土地協(xié)會(huì)開發(fā)大獎(jiǎng)”(ULI獎(jiǎng))。截至2013年底，北京金融街已匯聚各類金融機(jī)構(gòu)近1400家，其中法人單位500多家。2013年新入駐金融機(jī)構(gòu)81家，新入駐金融機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本金為203億元。金融街地區(qū)共實(shí)現(xiàn)三級(jí)稅收3016.6億元，同比增長(zhǎng)21.3%，占北京市三級(jí)稅收的36.5%，區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模已超過(guò)65萬(wàn)億元，占全國(guó)比

24、例接近一半。</p><p>　　從地產(chǎn)的開發(fā)到城市功能的完善，依托北京金融街的資源和品牌優(yōu)勢(shì)，金融街控股形成了獨(dú)特的“金融街模式”即地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)打造并重，地產(chǎn)是平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)是核心；通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)打造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值。 金融街控股立足北京面向全國(guó),已成功對(duì)北京金融街、德勝科技園、金融街通州商務(wù)園、北京廣安產(chǎn)業(yè)園、天津金融城、重慶江北嘴金融中心區(qū)、重慶觀音橋商業(yè)區(qū)、惠州巽寮灣濱海休閑度假區(qū)

25、開發(fā)運(yùn)營(yíng),并將金融街模式擴(kuò)展至上海靜安和海倫區(qū)、廣州荔灣區(qū)等區(qū)域。</p><p>　　公司在提升商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)力度的同時(shí),加大自持經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)物業(yè),持有運(yùn)營(yíng)寫字樓、酒店、商業(yè)及其配套合計(jì)建筑面積約68.2萬(wàn)平方米,其中五星級(jí)酒店如北京麗思卡爾頓酒店、天津瑞吉金融街酒店、惠州金海灣喜來(lái)登度假酒店合計(jì)建筑面積超過(guò)15萬(wàn)平方米，形成了在城市運(yùn)營(yíng)和區(qū)域開發(fā)領(lǐng)域獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　在我

26、們企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，公司始終堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并重，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，遵循社會(huì)公認(rèn)的商業(yè)倫理和準(zhǔn)則，與客戶共同成長(zhǎng)、為股東帶來(lái)良好的回報(bào)、支持社會(huì)公益，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)與利益相關(guān)者的協(xié)同發(fā)展，為社會(huì)的發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。</p><p>　　1.1.2公司組織架構(gòu)</p><p><b>　　1、法人治理結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　股

27、東大會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu),董事會(huì)作為決策機(jī)構(gòu)受股東委托決策公司的日常事項(xiàng)，董事會(huì)下設(shè)戰(zhàn)略與投資決策委員會(huì)、公司治理委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)、薪酬與績(jī)效考核委員會(huì)、提名委員會(huì)、審計(jì)委員會(huì)，為董事會(huì)提供專業(yè)決策意見。監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)檢查公司財(cái)務(wù)，核對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)告、營(yíng)業(yè)報(bào)告和利潤(rùn)分配方案，查閱賬簿和其它會(huì)計(jì)資料等各種資料的真實(shí)性、合法性；檢查公司財(cái)務(wù)，核對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)告、營(yíng)業(yè)報(bào)告和利潤(rùn)分配方案，查閱賬簿和其它會(huì)計(jì)資料等各種資料的真實(shí)性、合法性等。董事會(huì)

28、秘書是董事會(huì)的日常辦事機(jī)構(gòu)?？偨?jīng)理行使執(zhí)行權(quán)，下設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、人力資源總監(jiān)。</p><p><b>　　2、部門設(shè)置</b></p><p>　　金融街設(shè)立市場(chǎng)營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)技術(shù)部、招標(biāo)采購(gòu)部、工程管理部、合同預(yù)算部、運(yùn)營(yíng)管理部、法律事務(wù)部、企業(yè)發(fā)展部、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)部、信息管理部、資產(chǎn)管理部、投資管理部、辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部。<

29、/p><p><b>　　3、子分公司</b></p><p>　　主要機(jī)構(gòu)示意簡(jiǎn)圖如上圖，包括：北京金融街房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、北京金融街資產(chǎn)管理有限公司、北京金融街購(gòu)物中心有限公司、金融街（天津）置業(yè)有限公司等。</p><p><b>　　1.1.3企業(yè)文化</b></p><p>　?。?）公司使

30、命：建筑城市精神，提升區(qū)域價(jià)值</p><p>　?。?）公司愿景：基業(yè)長(zhǎng)青，建筑永恒</p><p>　?。?）公司價(jià)值觀：盡職盡責(zé)，追求卓越</p><p><b>　　立信求是，敬業(yè)樂群</b></p><p><b>　　1.1.4市場(chǎng)分布</b></p><p>&

31、lt;b>　　市場(chǎng)分布圖</b></p><p>　　“立足北京，面向全國(guó)重點(diǎn)城市，通過(guò)開發(fā)和持有城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品，為國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)和城市中高端消費(fèi)者提供高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)，致力于提升城市價(jià)值，打造金融街公司綠色商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康、穩(wěn)健成長(zhǎng)?！?</p><p><b>　　1.2、創(chuàng)新</b></p>

32、<p>　　1.2.1、金融街開發(fā)模式的創(chuàng)新</p><p>　　改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)模式，大膽創(chuàng)新、積極探索出了全新的 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目操作模式。</p><p><b>　　統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合<

33、/p><p><b>　　政府組織、企業(yè)實(shí)施</b></p><p>　　政策支持、市場(chǎng)化運(yùn)作</p><p>　　1.2.2、資本市場(chǎng)的資產(chǎn)重組和融資創(chuàng)新</p><p>　　1、借殼上市，較早的解決了融資瓶頸問(wèn)題；</p><p><b>　　2、跨年度的增發(fā)；</b><

34、;/p><p><b>　　3、整體資產(chǎn)置換；</b></p><p>　　4、第一個(gè)上市企業(yè)跨省市遷址。</p><p>　　1.2.3、開發(fā)建設(shè)的創(chuàng)新</p><p>　　容積率轉(zhuǎn)移，將中心區(qū)160萬(wàn)平米的總指標(biāo)全面統(tǒng)籌，既照顧城市風(fēng)貌，形成高低錯(cuò)落、疏密有致的空間關(guān)系，又合理的將面積指標(biāo)充分利用，使各業(yè)態(tài)能有效組合。&

35、lt;/p><p>　　綠化率轉(zhuǎn)移，突破單一地塊的綠化指標(biāo)，將區(qū)域內(nèi)的綠化指標(biāo)統(tǒng)籌考慮。實(shí)現(xiàn)集中綠地、建筑組團(tuán)內(nèi)綠化、道路綠化“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合，形成渾然一體的綠化效果，綠化率達(dá)到37％。</p><p>　　建筑高度突破，北京二環(huán)路作為舊城保護(hù)區(qū)，限高不超過(guò)45米，使得沿路的建筑天際線單一，缺乏現(xiàn)代感。通過(guò)合理的規(guī)劃和有效的實(shí)施，我們將核心區(qū)的人壽中心及北京銀行的雙子樓建成99米（檐口高度

36、），成為北京內(nèi)城最高的建筑，有效的改善了內(nèi)城現(xiàn)代感不足的情況。</p><p>　　1.3、公司所處行業(yè)分析</p><p>　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)的價(jià)格固然會(huì)受到多方面因素的影響，在當(dāng)下比如政府的調(diào)控政策，但同時(shí)我們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已然進(jìn)行了多年但是效果十分有限，顯然中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲脫離不開市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下供需決定價(jià)格的本質(zhì)。 </p><p>　　我國(guó)城

37、市經(jīng)濟(jì)階梯發(fā)展的格局，影響不同城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段，開發(fā)黃金已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)移到二線城市。</p><p>　　1.3.1、2014 年總體狀況 </p><p>　　“國(guó)五條”帶來(lái)的抑制性需求在三季度逐步釋放的情況下，2013 年底房?jī)r(jià)漲勢(shì)環(huán)比漲幅逐步趨于下降，2014 年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，其中一二線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)并不會(huì)出現(xiàn)太大變化， 房?jī)r(jià)的區(qū)域性發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)逐步顯現(xiàn)，這種區(qū)域

38、性發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)在一些省市逐步顯現(xiàn)。 </p><p>　　1.3.2、房地產(chǎn) 2013 年總體發(fā)展?fàn)顩r </p><p><b>　　1、價(jià)格持續(xù)上漲 </b></p><p>　　2013 年 12 月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá) 10883 元/平方米。連續(xù)漲幅時(shí)間超過(guò)</p><p>　　19 個(gè)月。在此之前房?jī)r(jià)的階段性高點(diǎn)

39、出現(xiàn)在 2011 年 8 月，價(jià)格為 9831 元/平方</p><p>　　米，較之上漲 10.19%。較 2012 年同比上漲 11.51%。 </p><p>　　2013 年四季度，市場(chǎng)逐步趨穩(wěn)，環(huán)比漲幅逐步下降，趨穩(wěn)趨勢(shì)明顯，得益于之前市場(chǎng)反彈性需求的釋放，市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量的放松。 </p><p>　　2、銷售規(guī)模大幅增長(zhǎng)</p><p

40、>　　2013年，全國(guó)千億銷售規(guī)模房企達(dá)到七家，第一梯隊(duì)擴(kuò)容，行業(yè)集中度提</p><p>　　高。 7家千億房企銷售規(guī)模達(dá)9267.8億， 同比增長(zhǎng)37.26%， 占全國(guó)比重達(dá)11.39%，</p><p>　　而去年該指標(biāo)為 10.47%。2013 年代表性房企銷售規(guī)模 9565.4 萬(wàn)平方米，同比增</p><p>　　長(zhǎng) 33.55%，占全國(guó)比重 7.

41、32%，去年該指標(biāo)為 6.34%。</p><p>　　3、土地供應(yīng)，長(zhǎng)期來(lái)看充足，結(jié)構(gòu)性矛盾存在 </p><p>　　2013 年為配合國(guó)家保障房建設(shè)規(guī)模的要求，國(guó)土資源部土地供應(yīng)計(jì)劃充足。</p><p>　　同時(shí)在深化改革的要求下，新一屆政府逐步開展農(nóng)村土地確權(quán)改革。推動(dòng)農(nóng)村集</p><p>　　體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，根據(jù)這一改

42、革行方向，到 2020 年，土地供應(yīng)量將</p><p>　　達(dá)到 2.08 億畝，目前全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)土地面積約 5800 萬(wàn)畝。理論上這將有效緩解</p><p>　　土地供應(yīng)緊張局面。值得注意的是，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與用地需求之間存</p><p>　　在較大的不匹配性，以目前相當(dāng)一部分城市新建城區(qū)實(shí)際情況，市場(chǎng)需求與供應(yīng)</p><p&g

43、t;　　之間存在較大的地理位置不匹配性，即結(jié)構(gòu)性矛盾，如鄂爾多斯康巴什新城。土</p><p>　　地的結(jié)構(gòu)性矛盾決定土地供應(yīng)的實(shí)際有效性。并且短期來(lái)看，土地供應(yīng)的緊張局</p><p>　　面將會(huì)一直存在，約束了住房供應(yīng)的大幅度擴(kuò)張。 </p><p><b>　　4、剛性需求巨大 </b></p><p>　　201

44、3 年高校畢業(yè)學(xué)生總數(shù)700萬(wàn)人， 構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求。 據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒， 2012 年全國(guó)在校高校學(xué)生總數(shù)為2536.5647萬(wàn)人， 構(gòu)成巨大的住房市場(chǎng)潛在需求。 從較長(zhǎng)一段時(shí)期來(lái)講，高校逐年畢業(yè)人數(shù)并不會(huì)出現(xiàn)較大變化，市場(chǎng)有效需求并不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。除此之外， 進(jìn)城務(wù)工人員的住房需求也將會(huì)不斷提升， 成為市場(chǎng)有效需求的接力棒。在住房計(jì)劃時(shí)期，由國(guó)家為企事業(yè)單位員工提供住房，但存在的問(wèn)題是人均居住</p><

45、;p>　　面積小，形成了現(xiàn)在較為強(qiáng)烈的改善性住房需求，強(qiáng)化了市場(chǎng)的需求量。</p><p>　　1.3.3 政府調(diào)控</p><p>　　城鎮(zhèn)化建設(shè)會(huì)將會(huì)促進(jìn)中小城鎮(zhèn)的發(fā)展， 是否對(duì)流動(dòng)人口回流構(gòu)成吸引力仍</p><p>　　存在巨大疑問(wèn)，城鎮(zhèn)化是否能夠帶來(lái)充足的就業(yè)機(jī)會(huì)，應(yīng)當(dāng)是問(wèn)題的關(guān)鍵。在后</p><p>　　期觀測(cè)上應(yīng)當(dāng)著重注

46、意城鎮(zhèn)化的方式，發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。 合理的就業(yè)機(jī)會(huì)</p><p>　　會(huì)有效吸引流動(dòng)人口的回流，降低東部沿海地區(qū)住房需求，促進(jìn)三四線城市經(jīng)濟(jì)</p><p>　　的快速發(fā)展，促進(jìn)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。 </p><p>　　房產(chǎn)稅的開征會(huì)有效抑制投機(jī)性需求，但目前來(lái)看，剛性需求依然會(huì)保持高</p><p>　　壓態(tài)勢(shì)，巨大的人口規(guī)模性

47、，投機(jī)性需求的數(shù)量需要認(rèn)真分析。因此，在巨大的</p><p>　　剛性需求下，房產(chǎn)稅并不會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生“決定性”影響。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題</p><p>　　的關(guān)鍵依然是穩(wěn)步提高供應(yīng)量。 </p><p>　　1.3.4金融政策與信貸規(guī)模 </p><p>　　利率市場(chǎng)化是目前金融改革的關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分重要。從目前利率市場(chǎng)化

48、的趨勢(shì)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的議價(jià)能力將會(huì)有效提高，目前上海銀行間</p><p>　　同業(yè)拆借市場(chǎng)基礎(chǔ)貸款利率（LPR）報(bào)價(jià)為 5.73%，而大多數(shù)銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益</p><p>　　率已經(jīng)高達(dá) 7%，利率倒掛在目前已經(jīng)形成。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本將會(huì)進(jìn)一</p><p>　　步降低，這對(duì)于有效提高住房市場(chǎng)供應(yīng)量是有利的。另一方面，央行在今年通過(guò)</p>

49、<p>　　多種方式向市場(chǎng)釋放了保持合理貨幣供應(yīng)量的政策方向， 料想目前貨幣市場(chǎng)的穩(wěn)</p><p>　　定不會(huì)對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響， 而銀行對(duì)于高利潤(rùn)率與穩(wěn)定收益的追</p><p>　　求將會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)依舊保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理融資規(guī)模。</p><p>　　1.4公司競(jìng)爭(zhēng)力分析</p><p>　　十七年的發(fā)

50、展，金融街已成為對(duì)中國(guó)金融業(yè)最具影響力的金融功能區(qū)，也是中國(guó)的金融監(jiān)管中心、資產(chǎn)管理中心、金融支付結(jié)算中心、金融信息中心。</p><p>　　1.4.1、技術(shù)創(chuàng)新</p><p>　　外墻保溫隔熱節(jié)能技術(shù)，普遍采用聚苯板外保溫、巖棉外墻外保溫等先進(jìn)外墻保溫體系，大幅降低建筑能耗；采用綠化種植屋面降低屋頂圍護(hù)結(jié)構(gòu)散熱，典型項(xiàng)目：北京銀行和中國(guó)人壽大廈。</p><p&g

51、t;　　門窗保溫隔熱節(jié)能技術(shù)，大量采用Low-E玻璃、真空層玻璃、低導(dǎo)熱的中空玻璃隔條、高熱阻的邊框、內(nèi)/外遮陽(yáng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)建筑門窗保溫節(jié)能。典型項(xiàng)目：麗茲卡爾頓酒店，在全玻璃幕墻的不利條件下通過(guò)綜合應(yīng)用上述先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了建筑能耗與常規(guī)酒店持平。</p><p>　　暖通空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)，全區(qū)建筑基本上都采用了水力平衡技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)、新風(fēng)及高效熱回收技術(shù)、高效輸配系統(tǒng)技術(shù)、供熱采暖系統(tǒng)溫控與熱計(jì)量技術(shù)。2

52、005年以后金融街區(qū)開工建設(shè)的項(xiàng)目，通過(guò)大量采用先進(jìn)節(jié)能技術(shù)，建筑全年采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明總能耗相比未采取措施之前，能耗降低50%。 </p><p>　　照明動(dòng)力系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)，金融街區(qū)域大量項(xiàng)目綠色節(jié)能建筑技術(shù)的應(yīng)用和實(shí)施，進(jìn)一步提升了建筑的產(chǎn)品品質(zhì)，為塑造城市地標(biāo)級(jí)商務(wù)建筑形象奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，顯示了金融街控股公司在建筑科技創(chuàng)新領(lǐng)域和建設(shè)和諧社會(huì)過(guò)程中承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。</p><p>

53、;　　1.4.2核心競(jìng)爭(zhēng)力</p><p>　　金融街控股已經(jīng)形成了自己的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，在商務(wù)綜合地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)功能的理解以及對(duì)政府思路的把握，有利于公司在異地開拓大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。金融街幾乎涉及了所有商務(wù)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，已經(jīng)積累了較豐富的商務(wù)綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。金融街擁有優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)和員工隊(duì)伍，核心領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)凝聚力強(qiáng)，高管個(gè)人能力也比較優(yōu)秀，培養(yǎng)了一批核心團(tuán)隊(duì)，員工

54、普遍對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感較強(qiáng)?！敖鹑诮帧逼放圃诒本┠酥寥珖?guó)都具有很高的知名度但更傾向于北京地域?qū)傩约爱a(chǎn)業(yè)屬性，對(duì)跨地域發(fā)展有利有弊。同時(shí)，金融街有良好的政府關(guān)系，大股東的國(guó)企背景領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)具備較強(qiáng)的行政溝通能力以及公關(guān)能力良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力。</p><p>　　1.5、公司發(fā)展戰(zhàn)略</p><p>　　1.5.1、金融街的使命</p><p>　　為城市發(fā)展做

55、貢獻(xiàn)，利用在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能，為政府部門提供 支持，致力于城市產(chǎn)業(yè)功能與區(qū)域功能的調(diào)整改造，改善和提升城市的商務(wù)環(huán)境，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，回報(bào)社會(huì)。</p><p>　　提供高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)是金融街立業(yè)、發(fā)展的根本，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)并樹立“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、客戶為尊”的經(jīng)營(yíng)理念，永無(wú)止境地提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量為股東創(chuàng)造價(jià)值，不斷提升企業(yè)管理能力與盈利能力。</p>

56、<p>　　為股東創(chuàng)造最大價(jià)值，回報(bào)股東。</p><p>　　與員工共同成長(zhǎng)員工是最寶貴的資源，是企業(yè)成功的基石，使員工和企業(yè)一起成長(zhǎng)，讓員工滿意。</p><p>　　1.5.2 公司戰(zhàn)略態(tài)度</p><p>　　為了達(dá)到中國(guó)領(lǐng)先的目標(biāo)，金融街應(yīng)采取“專注、專業(yè)、平衡、可持續(xù)”的戰(zhàn)略態(tài)度</p><p><b>　

57、　專注 </b></p><p>　　以商務(wù)地產(chǎn)為中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)核心，特別關(guān)注寫字樓與綜合體建筑的開發(fā)與適度持有</p><p><b>　　專業(yè) </b></p><p>　　提升房地產(chǎn)開發(fā)、持有運(yùn)營(yíng)的專業(yè)能力，產(chǎn)品品質(zhì)在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，打造 </p><p><b&g

58、t;　　中國(guó)知名品牌</b></p><p>　　打通寫字樓投資、開發(fā)、持有、經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的能力，并提升配套能力，致力于成</p><p><b>　　為商務(wù)地產(chǎn)專家</b></p><p><b>　　平衡 </b></p><p><b>　　規(guī)模與發(fā)展速度</b&g

59、t;</p><p>　　持有型物業(yè)與快速銷售型物業(yè)</p><p>　　商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)與持有</p><p>　　成熟市場(chǎng)與發(fā)展中市場(chǎng)</p><p><b>　　可持續(xù) </b></p><p>　　提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，穩(wěn)鍵而不保守地進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張</p><p>　　

60、有效控制風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，為股東創(chuàng)造最大價(jià)值</p><p>　　1.5.3、公司商業(yè)模式</p><p><b>　　1）產(chǎn)品方面 </b></p><p>　　金融街應(yīng)以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，補(bǔ)充快速銷售型項(xiàng)目，以綜合體、寫字樓為龍頭產(chǎn)品 。 </p><p>　　其它產(chǎn)品配套性發(fā)展，打造中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)第一品

61、牌，以品牌促進(jìn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。</p><p>　　綜合體應(yīng)首先瞄準(zhǔn)全國(guó)范圍的標(biāo)性建筑，寫字樓以甲級(jí)和頂級(jí)為主，形成自身特色的產(chǎn) 品系列。</p><p><b>　　2）價(jià)值鏈 </b></p><p>　　貫通商務(wù)樓宇開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)業(yè)鏈，培育各環(huán)節(jié)技能，深挖服務(wù)潛力，獲取差異化優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　中短期仍以

62、開發(fā)為主體帶動(dòng)最優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，配套產(chǎn)品則視資金實(shí)力按需擇優(yōu)持有，融資暢通情況下可適當(dāng)加大持有比例。</p><p><b>　　3）地域 </b></p><p>　　抓住市場(chǎng)機(jī)遇，以京津環(huán)渤海為根據(jù)地，在全國(guó)關(guān)鍵城市快速搶占市場(chǎng)，占據(jù)城市稀缺地塊；融資暢通情況下應(yīng)適當(dāng)加快擴(kuò)張步伐，建立城市評(píng)估篩選機(jī)制，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)量謀求華融體系內(nèi)的協(xié)同配合。</p>

63、<p>　　1.5.4、2014年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃</p><p>　　1、2014年工作的主要目標(biāo) </p><p>　?。?）以“加快發(fā)展，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位”為中心，提高發(fā)展速度，改善管理效率，提高盈利能力，提升公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，實(shí)現(xiàn)公司全年凈利潤(rùn)穩(wěn)定較快增長(zhǎng)。 </p><p>　　（2）公司全年安排項(xiàng)目投資不低于200億元，重點(diǎn)獲取一線

64、及區(qū)域中心城市的快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。 </p><p>　?。?）公司全年計(jì)劃開復(fù)工面積約460萬(wàn)平米。 </p><p>　　2、2014年工作的主要措施 </p><p>　?。?）改革管理機(jī)制：按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則不斷完善管理層考核及分配機(jī)制，提升公司內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。 </p><p>　?。?）加強(qiáng)項(xiàng)目拓展：2014年，公司將深耕已

65、進(jìn)入城市，擴(kuò)大所在區(qū)域的市場(chǎng)份額；同時(shí)，拓展一線及區(qū)域中心城市。 </p><p>　　（3）提高開發(fā)效率：重點(diǎn)發(fā)展快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品；壓縮開發(fā)周期，項(xiàng)目開發(fā)效率達(dá)到行業(yè)優(yōu)秀水平；在市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)、可控風(fēng)險(xiǎn)、陽(yáng)光運(yùn)行的前提下，提高管理效率。 </p><p>　?。?）提升自持收益：持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，增持北京金融街區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)加強(qiáng)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)建設(shè)，完善資產(chǎn)管理服務(wù)體系，提高自持物

66、業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)化水平，不斷提升自持業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　（5）加強(qiáng)資金管理：加強(qiáng)銷售回款，推進(jìn)項(xiàng)目層面股權(quán)合作，并積極探索海外融資等多種方式拓寬低成本資金來(lái)源，確保公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健。 </p><p>　?。?）優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控：完善優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)及信息系統(tǒng)，覆蓋經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)領(lǐng)域，推進(jìn)管理審計(jì)、績(jī)效審計(jì)，將風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)管控結(jié)果與問(wèn)責(zé)機(jī)制掛鉤，提高公司風(fēng)險(xiǎn)管控的有效性。</

67、p><p>　　2. 資本結(jié)構(gòu)及籌資情況分析</p><p>　　籌資活動(dòng)分析的目的，是在對(duì)企業(yè)籌資活動(dòng)總括了解的基礎(chǔ)上，判斷資金來(lái)源的合理性，分析企業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)政策對(duì)籌資活動(dòng)的影響，以及該種影響對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況所帶來(lái)的后果，對(duì)籌資過(guò)程中的不利策略進(jìn)行披露，真實(shí)地反映會(huì)計(jì)處理目的進(jìn)而對(duì)企業(yè)的籌資政策、籌資規(guī)模與籌資結(jié)構(gòu)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。 </p><p>　　公司的資

68、本結(jié)構(gòu)，是指公司各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系。公司資本結(jié)構(gòu)的形成在實(shí)踐中是一個(gè)十分復(fù)雜的問(wèn)題，受多種因素影響，主要包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、信用等級(jí)、增長(zhǎng)速度、盈利能力、稅收因素、法律限制，此外，行業(yè)差異、經(jīng)營(yíng)者與所有者的態(tài)度、企業(yè)類型等都可能影響到企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。因此，公司的資金結(jié)構(gòu)安排和資金來(lái)源選擇在融資中起著非常關(guān)鍵的作用，巧妙地安排公司的資金構(gòu)成比例，選擇合適的資金形式，可以達(dá)到既能減少投資者自有資金的直接投入，又能提高公司綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重

69、目的。公司在保障資金安全情況下,合理安排資金籌措進(jìn)度,減少閑置資金占用,主動(dòng)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。</p><p>　　金融街控股股份有限公司的資金主要包括債務(wù)資金與股本資金的比例、股本金結(jié)構(gòu)、債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。</p><p>　　2.1、債務(wù)資金與股本資金的比例</p><p>　　表2-1 債務(wù)資金與股本資金的比例</p><p>　　圖2-1

70、資本金和負(fù)債比例</p><p>　　一般的，公司的經(jīng)營(yíng)者和債權(quán)人對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的要求是不同的，經(jīng)營(yíng)者希望資產(chǎn)負(fù)債率稍高些，通過(guò)舉債經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，開拓市場(chǎng)，增強(qiáng)企業(yè)活力，獲取較高的利潤(rùn)。金融街控股股份有限公司正處于快速發(fā)展階段，由于投資回收期較長(zhǎng)，公司的負(fù)債會(huì)相應(yīng)的增加來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的周轉(zhuǎn)。一般而言，資本金比例越高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)越低，貸款的利率就可以越低，而負(fù)債比例越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高，負(fù)債比例越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。由

71、圖2-1可知，金融街控股股份有限公司的資本金比例總體平穩(wěn)略有下降，貸款的風(fēng)險(xiǎn)升高，貸款的利率升高。負(fù)債的比例不斷增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。</p><p><b>　　2.2、股本金結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　金融街控股股份有限公司的資金股本結(jié)構(gòu)圖的變化如表2-2（數(shù)據(jù)來(lái)源：金融街控股股份有限公司資料）所示： </p><p>　　表2-2

72、金融街控股股份有限公司股本結(jié)構(gòu)變化情況表（單位：萬(wàn)股）</p><p>　　流通A股是可以在市場(chǎng)上買賣的股份，但是其中有限售流通股。限售流通股其實(shí)就相當(dāng)于非流通股，有兩種情況，一種是在戰(zhàn)略投資者通過(guò)定向增發(fā)投資某上市公司的時(shí)候，由于其戰(zhàn)略目的持股時(shí)間要超過(guò)一般投資者，而且往往定向發(fā)行價(jià)格要低于當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，因此要求鎖定該股份于一定的期限。另一種情況，在股權(quán)分置改革下，非流通股在支付股改對(duì)價(jià)后搖身變成流通股需要一

73、個(gè)過(guò)渡期，一般禁售期為一年，一年后可以按比例流通出售，這個(gè)期限內(nèi)也是限售流通股。由表2-2知，金融街控股股份有限公司的限售A股得到放開后，其籌集的資金在A股市場(chǎng)上得到全面放開，加速了市場(chǎng)股票的流通。</p><p>　　2.3 、債務(wù)資金結(jié)構(gòu)</p><p>　　金融街控股股份有限公司的債務(wù)資金結(jié)構(gòu)如表2-3所示：</p><p>　　表2-3 債務(wù)資金結(jié)構(gòu)

74、 單位：萬(wàn)元</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：金融街控股股份有限公司2009-2013年資產(chǎn)負(fù)債表</p><p><b>　　圖2-3 資產(chǎn)負(fù)債</b></p><p>　　表2-3、圖2-3知，從2009-2013年，金融街控股股份有限公司主要通過(guò)短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等項(xiàng)目來(lái)籌集債務(wù)資金。

75、由于市場(chǎng)預(yù)期的總體房地產(chǎn)收益較為樂觀，以及對(duì)金融街應(yīng)力能力的看好，投資者和債權(quán)人更傾向于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資和貸款。公司為了能迅速擴(kuò)張，在自有資金的限制下只能加大負(fù)債，所以負(fù)債總額逐年上升，但上升幅度減緩。隨著債務(wù)資金的不斷增加，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。2013年末，公司的負(fù)債資金達(dá)到51,614,900,000.00元。公司在2013年的應(yīng)付債券為0，表明公司的接下來(lái)的籌資活動(dòng)不適合發(fā)行債券。公司的長(zhǎng)期借款總體上升，其償債的壓力也將在未

76、來(lái)幾年逐年加大。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，自然也對(duì)自己的開發(fā)項(xiàng)目充滿樂觀，其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率大于借款利率，必然加大負(fù)債比率。</p><p><b>　　資金投向情況分析</b></p><p>　　投資活動(dòng)是企業(yè)進(jìn)行的以盈利為目的的資本性支出活動(dòng)。</p><p><b>　　其作用主要體現(xiàn)在：</b></p><p

77、>　　１、通過(guò)對(duì)企業(yè)不同時(shí)期的資產(chǎn)規(guī)模以及變動(dòng)情況的分析比較，可以了解企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增減變動(dòng)的原因，發(fā)現(xiàn)投資活動(dòng)中存在的問(wèn)題；</p><p>　?。?、可以了解企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的配置情況，判斷企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理，有利于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。</p><p>　?。?、通過(guò)對(duì)企業(yè)投資活動(dòng)所采用的會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)以及變更情況的分析與評(píng)價(jià)，可以確定企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表各資產(chǎn)項(xiàng)目信息披露與實(shí)際財(cái)務(wù)狀

78、況的偏差，并進(jìn)行調(diào)整，盡量消除會(huì)計(jì)信息失真。</p><p>　　3.1 2013對(duì)外股權(quán)投資情況</p><p>　　注：北京市慕田峪長(zhǎng)城纜車服務(wù)有限公司為北京市慕田峪長(zhǎng)城旅游服務(wù)有限公司控制企業(yè)，</p><p>　　公司通過(guò)投資北京市慕田峪長(zhǎng)城旅游服務(wù)有限公司持有北京市慕田峪長(zhǎng)城纜車服務(wù)有限公司。</p><p>　　金融街控股股份有限

79、公司2013年對(duì)外股權(quán)投資額相比2012年增加了14.24%，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)、購(gòu)物等。</p><p>　　3.2 募集資金總體使用情況 </p><p><b>　　單位：（萬(wàn)元）</b></p><p>　　3、3資金投向情況分析</p><p><b>　　長(zhǎng)期股權(quán)投資&l

80、t;/b></p><p>　　公司財(cái)務(wù)報(bào)表采用成本法核算能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長(zhǎng)期股權(quán)投資</p><p><b>　　可供出售的金融資產(chǎn)</b></p><p><b>　　投資性房地產(chǎn)</b></p><p>　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括已

81、 出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。此外，對(duì)于本公司持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，若董事會(huì)作出書面決議，明確表示將其</p><p>　　用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，也作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)。 集團(tuán)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。</p><p>　　表3-4 資金投向情況分析表

82、 </p><p>　　單位：元 </p><p>　　圖3-4 資金投向情況分析圖</p><p>　　可供出售金融資產(chǎn)通常是指企業(yè)初始確認(rèn)時(shí)即被指定為可供出售的非衍生金融資產(chǎn)，以及沒有劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)的

83、金融資產(chǎn)。長(zhǎng)期股權(quán)投資是指通過(guò)投資取得被投資單位的股份。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠</p><p>　　單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。</p><p>　　由圖3-4 可知，金融街控股股份有限公司在可供出售金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)中，投資性房

84、地產(chǎn)仍然處于主導(dǎo)地位。到了2013年，為了適應(yīng)市場(chǎng)投資環(huán)境，公司加大長(zhǎng)期股權(quán)的投資，相應(yīng)減少了房地產(chǎn)的投資。表明未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可能不會(huì)像之前那么火熱。</p><p>　　4、成本費(fèi)用管理情況分析</p><p>　　成本費(fèi)用管理是指企業(yè)對(duì)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中全部費(fèi)用的發(fā)生和產(chǎn)品成本的形成所進(jìn)行的計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等一系列科學(xué)管理工作的總稱。加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，具有重要意義

85、。它既是企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平的重要因素，也是企業(yè)增加盈利的要求，并且為企業(yè)抵抗內(nèi)外壓力、求得生存發(fā)展提供了可靠保障。</p><p>　　本公司2009-2013年?duì)I業(yè)成本和三大期間費(fèi)用進(jìn)行分析，營(yíng)業(yè)成本和期間費(fèi)用的詳細(xì)數(shù)據(jù)如表4-1、4-2、4-3，圖4-1、4-2、4-3所示：</p><p>　　表4-1：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按產(chǎn)品分項(xiàng)列示（單位：元）</p><p>

86、;　　圖4-1：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按產(chǎn)品分項(xiàng)列示</p><p>　　由表4-1，圖4-1知，金融街控股股份有限公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，包括土地開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng),并且各項(xiàng)業(yè)務(wù)都逐年遞增。</p><p>　　表4-2：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按地區(qū)（單位：元）</p><p>　　圖4-2：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按地區(qū)分項(xiàng)列示</p><p>　　

87、由表4-1,4-2知，金融街控股股份有限公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按地區(qū)分布在北京、南昌、惠州、重慶、天津五個(gè)城市，北京作為國(guó)家政治中心，全國(guó)各主要大企業(yè)的總部駐扎地，其房地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值自然首屈一指，金融街瞄準(zhǔn)這一市場(chǎng)，對(duì)北京投資的高出其他地區(qū)一大截。</p><p>　　表4-3：期間費(fèi)用：?jiǎn)挝唬ㄔ?lt;/p><p><b>　　圖4-3：期間費(fèi)用</b></p>

88、;<p>　　5、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況分析</p><p>　　表5-1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按業(yè)務(wù)類別分類：</p><p>　　圖5-1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按業(yè)務(wù)分類</p><p>　　由表5-1，圖5-1 知，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租、物業(yè)經(jīng)營(yíng)及其他，且仍然以房產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)。同時(shí)，我們也注意到2010年，公司的土地開發(fā)為零。</p

89、><p>　　表5-2 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按地區(qū)分類：</p><p>　　圖5-2 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按地區(qū)</p><p>　　由表5-2，圖5-2知，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍然以北京為主，說(shuō)明其投資的正確性。南昌在2011-2013年的收入表現(xiàn)欠佳，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為零。</p><p><b>　　6、財(cái)務(wù)狀況分析</b></p&

90、gt;<p>　　6．1公司盈利能力分析</p><p>　　表6-1公司盈利能力分析表</p><p>　　6.1.1近年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率</p><p>　　表6-1-1 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率在27%上下波動(dòng)明顯，公司的經(jīng)營(yíng)盈利能力受外部及內(nèi)部環(huán)境影響

91、大，但其利潤(rùn)率始終處于全行業(yè)平均水平,說(shuō)明經(jīng)營(yíng)盈利能力相比其他房地產(chǎn)企業(yè)有一定的優(yōu)勢(shì)。</p><p>　　6.1.2近年成本費(fèi)用利潤(rùn)率：</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的成本費(fèi)用利潤(rùn)率上下波動(dòng)明顯且已超過(guò)行業(yè)平均值，表明耗費(fèi)單位成本費(fèi)用取得的利潤(rùn)較多，勞動(dòng)耗費(fèi)的效益高。但是，總體處于下降趨勢(shì)，說(shuō)明公司耗用單位成本費(fèi)用取得的利潤(rùn)在逐漸減少。公司2012年的業(yè)績(jī)

92、促使公司改變戰(zhàn)略，終于在2013年開始上升。</p><p>　　6.1.3資產(chǎn)報(bào)酬率(%)：</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的總資產(chǎn)收益率逐年上升，且增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷加大，從2010年開始，公司的資產(chǎn)報(bào)酬率高于行業(yè)平均值，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用效果好，表明企業(yè)獲得能力強(qiáng)，意味著企業(yè)的資產(chǎn)盈利能力逐年增強(qiáng)。</p><p>　　6.1.3近年凈

93、資產(chǎn)收益率：</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的凈資產(chǎn)收益率逐年穩(wěn)定上升，相對(duì)行業(yè)的平均值相比超出較多，表明企業(yè)的獲利水平高，且逐年上升。由于金融街控股股份有限公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率較高，所以凈資產(chǎn)收益率較高。提高凈資產(chǎn)收益率的關(guān)鍵是提高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，加強(qiáng)期間成本的控制。</p><p>　　6．2 公司償債能力分析</p><p>　　公司的償

94、債能力主要由資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)反映：</p><p><b>　　資產(chǎn)負(fù)債率：</b></p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的資產(chǎn)負(fù)債率均低于行業(yè)的平均值，說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。債權(quán)人承擔(dān)著企業(yè)的少數(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)債權(quán)人來(lái)講是有利的。</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司

95、近5年的流動(dòng)比率先下降再上升，2009、2010年高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值，這反映企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，但是在2011、2012年就低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值了，說(shuō)明其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，存在不能償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。2013年又得到了改善。</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的速動(dòng)比率由下降到上升，2009年高于行業(yè)水平，說(shuō)明其短期償債能力較高，但是從2010年起，公司的償債能力就低于行業(yè)水平且小于1，說(shuō)明其短期償債能

96、力偏低。不過(guò)波動(dòng)還是比較大，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力逐漸上升。</p><p>　　6．3 公司營(yíng)運(yùn)能力分析</p><p>　　公司的償債能力主要由存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)反映：</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的存貨周轉(zhuǎn)率上下波動(dòng)，且低于行業(yè)平均值，說(shuō)明公司在加強(qiáng)存貨管理方面有待提升，發(fā)展空間比較大，所以提高利潤(rùn)

97、率得空間也較大。</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐步上升，這說(shuō)明企業(yè)對(duì)應(yīng)應(yīng)收賬款的管理非常有效，公司的催收賬款速度越來(lái)越快，減少了壞賬損失，資產(chǎn)流動(dòng)性加強(qiáng)，短期償債能力也能加強(qiáng)，在一定程度可以彌補(bǔ)速動(dòng)比率的不利影響。雖然在2013年略有下降，但是總體高于行業(yè)平均水平。應(yīng)收賬款的收回速度加快有助于提高短期償債能力。</p><p>　　從上圖表可

98、看出金融街控股股份有限公司近5年的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但低于行業(yè)平均值。企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度慢。</p><p>　　6．4 公司發(fā)展能力分析</p><p>　　公司的償債能力主要由主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率(%)、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率等指標(biāo)反映：</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司2009-2012年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高

99、于行業(yè)平均值，說(shuō)明企業(yè)的發(fā)展能力很強(qiáng)，但總體呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)，并在2013年低于行業(yè)值。表明企業(yè)在2009年資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模縮小。企業(yè)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率總體是正值。</p><p>　　從上表可看出金融街控股股份有限公司近5年的銷售增長(zhǎng)率高于行業(yè)平均值，在2012年的78.825達(dá)到頂峰后急劇下降到2013年的15.3692趨于行業(yè)值，表明企業(yè)在2012年銷售較之前有所增加。</p><p>　　

100、7、財(cái)務(wù)綜合分析——杜邦分析方法</p><p><b>　　8 參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　1、公司網(wǎng)址：http://www.jrjkg.com/index.do</p><p>　　2、東方財(cái)富網(wǎng)http://www.eastmoney.com/</p><p>　　3、新浪財(cái)經(jīng)http://money.