【廣告策劃-ppt】garnier系列護膚產品發(fā)布會

1、Garnier系列護膚產品發(fā)布會提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排、亮點描述及設計特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題通過新品發(fā)布會向目標媒體傳遞“卡尼爾品牌及系列產品”正式在中國上市的訊息；通過發(fā)布會及市場宣傳活動吸引媒體及目標受眾對品牌及產品的關注；通過媒體向目標受眾傳遞“卡尼爾”作為L’eal公司旗下優(yōu)秀品牌的天然高科技的國際品牌形象，

2、以贏得消費者的信任和依賴，從而達到促進銷售的目的?；顒幽康钠放票尘皻W萊雅集團是擁有102年悠久歷史的法國品牌，其銷售量在歐洲排行第一。歐萊雅集旗下有400個品牌，目前中國有12個主打品牌。集團產品分四大部門：大眾產品部、高檔產品部、藥房產品部、發(fā)廊產品部。即將推出的“卡尼爾”品牌屬于大眾產品部。此前“卡尼爾”在中國有染發(fā)劑產品銷售。而此次推出的“卡尼爾護膚系列產品”已于02年8月在泰國上市，目前銷量排行第三，03年10月在臺灣上市銷量排

3、行四。預期在中國的銷售量排行第一。公司所有產品倡導的價值觀為自然健康，天然高科技。品牌態(tài)度：積極、樂觀、愉快。提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題思路闡述美麗是目的，而科技是美麗的載體，是實現美麗的手段；科技的表現：發(fā)布會中使用的各種高科技手段，呈現發(fā)布過程；在前期及后期的傳播內容上突出受眾

4、利益點：主題詮釋“美麗約定”約定＝一種承諾＝28天實現美麗的夢想備選主題：A卡尼爾之愛卡尼爾傳播美麗＝和諧、仁愛的代表B自然美麗量化夢想自然美麗的夢想是可以被量化的……提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題事件宣傳舉辦主題為“尋找卡尼爾天使”的活動：讓平凡人感受成為天使的過程傳播周期三周－四周

5、，與門戶網站的娛樂頻道合作評選規(guī)則：每一個普通的女孩都可以參加貼圖自己的生活照，網絡點擊進行評選貼圖、票選周期為三周左右，L’eal公司評選和網上票選統(tǒng)計約一周邀請獲勝“天使”參加卡尼爾新品發(fā)布會新聞宣傳傳播周期三周－四周，以一周為一階段更換內容；以平面車身廣告或電視、寫字樓媒體等直觀的形式將三種果實的種子呈現，同時配合文字制造懸念，例如：第一周：知道是什么美麗的種子嗎？……5月18日卡尼爾的美麗約定第二周：天氣暖了，它們發(fā)芽了。……5

6、月18日卡尼爾的美麗約定第三周：它們長成了大樹?！?月18日卡尼爾的美麗約定（第四周：它終于開花結果了?！?月18日卡尼爾的美麗約定畫面設計風格清新、自然，色彩柔和、亮麗；此舉以制造懸念的表現形式，旨在引起大眾的關注，利用媒體渠道制造相應的話題，抓住大眾的好奇心里進行炒作，以獲得良好的品牌鋪墊，銜接新品發(fā)布會，為后期的產品銷售準備提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品

7、（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題流程安排20:0020:02全部產品呈現20:2220:25“天使”邀VIP上臺，共啟盛世，將活動推向高潮20:2520:30活動結束，來賓退場創(chuàng)意思路以天使為主線：講述一個關于愛與美的故事天使形象代表美麗、健康，和諧表現形式：舞臺?。ó嬐庖簦魳罚┢放苾r值：－自然健康之美－天然高科技－積極樂觀的生活態(tài)度卡尼爾化身天使，傳播美麗，健康，和諧，博愛贏得目標受眾

8、關注和喜愛逐步實現健康美麗的夢想故事創(chuàng)意說明以種子來比喻“美麗、健康、快樂”的源泉，體現產品源于自然的本質，而作為傳播“美麗、健康、快樂”的天使，我們取名“卡尼爾”以突出品牌本身真善美的特質和它給人們帶來幸福的使命感；三個系列產品的推出順序依次為：蘋果－水潤凝護；青瓜－深層純凈；檸檬－真采美白。這樣將主打產品放在最后推出，以突出產品的重要性，更有助于配合發(fā)布會尾聲的高潮氣氛的營造。后期將由專業(yè)人員撰寫故事腳本，讓故事內容更為豐滿，情節(jié)更

9、加連貫。整個故事情節(jié)由畫外音配合音樂講述，由專業(yè)的演員表演。故事梗概傳說美麗的天使卡尼爾是天上掌管天使們美麗、健康和快樂的神，而獲得這些的秘訣就是源于三種果實（檸檬、蘋果、青瓜）的種子。有一天，卡尼爾在享用美味水果的過程中不慎將三粒種子落入人間，上帝很不安，逐令其前往人間尋回。而在這過程中她將由天使變成凡人，當三粒種子全部尋回的時候她才能恢復天使的本色。第一幕：當卡尼爾落入人間的時候是個小姑娘。那時的人間并沒有這幾種果實，人們也過著平淡

10、的生活。誰知道天上一天，人間百年。當她找到第一粒種子的時候它已經發(fā)芽、開花、結果，成長為挺拔的蘋果樹，人間的百姓品嘗到了美味果實。她發(fā)現他們逐漸變得美麗而快樂。卡尼爾高興極了，便摘下果實分給更多人。第二幕：她又踏上征途，尋找其它種子。這時她已經出落成一個美麗的少女。她看到青瓜的種子已經成長為布滿山間、枝蔓的藤蘿，上面掛滿了嫩綠的青瓜，人們因為食用了它而更加的健康、美麗和快樂?？釥栍謱⑺鼈兎纸o了更多的人，她也同時感受著其中的喜悅。人們?yōu)?/p>

11、了感謝她奉她為“美麗公主”。第三幕：接下來當她尋找到第三粒種子的時候，檸檬的果實已經為更多的人們成就了“美麗、健康、快樂”的夢想。這時，卡尼爾恢復了天使的翅膀，可以再次回到天堂。但是，當她看到人類夢想成真的喜悅心情時已經舍不得離開。她贏得了上帝的理解，放棄了回到天堂的機會，留在人間，幫助更多擁有夢想的人們實現她們心中“美麗、健康、快樂”的愿望……亮點描述三種產品的推出：現場設計現場設計現場設計現場設計亮點描述三種產品的推出：亮點描述三種

12、產品的推出：亮點描述場景：主會場為戶外，周圍環(huán)水，整個現場利用硬件布景及圍幕投影的方式呈現春意盎然，萬物復蘇的美景；對于三種產品推出的場景配合同樣利用高技術AV效果分別呈現；卡尼爾品牌的推出：由VIP推出利用演講稿的內容，引出卡尼爾天使，拉開舞臺劇的帷幕亮點描述三種產品推出時，配合場景，現場散發(fā)出和產品相關的水果味道。依次是：蘋果－青瓜－檸檬發(fā)布會高潮部分：天使邀請L’eal高層領導上臺，共同啟動水面上的布景（燈光、煙火等）裝置，現場上

13、空飄落花瓣雨，將全場氣氛推向高潮。布景部分亮點：將主會場入口處的地面以亮白測試尺的燈箱鋪設，光亮度隨測試尺的變化選擇適合的燈管，一側有標尺的刻度及亮白刻度；工作人員服裝以“卡尼爾”天使裝扮提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題活動時間：2006年5月18日－20日活動規(guī)模：預估150200人（

14、TBD）參會人員：－皮膚專家；－美容專家；－媒體記者：平面（報紙、雜志）、電臺、電視臺、網絡；－L’eal高層領導和相關人員活動信息地點推薦首選：釣魚臺－丹若園鬧中取靜的一處幽所，符合故事情節(jié)；園內綠植遍地，草坪面積寬闊適合活動規(guī)模，更有助于現場布景；臺階上小舞臺作為主舞臺，而對面的湖面都利于情節(jié)的渲染地點推薦次選：朝陽公園此處日漸成為北京近幾年時尚生活的主流休閑區(qū)此處交通便利，地面及湖面面積寬闊，利于布景，湖邊歐式建筑為主會場地點推薦

15、次選：釣魚臺－芳菲苑都市中的一處僻靜之所，遠離塵囂苑內草坪、綠樹有助營造故事氣氛，草坪面積寬闊，符合活動規(guī)模缺點：周圍沒有水面優(yōu)點：玻璃墻內為室內會議大廳，若因天氣因素更換場地，可選其中；同時可以在草坪上搭建部分場景，利用AV效果，使與會者透過玻璃墻體驗視覺的沖擊名人邀請建議1：沈星畢業(yè)院校：華中師范中文系先后主持過《體育界》、《娛樂人物周刊》、《明星三日談》、《魅力前線》等節(jié)目，所謂腳踏時尚、體育、娛樂三只船舵手有“魅力才女，極品女主

16、持人”，“中國第一美女主持人”等美譽主持人：建議男女主持人搭配，而其中一人為名人，另一名為L’eal員工，這樣有助于提升品牌的感染力和現場提及產品時的準確闡述名人邀請主持人：建議2：安虎15歲的時安虎考取遼寧兒童藝術劇院從小在父親的熏陶下，他非常喜歡文藝，1997年加入湖南衛(wèi)視擔當時尚節(jié)目的主持人，不久受到廣泛關注2001年加入北京光線傳播公司，主持《娛樂人物周刊》，之后一直活躍在時尚、娛樂節(jié)目的主持第一線提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)

17、活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題邀請函水晶水果邀請函：立體水晶水果造型，內部雕刻文字。新穎，美觀，活動結束后可成為擺設利用重磅硫酸紙制作成葉子或者水果的形狀和顏色，上面書寫內容。信紙有果香。天使的來信：設計上配有羽毛，感受天使的召喚。封口以仿古果色蠟封印，形狀為翅膀內容上讓你接收天使的邀請，實現美麗的約定信紙有果香照

18、片禮品建議水果形狀的美容設備：如Mini面部熏蒸器、美容器等產品適用套裝禮盒水果造型車輛室內空氣清新劑一套VIP禮品（限量版）：施華洛士奇水晶水果吊墜派發(fā)小禮品（現場及周邊分發(fā)后期商場派發(fā)）：水果香皂：透明或實色的水果造型和香型的小塊香皂水果造型和香味的糖果水果造型飲料攪拌棒一套三種水果及三系列產品的六面魔方照片應急措施因為主要選擇的是戶外，天氣情況要特別關注與氣象部門聯系，關注活動前一周每日的氣象變化小雨：現場搭建遮擋棚傘；準備雨衣、

19、雨傘；大雨：更改活動地點，方案中水面部分做相應調整五級以上的風力更改活動地點，方案中水面部分做相應調整應急藥品的準備：感冒藥、胃腸藥、過敏藥……外用應急藥品：創(chuàng)可貼、酒精……現場保衛(wèi)工作：維持秩序確保沒一環(huán)節(jié)的安全（水、電）相關技術人員隨時待命提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題事件宣傳“美

20、麗約定”的后續(xù)活動：傳播周期2個月－3個月選擇重點城市開展體驗活動各地評選出貼圖點擊支持率最高的“天使”將參與現場活動媒體名單紙媒：中央級媒體環(huán)球時報、中國青年報、北京青年報、青年參考報、青年時訊、中國經營報、經濟日報、中國商報、中國企業(yè)報、國際商報、第一財經、21世紀經濟報道、國際民航報大眾－北京地區(qū)：北京晚報、新京報、北京晨報、京華時報、精品購物指南、信報、競報、北京現代商報、華夏時報、北京青年周刊、周末畫報網絡：Sina、Sohu

21、、QQ、263、21cn、Tom、千龍網、Yahoo、163媒體名單雜志：時尚Cosmo、時尚健康、時尚嬌點、時尚芭莎、ELLE、嬌點、瑞麗、健康之友、VOGUE服飾與美容、嘉人、虹、視覺、體線健康、炫色、都市主婦、世界婦女博覽、愛女生、好主婦、好管家、新娘、格調Lady、格調Miss、風度、Touch（雙休日）電視臺：中央電視臺時尚欄目北京電視臺時尚欄目電臺：北京交通廣播103.9北京音樂臺97.4提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安

22、排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題項目進度4月注：圖示顯示的階段性工作內容，需根據具體情況進行調整提案目錄活動目的及市場分析后續(xù)活動安排建議項目進度表FV集團及團隊介紹現場設計地點推薦及名人邀請會務用品（邀請函、禮品等）新品發(fā)布會流程安排與亮點描述特殊事件市場預熱創(chuàng)意思路及活動主題在創(chuàng)造中與客戶同行FV集團FV廣告FV公關F

23、V營銷FV展覽FV集團歷史1997199819992000200120022003200420052006沖天廣告成立成為HP、微軟的市場服務供應商更名為第一視訊公關顧問有限公司成立廣州分公司成立上海分公司及空間再造展覽，組建FV傳播集團進入行動行銷領域，在30個城市建立聯絡站LOGO及網站改版，啟動品牌創(chuàng)新之路喬遷新址，第一視訊更名為聯博視訊成為AMD的市場供應商，紀華強先生擔任公司的高級顧問FV集團現在中國國際公關協會會員單位200

24、5年營業(yè)額超過4500萬元總部在北京，辦公面積1200平方米；上海、廣州設立分公司；30個城市設有聯絡站全國共有100多名員工會員資證FVVision&MissionFV愿景：致力于成為創(chuàng)造力與執(zhí)行力最卓越的本土傳播服務機構，推動員工個人價值和客戶品牌價值的共同成長，并贏得業(yè)內的尊重與認同。FV使命：FV通過為員工提供系統(tǒng)的專業(yè)培訓來提高員工的專業(yè)素質并激發(fā)員工的創(chuàng)造力與工作熱情，我們的目的是通過專業(yè)的、可衡量的市場解決方案幫助客戶在中

25、國大陸地區(qū)品牌與銷售業(yè)績的成長。FV集團架構作為專業(yè)市場傳播集團，我們可以提供TotalMarketingSolutionsFV集團服務內容FV集團服務內容“整合所有的行銷手段象魔方一樣靈活組合，來滿足不同的消費者和客戶”FV的立體行銷傳播之道。FV集團服務流程FV公關架構FVGROUP財務部人事行政部采購部聯博視訊(原沖天)媒介公關部客戶部市場策略部IT組醫(yī)藥組房地產組快速消費品組創(chuàng)意設計部印務部網絡互動部FV上海分公司FV廣州分公司

26、會展部智博視訊廣告空間再造展覽公司（2人）（15人）（3人）（21人）（12人）（1人）（1人）（2人）（10人）（10人）（25人）（65人）藍普圖文設計公司（20人）FV公關架構CALLCENTER醫(yī)藥組會展部項目組展品制作組AV租賃酒店資源CALLCENTER各地支持人員FV在全國30個主要城市設有聯絡站主要配合執(zhí)行FV的促銷、培訓、會議等活動！陳簫逸FV傳播集團運營總監(jiān)中國國際公關協會會員9年的市場傳播及營銷咨詢的工作經驗，曾服

27、務的客戶包括：HP、Microsoft、SIEMENS、Marlbo、Amway、海龍集團、CISCO、東芝電器等；劉平職位：聯博博視訊公關顧問有限公司總經理對企業(yè)產品宣傳定位的調整，將“電話要革命”調整為“領導專用電話”，獲得市場的認可和代理的好評并一直沿用到現在。劉繼偉職位：FV傳播集團亞博高級客戶經理服務過的客戶：西安楊森制藥有限公司、諾華制藥有限公司、中韓合資北京愛康醫(yī)院、中華醫(yī)學會、中國惠普、中國微軟、奧林巴斯、中體倍力健身俱

28、樂部、金佰利（中國）投資公司、百事國際集團盛大網絡、光通通信等劉錚職位：FV傳播集團創(chuàng)意部總監(jiān)10年平面設計及實踐經驗讓美學與品牌實現最有效的結合我們的服務團隊張暄職位：FV傳播集團亞博高級客戶經理6年的市場傳播及活動管理工作經驗，曾服務的客戶包括：ACLE、CA、EMC、Symantec、AMD、BanQ，中國移動、富士膠片、李寧服裝，上海通用汽車等國內外知名客戶Thankyou！Weareready！如何進行房地產市場分析學習內容理

29、論部分案例學習為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能性。。。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開

30、發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場

31、兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境

32、和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域房地產市場

33、分析（一）基本內容對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數……2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經

34、濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法3

35、。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產發(fā)展關系GDP增速與房地產發(fā)展關系房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數＝食物支出金額總支

36、出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微

37、觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場

38、的機會點最終目標STOW內部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目環(huán)境競爭）SWOT分析的價值要素SW（優(yōu)勢劣勢）的價值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)

39、揮空間）?項目要素——目標開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機會威脅）的價值要素宏觀要素——經濟形勢（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的

40、戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W進行房地產市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據市場的變化及時調整戰(zhàn)略。地產江湖——數十萬份專