如何完成新城開(kāi)發(fā)策略的創(chuàng)新

1、<p>　　如何完成新城開(kāi)發(fā)策略的創(chuàng)新</p><p>　　摘 要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)新城的發(fā)展也如同雨后春筍般發(fā)展起來(lái)。因此怎樣將新城發(fā)展的方案做到合理科學(xué)，為人類(lèi)營(yíng)造出一個(gè)適宜的生活空間，成為了致力于新城開(kāi)發(fā)工作者目標(biāo)。本文主要以江蘇省蘇州市的工業(yè)園區(qū)的發(fā)展為例，分別簡(jiǎn)述了蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)流程以及開(kāi)發(fā)建設(shè)原則，僅供參考。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：城

2、市開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)模式；創(chuàng)新策略 </p><p>　　Abstract: with the development of city economy, the development of China's metro also like bamboo shoots after a spring rain as development. So how will new town development plan

3、do reasonable science, for mankind to create a suitable living space, become committed to the goal of new town development workers. This paper mainly in the development of Suzhou province Jiangsu City Industrial Park as

4、an example, the principle of Suzhou development model, industrial park development process and the de</p><p>　　Keywords: city development; development mode; innovation strategy </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：文

5、獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013） </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　隨著人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，簡(jiǎn)單的城市開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略越來(lái)越不能滿足人們的需求。另外伴隨著新城開(kāi)發(fā)策略的不斷更新，給政府以及建筑工程施工人員帶來(lái)了前所未有的壓力，因此如何將新城開(kāi)發(fā)策略做到新穎創(chuàng)新顯得尤為重要。 </p><p&

6、gt;　　二、城市開(kāi)發(fā)基本策略 </p><p>　　城市建設(shè)的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)策略主要以政府主導(dǎo)的完全運(yùn)作模式，政府建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體，對(duì)新城進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨著國(guó)際形勢(shì)的發(fā)展，有的城市建設(shè)采用政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，考慮到市場(chǎng)的需求關(guān)系，但行政干預(yù)在城市建設(shè)中的特征依舊明顯 </p><p><b>　　2.1開(kāi)發(fā)模式 </b></p>

7、<p>　　“政府+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商”的二級(jí)開(kāi)發(fā)模式是由政府完全主導(dǎo)運(yùn)作或在政府主導(dǎo)下進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，城市建設(shè)的資金主要也由政府籌集，政府作為城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的主角，負(fù)責(zé)制定城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，組織拆遷征地、農(nóng)民安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)以及招商引資等任務(wù)，并用行政和市場(chǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)推動(dòng)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 </p><p><b>　　2.2開(kāi)發(fā)流程 </b></p>

8、<p>　　作為開(kāi)發(fā)主體的政府，對(duì)一定區(qū)域的土地進(jìn)行征地，同時(shí)要進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償，組織城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者委托具備相應(yīng)資格的企業(yè)來(lái)投資具體實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一般達(dá)到“七通一平”或“九通一平”，變成可供建設(shè)的熟地，再通過(guò)各種方式將這些土地出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商拿到土地之后，進(jìn)行具體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)。 </p><p><b>　　2.3存在的問(wèn)題 </b></p>

9、;<p>　　以政府主導(dǎo)的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，有助于政府對(duì)土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，但同樣存在著許多問(wèn)題： </p><p>　?。?）政府主導(dǎo)的城市開(kāi)發(fā)模式，資金來(lái)源單一，主要是通過(guò)地方政府的財(cái)政撥款和銀行貸款，在城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面有一定制約性，政府承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大。 </p><p>　　（2）由于城市土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)由政府主導(dǎo)參與，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，過(guò)于頻繁復(fù)雜，容易造

10、成賬目混亂，責(zé)任不清。 </p><p>　　（3）城市開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)處于市場(chǎng)壟斷地位，加上自由裁量權(quán)，如使用不當(dāng)，會(huì)滋生腐敗。 </p><p>　?。?）缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，政府各部門(mén)的工作人員工作不積極，不利于城市開(kāi)發(fā)效益最大化。 </p><p>　?。?）政府過(guò)分的追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，致使經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益矛盾巨大，發(fā)展不平衡。 </p>&l

11、t;p>　?。?）城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及部門(mén)過(guò)廣，造成城市開(kāi)發(fā)建設(shè)效率低下。 </p><p>　　三、蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)策略的創(chuàng)新性 </p><p>　　蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)政府和新加坡政府的合作項(xiàng)目，園區(qū)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理方面成功地借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合蘇州本身的情況，經(jīng)過(guò)多年的努力，積極創(chuàng)新，已經(jīng)將園區(qū)打造成一個(gè)為世界所矚目的蘇州東部新城。 </p><p>

12、　　3.1 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 </p><p>　　蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)行的是“政府+運(yùn)營(yíng)商+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商”的三級(jí)開(kāi)發(fā)模式，也就是政府管理與企業(yè)管理分離的市場(chǎng)化運(yùn)作模式。在行政管理方面，蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)作為蘇州市人民政府的派出機(jī)構(gòu)，自主地行使園區(qū)及周邊地區(qū)行政管理職能，保障園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的正常進(jìn)行，而在具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)主要由中國(guó)和新加坡的股東組成的中新蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（CSSD）作為開(kāi)發(fā)主體來(lái)完成，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)

13、設(shè)施開(kāi)發(fā)、招商引資、物業(yè)管理、項(xiàng)目管理、咨詢(xún)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)投資等業(yè)務(wù)。 </p><p>　　3.2 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序 </p><p>　　先工業(yè)，后居住，再商業(yè)是蘇州工業(yè)園區(qū)一期符合市場(chǎng)化的開(kāi)始時(shí)序。在90年代，城市的發(fā)展以制造業(yè)為主，根據(jù)蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)際情況，提出先建基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展工業(yè)用地，隨著工業(yè)人流的入駐而大力開(kāi)發(fā)居住用地，當(dāng)匯集的人流達(dá)到一定數(shù)量再開(kāi)發(fā)商業(yè)配套設(shè)施，為

14、在園區(qū)工作的就業(yè)人口提供基本的生活服務(wù)設(shè)施（圖1）。 </p><p>　?。▓D1：蘇州工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)時(shí)序圖。圖片來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)） </p><p>　　3.3 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)流程 </p><p>　　蘇州工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)是遵循以土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)為核心的新加坡式的運(yùn)作模式，相當(dāng)于土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)商的CSSD作為開(kāi)發(fā)主體，從管委會(huì)手里購(gòu)買(mǎi)成片沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施的“

15、空產(chǎn)土地”，也就是生地，進(jìn)行“九通一平”，變成可以向二級(jí)開(kāi)發(fā)商出讓的熟地，進(jìn)一步進(jìn)行城市的建設(shè)，園區(qū)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)（圖2 </p><p>　　(圖2：蘇州工業(yè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)模式（新方控股期間）。圖片來(lái)源：《城市規(guī)劃體制創(chuàng)新環(huán)境》江蘇省建設(shè)廳課題研究論文) </p><p>　　四、未來(lái)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)原則分析 </p><p>　　新城的發(fā)展逐漸由三級(jí)開(kāi)發(fā)模

16、式所代替，城市運(yùn)營(yíng)商將會(huì)逐漸取代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的地位，運(yùn)營(yíng)商的組成也會(huì)根據(jù)社會(huì)發(fā)展及城市的具體情況而定，城市的運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)將會(huì)擴(kuò)大到社會(huì)的各個(gè)管理層面上，將城市作為一種產(chǎn)品去經(jīng)營(yíng)，提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提高人們的生活舒適度。王志綱先生提出運(yùn)營(yíng)城市，城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要進(jìn)行系統(tǒng)的定性、定位和定量分析，定性就是未來(lái)城市發(fā)展的方針策略，定位來(lái)源于城市的精神，城市的靈魂，定量則涉及城市的具體實(shí)施，同時(shí)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)在適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的前提下要遵循一定的

17、原則 </p><p>　　4.1 明確新城定位 </p><p>　　對(duì)一個(gè)新城的定位，將會(huì)決定一個(gè)城市未來(lái)十年、二十年的發(fā)展方向，有了明確的目標(biāo)，我們才能制定相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)策略，引導(dǎo)城市向目標(biāo)方向發(fā)展，減少盲目的建設(shè)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，滿足人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的效益最優(yōu)。 </p><p>　　4.2 環(huán)境效益優(yōu)先 </p><p>　　在進(jìn)行城市的

18、規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候，應(yīng)該先進(jìn)行城市環(huán)境的規(guī)劃建設(shè)，人類(lèi)賴(lài)以生存的不是城市的建筑，而是環(huán)境，有一個(gè)好的環(huán)境，才能符合人們的內(nèi)心需求。我們應(yīng)該建立評(píng)價(jià)可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)體系，從構(gòu)建生態(tài)安全的角度重視生態(tài)問(wèn)題，需要制定相應(yīng)的政策策略，將生態(tài)保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展落實(shí)到具體的可操作層面，真正實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益的優(yōu)先發(fā)展。 </p><p>　　4.3 體現(xiàn)地域文化 </p><p>　　新城的建設(shè)并非照搬照抄，重復(fù)

19、建設(shè)， 而是需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕闆r在創(chuàng)新中求發(fā)展，強(qiáng)調(diào)城市的地域特色，這主要通過(guò)城市設(shè)計(jì)和建筑語(yǔ)言這些三維空間來(lái)表達(dá)富有特色的城市環(huán)境，這是對(duì)當(dāng)?shù)貧v史文化的一種繼承、發(fā)揚(yáng)、延續(xù)和創(chuàng)新。 </p><p>　　4.4 基礎(chǔ)設(shè)施先行 </p><p>　　歸根結(jié)底，城市的建設(shè)是為人類(lèi)服務(wù)的，是給人們提供居住、工作、交通、休閑的場(chǎng)所，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)決定了城市的舒適度，綜合考慮城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和城市

20、現(xiàn)狀地形條件，合理的規(guī)劃，全面的實(shí)施，是給未來(lái)城市高效穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)有力支撐。 </p><p>　　4.5 開(kāi)發(fā)模式市場(chǎng)化 </p><p>　　市場(chǎng)化是政府在宏觀調(diào)控下的行政干預(yù)力度的減小，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市建設(shè)的作用越來(lái)越大，將城市的發(fā)展提升到效益最大化的經(jīng)濟(jì)角度。“政府+運(yùn)營(yíng)商+項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商”的三級(jí)開(kāi)發(fā)模式，在未來(lái)城市建設(shè)中將會(huì)是一種趨勢(shì)，在一定程度上提高了政府的工作效率，加快了城市經(jīng)濟(jì)

21、發(fā)展的步伐。 </p><p><b>　　五、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　城市的發(fā)展新舊更替，城市問(wèn)題越來(lái)越多，功能更加完善，模式趨于綜合，人類(lèi)生存的環(huán)境在惡化，未來(lái)的城市建設(shè)需要考慮如何回歸自然，城市與環(huán)境如何共生，要合理有序，不應(yīng)該盲目開(kāi)發(fā)，不應(yīng)該完全的追求一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，要有創(chuàng)新精神。 </p><p>&

22、lt;b>　　參考文獻(xiàn): </b></p><p>　　[1]陳古鵬.論我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2008,(10)：32-33. </p><p>　　[2]葉繼紅.蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理模式初探[J].科學(xué)學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理，2001，（7）：38-39. </p><p>　　[3]施玉初,楊曉敏,莫棟升,李盛.借鑒與實(shí)踐——