萬(wàn)科不得不做商業(yè)？

1、<p><b>　　萬(wàn)科不得不做商業(yè)？</b></p><p>　　出自《英才》雜志2013年8月刊 </p><p>　　24公里——對(duì)生活在北京市區(qū)的人來說，從八寶山乘地鐵到四惠大概就這么遠(yuǎn)。而從昌平區(qū)南環(huán)路到北5環(huán)，幾乎是同樣的距離。昌平區(qū)位于北京正北偏西，在老北京眼中，正是“上風(fēng)上水”的理想居所。萬(wàn)科（000002. SZ）在北京的第一個(gè)商業(yè)綜合體便

2、坐落在此。 </p><p>　　自2010年于北京、上海、深圳的分公司開始進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)小規(guī)模探索，到2011年建立深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司，再到今年初在北京成立商用地產(chǎn)管理部，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)正在有條不紊地向前走。 </p><p>　　若干年前，萬(wàn)科高層對(duì)于是否涉足商業(yè)地產(chǎn)頗有爭(zhēng)議。在媒體報(bào)道中，董事局主席王石往往以反對(duì)萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的形象出現(xiàn)，不可否認(rèn)，從“百億萬(wàn)科”到“千億萬(wàn)科”，正是對(duì)

3、住宅領(lǐng)域的專注，才讓這家公司從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出。 </p><p>　　若干年后，總裁郁亮將萬(wàn)科帶到了“1400億”的新高度，同時(shí)也完成了登頂珠峰這樣“不可能的任務(wù)”。此時(shí)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)再次被提上了日程。 </p><p>　　3年可以完成從登山“菜鳥”到“達(dá)人”的轉(zhuǎn)變；同樣3年，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從提出到操作，完成了紙面到實(shí)體的突破。對(duì)此，郁亮謹(jǐn)言：“商業(yè)這件事我是非常慎重的。雖然

4、我現(xiàn)在并沒有看到很好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，可對(duì)于萬(wàn)科來說，我們真的不得不去做商業(yè)?！?</p><p>　　曾踟躕在商業(yè)地產(chǎn)邊緣的萬(wàn)科，為自己準(zhǔn)備了什么？ </p><p><b>　　危機(jī)感 </b></p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)老大都做不了自己的主？ </p><p>　　一位商業(yè)地產(chǎn)專家向《英才》記者分析，萬(wàn)科“不得不

5、做”背后的原因可能有兩個(gè)，一是針對(duì)住宅的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在不斷加碼的可能性，這讓住宅開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)前景不明朗；而住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同點(diǎn)在于，前者更傾向于獲取利潤(rùn)，而后者則能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)于大企業(yè)和上市公司來說，穩(wěn)定的現(xiàn)金流無(wú)疑十分重要。 </p><p>　　二是由于萬(wàn)科項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，其在一、二線城市的住宅樓盤往往處于遠(yuǎn)離市中心的位置，周邊商業(yè)配套設(shè)施往往不夠成熟，倘若這種情況得不到改善，一方面增

6、加了銷售的難度，另一方面也降低了客戶的滿意度。 </p><p>　　郁亮想的比這更遠(yuǎn)，他提醒《英才》記者，“我們把思路打開一點(diǎn)不是很有意思么？”剛發(fā)布不久的“財(cái)富500強(qiáng)”中，鮮有房地產(chǎn)開發(fā)商。伴隨著城市的發(fā)展，郁亮意識(shí)到，單純靠蓋房子，很可能在10年之后就會(huì)觸及行業(yè)天花板。 </p><p>　　他給《英才》記者算了一筆賬：眼下中國(guó)每年能建1000萬(wàn)套住宅，而美國(guó)的數(shù)字僅僅為40萬(wàn)套。

7、從深圳的情況來看，住宅需求已經(jīng)開始萎縮，如此之高的蓋樓速度并不能持續(xù)。 </p><p>　　因而郁亮把萬(wàn)科的未來定位于“城市配套服務(wù)商”，無(wú)論是住宅還是購(gòu)物中心、寫字樓、養(yǎng)老社區(qū)，甚至是垃圾場(chǎng)，只要是跟城市發(fā)展相關(guān)的東西，郁亮都愿意涉足，“萬(wàn)科的目標(biāo)是能夠與城市同步發(fā)展?！?</p><p><b>　　世道 </b></p><p>　　今

8、年上半年，萬(wàn)科銷售金額達(dá)837億元，領(lǐng)先于排名第二的綠地集團(tuán)近200億元。有專家推算，按照這樣的速度，萬(wàn)科今年的銷售額可能突破1700億元，離2000億大關(guān)又近了一步。 </p><p>　　事實(shí)上，銷售排名前10位的房地產(chǎn)公司，幾乎都不同程度地將商業(yè)地產(chǎn)作為自己發(fā)展的方向。自2010年“限購(gòu)令”出臺(tái)以來，房地產(chǎn)開發(fā)商們開始把“轉(zhuǎn)型做商業(yè)”看作一根救命稻草。而2012年“城鎮(zhèn)化”概念的提出，仿佛開啟了商業(yè)地產(chǎn)的“

9、上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)，越來越多的企業(yè)由于無(wú)法應(yīng)對(duì)一線城市土地市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)而退至中小城市。 </p><p>　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部于今年7月提供的一份報(bào)告指出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，在住宅市場(chǎng)的調(diào)控重壓之下，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致部分二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過度投資。 </p><p>　　“零售地產(chǎn)的泡沫我們可能更需要關(guān)注，這是全國(guó)性的普遍現(xiàn)象?！备呔暛h(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張

10、良軍稱，在他看來，購(gòu)物中心的數(shù)量并不是主要的問題，關(guān)鍵在于這些購(gòu)物中心的定位太過雷同，同質(zhì)化嚴(yán)重。最終不得不靠減免租金和裝修補(bǔ)貼等辦法來吸引租戶。 </p><p>　　萬(wàn)科此前為自己的商業(yè)地產(chǎn)確定了三大品牌：萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科大廈和萬(wàn)科紅，分別代表商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的購(gòu)物中心、寫字樓和社區(qū)配套商業(yè)。從萬(wàn)科廣場(chǎng)在全國(guó)的布局來看，基本以一、二線城市為主，而萬(wàn)科住宅開發(fā)進(jìn)入的城市有62個(gè)。 </p><p&

11、gt;　　謹(jǐn)慎并不是壞事兒，畢竟萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)并不豐富。 </p><p>　　“如果想要做好購(gòu)物中心，招商能力、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的重要性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?！备呔暛h(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平告訴《英才》記者，“能把樓蓋起來和能招到商不是一回事兒，招商是最難的。而招商的前提是你得定位精準(zhǔn)?！?</p><p><b>　　籌碼 </b></p>&

12、lt;p>　　萬(wàn)科最近在上海和廣州分別拿下了兩塊土地，成交價(jià)分別為48.7億元和6.03億元。上海地塊為萬(wàn)科和上海張江集團(tuán)聯(lián)手取得，刷新了此前上海土地成交總價(jià)的紀(jì)錄。 </p><p>　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博上發(fā)問：誰(shuí)說萬(wàn)科不地王？——萬(wàn)科不拿“地王”的策略來自2008年的慘痛教訓(xùn)，受國(guó)際金融危機(jī)影響，那一年拿下三塊“地王”的萬(wàn)科停止了增長(zhǎng)。在此次拿下這兩塊土地之后，業(yè)界紛紛質(zhì)疑，不拿“地王”的萬(wàn)科

13、一去不復(fù)返了。 </p><p>　　郁亮對(duì)于“地王”有著自己的理解。他認(rèn)為，只有“面粉貴過面包”才是真正的地王，而不是總價(jià)高就叫地王。 </p><p>　　拋開價(jià)格因素不談，萬(wàn)科新拍得的兩處土地有著共同的特征——廣州荔灣區(qū)的是一塊商業(yè)金融用地，而位于上海松江區(qū)的地塊中也包含了商業(yè)用地。而這也被認(rèn)作萬(wàn)科接下來能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的信號(hào)。 </p><p>　　能夠

14、在合適的時(shí)機(jī)獲得合適的地塊，萬(wàn)科良好的資金狀況為此提供了保障。截至今年第一季度末，萬(wàn)科凈負(fù)債率僅為29.6%，而銀行賬戶上躺著的522.6億元現(xiàn)金為隨時(shí)拿地提供了保障。 </p><p>　　“行業(yè)內(nèi)錢最多的應(yīng)該是我們。”郁亮對(duì)于“手里有錢”這點(diǎn)十分看重，“只有自己手里有錢了，里有錢”這點(diǎn)十分看重，“只有自己手里有錢了，才能夠從銀行拿到更多的貸款?！必?cái)務(wù)出身的郁亮，深諳金融對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的重要性。除了銀行和信托等