成都市住宅價(jià)格決定機(jī)制研究.pdf

1、城市住宅價(jià)格是學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)問(wèn)題之一，隨著研究的深入，對(duì)住宅價(jià)格關(guān)注的重點(diǎn)也開(kāi)始由宏觀特征轉(zhuǎn)向了住宅價(jià)格的空間差異。將住宅價(jià)格與其所處的空間位置結(jié)合起來(lái)研究，不僅可以更加直觀的分析住宅價(jià)格的形成機(jī)制，為政府制定發(fā)展規(guī)劃、分析住宅價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平關(guān)系、制定城市公共投資開(kāi)發(fā)策略提供參考，還可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定住宅營(yíng)銷價(jià)格等方面提供策略依據(jù)，同時(shí)為消費(fèi)者選擇價(jià)位合理、滿意度最高的住宅提供參考。 本文借鑒國(guó)內(nèi)外研究成果，結(jié)合

2、成都市住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況，以城市空間經(jīng)濟(jì)學(xué)和特征價(jià)格理論為基礎(chǔ)，從影響住宅價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和影響住宅價(jià)格空間差異性的微觀特征出發(fā)，研究成都市住宅價(jià)格的形成機(jī)制。通過(guò)對(duì)成都市住宅市場(chǎng)的歷史回顧及分析，建立線性模型，從供給和需求出發(fā)研究宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)住宅價(jià)格的影響，并通過(guò)對(duì)成都市2007年新建住宅價(jià)格進(jìn)行調(diào)查收集，以成都市轄區(qū)76個(gè)行政街道住宅均價(jià)為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，結(jié)合ArcGIS的空間統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)住宅價(jià)格的空間差異性進(jìn)行研究，從住宅微觀特征的

3、“宏觀可達(dá)性”、“微觀可達(dá)性”兩個(gè)方面進(jìn)行了多因素的定量研究和論述。 論文的研究發(fā)現(xiàn)，住宅年竣工面積、職工年人均收入、銀行利率是住宅價(jià)格的主要宏觀影響因素。從空間差異特征上看，成都市轄區(qū)的住宅價(jià)格基本呈同心圓狀分布，由中心向周邊遞減，同時(shí)還有沿著人民南路、清江路、羊西線等城市主干道軸向發(fā)展的趨勢(shì)；住宅價(jià)格的空間特征呈現(xiàn)出高度集聚分布狀態(tài)，城南和城西的價(jià)格均高于城東和城北。住宅價(jià)格空間差異的原因是“宏觀可達(dá)性”—到CBD距離、軌道

4、交通可達(dá)性和公共交通可達(dá)性以及“微觀可達(dá)性”—商業(yè)中心分布、大型超市便利性、批發(fā)市場(chǎng)便利性、公園便利性、河流景觀便利性。由此住宅價(jià)格的空間差異原因可以看做是政府公共物品投資、城市規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的影響。 本文的創(chuàng)新之處在于：從宏觀經(jīng)濟(jì)因素和住宅微觀特征兩個(gè)方面全面考察成都住宅價(jià)格的形成機(jī)制，改變了傳統(tǒng)的定性分析而使其量化；通過(guò)ArcGIS軟件使住宅價(jià)格的空間差異可視化，總結(jié)了成都市住宅價(jià)格空間分布特征；結(jié)合空間統(tǒng)計(jì)分析和計(jì)量經(jīng)