【商業(yè)地產(chǎn)】-深圳泛華景田北寫(xiě)字樓項(xiàng)目前期發(fā)展建議報(bào)告2007-82ppt

1、泛華景田項(xiàng)目發(fā)展方向探討2007年09月占地面積:3568.2m2建筑面積:48838.9m2容積率:14.5建筑(覆蓋率):45%目標(biāo)：“高價(jià)格，高速度，低成本”1、如何實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化2、如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的資金回籠報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢(shì)開(kāi)發(fā)方向研判初步設(shè)想解讀景田片區(qū)中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)香密湖蓮花山公園中心區(qū)深圳高爾夫福田區(qū)定位福田區(qū)定位：1、全市的行政文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中心商務(wù)區(qū)，二十一世紀(jì)深圳國(guó)際性城市

2、形象的集中體現(xiàn)區(qū)；2高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)型企業(yè)的高成長(zhǎng)區(qū)和重點(diǎn)布局地區(qū)；3、功能完善的以居住功能為主的綜合區(qū)；4、環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。從功能定位上看，福田將成為未來(lái)寫(xiě)字樓的高度集中區(qū)分區(qū)規(guī)劃深圳高爾夫俱樂(lè)部蓮花山公園香密湖筆架山公園市政府中心區(qū)皇崗口岸皇崗口岸福田保稅區(qū)區(qū)政府梅林水庫(kù)景田梅林中心區(qū)、香密湖之間基本概況中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)，居住為主的大型綜合片區(qū)始建于1991年，位于福田中心區(qū)西北部。區(qū)域范圍：深南大道以北，新洲

3、路以西，北環(huán)路以南，香梅路以東，總用地面積273.59公頃。屬福田中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)。區(qū)域功能：作為中心區(qū)的擴(kuò)展和延伸，是以居住為主，兼有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的大型居住區(qū)。景　　田　　路深　南　大　道紅　　荔　　路蓮　　花　　路北　環(huán)　大　道香密湖蓮花山公園區(qū)域交通片區(qū)四級(jí)道路網(wǎng)：城市快速路：北環(huán)路，為雙向八車道；城市主干道：深南大道（雙向八車道）、新洲路、紅荔路、蓮花路為雙向六車道，香梅路為雙向四車道；城市次干道：景田路、雙向

4、四車道；城市支路：一號(hào)、三號(hào)、四號(hào)、五號(hào)為雙向三車道；北環(huán)路VS深南大道深圳交通三大動(dòng)脈中，北環(huán)主要承擔(dān)快速貨運(yùn)，深南大道主要承擔(dān)客運(yùn)和一般性貨運(yùn)，濱海大道主要承擔(dān)客流。北環(huán)由于是硬基路面，加之貨柜車川流不息，噪音最大，廢氣及路面震動(dòng)也相當(dāng)嚴(yán)重。深南大道不僅是城市中軸線，同時(shí)也承擔(dān)著城市形象的展示，目前已形成了良好的商業(yè)辦公氛圍。北環(huán)路的功能和形象對(duì)商務(wù)辦公無(wú)法形成帶動(dòng)（至少目前是這樣）。隨著北環(huán)路禁行貨柜車，作為城市交通動(dòng)脈的人流、車

5、流、商務(wù)帶動(dòng)將逐漸顯現(xiàn)。北環(huán)路——未來(lái)的深南路區(qū)域人口景田片區(qū)主要聚集了四類人：成功人士、白領(lǐng)、工薪階層和個(gè)體私營(yíng)者。隨著片區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，景田片區(qū)還將吸納更多的高素質(zhì)上層人士，這樣的人群結(jié)構(gòu)意味著商務(wù)居住和辦公存在較大的發(fā)展空間。目前片區(qū)居住人口為3.5萬(wàn)人，未來(lái)規(guī)劃人口7.5萬(wàn)人，意味著片區(qū)還將不斷吸納大量人口，人口密度的加劇給商務(wù)辦公發(fā)展帶來(lái)更大空間。居家環(huán)境純粹，中、高階層聚集，有商務(wù)發(fā)展?jié)摿ζ瑓^(qū)物業(yè)住宅大量分布，寫(xiě)字樓分布受中

6、心區(qū)輻射影響明顯香密湖蓮花山公園中心區(qū)北　　環(huán)　　大　　道深　　南　　大　　道新洲路寫(xiě)字樓集中區(qū)域北環(huán)寫(xiě)字樓帶現(xiàn)有物業(yè)片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)主要以住宅為主，檔次以中檔為主，寫(xiě)字樓也有一定數(shù)量的分布，大多為5～10年樓齡，新建寫(xiě)字樓較少且主要分布在景田南。景田片區(qū)是福田居住除了香密湖之外的第二選擇片區(qū)；寫(xiě)字樓分布是中心區(qū)、華強(qiáng)北、車公廟之外較集中的片區(qū)。福田第二首選居住片區(qū)和辦公集中片區(qū)片區(qū)企業(yè)片區(qū)沒(méi)有工業(yè)，也沒(méi)有特色產(chǎn)業(yè)，但是本片區(qū)集中了很多企業(yè)

7、，主要以科技、資訊、咨詢、投資、貿(mào)易為主。這些企業(yè)選擇景田主要是看重景田靠近中心區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和較低的價(jià)格。大部分企業(yè)分布在景田南的寫(xiě)字樓內(nèi)，還有相當(dāng)一部分企業(yè)在片區(qū)的住宅內(nèi)辦公，在聚豪閣、擎天華庭、景新大廈等大多數(shù)住宅內(nèi)存在小公司辦公的情況（最近在住宅禁商活動(dòng)中，僅景洲大廈就清理出67家企業(yè)，目前已有58家搬離）?！‰S著住宅禁商的進(jìn)一步深入，將有更多的企業(yè)走出社區(qū)、進(jìn)入寫(xiě)字樓辦公。區(qū)位吸引大批企業(yè)聚集，住宅禁商帶來(lái)機(jī)會(huì)景田食街“民以食為

8、天”，飲食的繁榮意味著人流的匯聚，飲食的檔次代表著消費(fèi)的人群類別，飲食可帶動(dòng)區(qū)域的其它商務(wù)消費(fèi)。景田食街片區(qū)特點(diǎn)景田片區(qū)處于香蜜湖片區(qū)與中心區(qū)之間，北望北環(huán)大道，南接深南大道，屬于中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)。便利的交通讓居住變得極為方便；東攬蓮花山公園，西臨香蜜湖，臨山近水，營(yíng)造出優(yōu)越的居住氛圍。緊臨CBD的優(yōu)越位置，盡享中心區(qū)的成熟配套，坐擁蓮花山的自然生態(tài)景觀，低于中心區(qū)的樓價(jià)等眾多優(yōu)勢(shì)，使本片區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。景田作為居家

9、、文化氛圍濃厚，生活配套非常成熟的住宅集中片區(qū)。隨著深圳中心西移，未來(lái)中心區(qū)的不斷發(fā)展，在中心區(qū)工作和生活的人口增加，作為中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)的景田片區(qū)已越來(lái)越受到置業(yè)者和投資者的重視，人氣將更加旺盛，生活配套和市政設(shè)施將更加完善。區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、景觀環(huán)繞、前景看好未來(lái)發(fā)展未來(lái)沿北環(huán)路將形成相對(duì)集中的行政辦公格局項(xiàng)目地塊規(guī)劃辦公帶片區(qū)總結(jié)片區(qū)環(huán)境良好，配套齊全，居住形象已形成，可吸納客戶范圍廣，居住價(jià)值攀升較快；已有寫(xiě)字樓主要集中在景田

10、南，景田北寫(xiě)字樓較少，沿北環(huán)大道規(guī)劃了集中的辦公地帶，未來(lái)將形成較集中的辦公區(qū)；從片區(qū)的區(qū)位、配套、環(huán)境、人口、居住生活來(lái)看，無(wú)論發(fā)展住宅還是寫(xiě)字樓都具備了良好的基礎(chǔ)。片區(qū)現(xiàn)有和未來(lái)人口構(gòu)成對(duì)商務(wù)辦公有較大的需求，隨著住宅禁商的實(shí)行，片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值將得到提升。商務(wù)辦公總體形象參差不一，沿北環(huán)路形象檔次較差。辦公客戶以區(qū)域內(nèi)客戶為主；新建項(xiàng)目具備較大上升空間，同時(shí)受到現(xiàn)有項(xiàng)目的沖擊，存在片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)威脅；發(fā)展住宅、寫(xiě)字樓都具備良好的基礎(chǔ)

11、和前景報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢(shì)開(kāi)發(fā)方向研判初步設(shè)想地塊解讀項(xiàng)目位置北　　　　環(huán)　　　　大　　　　道景　田　路中審大廈開(kāi)元大廈青海大酒店人行天橋碧云天通業(yè)大廈馨庭苑景田公園綠地社區(qū)休閑公園林海山莊紫薇閣武警大廈景尚項(xiàng)目周邊青海大酒店景尚雅苑小公園項(xiàng)目周邊物業(yè)沃爾瑪注：　為公交車站點(diǎn)項(xiàng)目周邊配套150米范圍內(nèi)有四個(gè)車站，13條公交線路覆蓋了關(guān)內(nèi)外的重要區(qū)域項(xiàng)目周邊配套生活配套方面：福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)：位于梅林路旁，約1萬(wàn)

12、平方米；超市購(gòu)物：歲寶百貨、民潤(rùn)超市、華潤(rùn)超市、沃爾瑪超市汽車大世界：位于香梅路，經(jīng)營(yíng)各類名牌汽車，品種豐富；醫(yī)療服務(wù)：北大深圳醫(yī)院、景田醫(yī)院；德式堡：歐陸式建筑，是深圳功能最齊全的大型高尚私人會(huì)所；水上樂(lè)園：深圳特色的水上休閑主題公園；香蜜湖度假村：分為娛樂(lè)城、酒店、酒樓、劇院等，功能齊全，規(guī)模龐大；國(guó)際網(wǎng)球中心：位于安托山畔，面積大，各項(xiàng)設(shè)施均為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)；名人俱樂(lè)部：馳名深圳的高尚休閑會(huì)所；香蜜湖高爾夫球會(huì)：深圳最為鄰近城市中心的高

13、爾夫球會(huì)；景田食街：以中高檔餐飲為主。生活配套齊全豐富，品質(zhì)、檔次較高項(xiàng)目周邊配套學(xué)校配套：景田小學(xué)、景秀小學(xué)、景龍中學(xué)、景秀中學(xué)、福景外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)、福田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校景秀中學(xué)：設(shè)施齊全的初中段學(xué)校，99年度科技特色學(xué)校；福田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校：設(shè)初、高中部，以外語(yǔ)教學(xué)為龍頭，景田最具特色的中學(xué)；幼兒園：天健幼兒園、紅蜻蜓幼兒園、景田幼兒園。金融、酒店、商務(wù)服務(wù)配套：實(shí)華酒店：三星級(jí)，開(kāi)元大廈內(nèi)；中審賓館：中審大廈內(nèi)；青海大酒店：三星級(jí)

14、，青海大廈內(nèi)；銀行：深圳發(fā)展銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、浦發(fā)銀行教育配套全面，商務(wù)、金融配套滿足基本需求項(xiàng)目總結(jié)地塊周邊環(huán)境較純粹，有一定的景觀資源可以利用；地塊交通便捷、周邊配套較齊全，可滿足發(fā)展寫(xiě)字樓的基本需要；周邊聚集了一些已建成的寫(xiě)字樓，已形成了一定的商務(wù)辦公氛圍；地塊面臨北環(huán)大道，具備一定昭示性，同時(shí)也帶來(lái)噪音影響；地塊西、南側(cè)具備景觀和安靜的環(huán)境氛圍；報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢(shì)開(kāi)發(fā)方向研判

15、初步設(shè)想宏觀形勢(shì)金融：加息、稅收近年加息一覽表加息和稅收政策平抑房?jī)r(jià)，打擊炒房的目的十分明顯，這樣的政策對(duì)抑制住宅產(chǎn)品短期投資、投機(jī)起到了一定的效果，在住宅投資價(jià)值降低的同時(shí)，商業(yè)、寫(xiě)字樓以及類寫(xiě)字樓物業(yè)受到投資客的更多關(guān)注。房地產(chǎn)新政沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“70％、90平米”新政終于塵埃落定。雖然面對(duì)新政，開(kāi)發(fā)商有很多所謂的“對(duì)策”，但是可以肯定的是，未來(lái)大戶型住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量必然會(huì)受到一定影響，有所減少。近期，大戶型住宅產(chǎn)品二手交易價(jià)格應(yīng)聲而漲

16、（萬(wàn)科金色家園部分頂層復(fù)式單元達(dá)到15000元平米的價(jià)格水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了片區(qū)新房?jī)r(jià)格）。景田片區(qū)是相對(duì)比較成熟的片區(qū)，近年開(kāi)發(fā)量比較小，項(xiàng)目規(guī)模也較小，而且以中小戶型產(chǎn)品居多。隨著景田片區(qū)的不斷成長(zhǎng)，可以預(yù)計(jì)，大戶型產(chǎn)品將會(huì)呈現(xiàn)一定程度的稀缺態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目商業(yè)性辦公性質(zhì)的土地，70年的產(chǎn)權(quán)，在層高、戶型面積等方面比普通住宅項(xiàng)目有著更大的設(shè)計(jì)空間，本項(xiàng)目能否利用這些優(yōu)勢(shì)呢？北環(huán)路禁行貨柜車2006年9月16日起，北環(huán)路將禁行貨柜車。其實(shí)在2

17、003年就提出了北環(huán)路禁行貨柜車，但是由于沒(méi)有別的路好走，一直無(wú)法真正實(shí)行，但是隨著南坪快速的通車，這一政策有了更充分的現(xiàn)實(shí)可行性。北環(huán)路沿線物業(yè)由于受到很大的噪音和震動(dòng)影響，價(jià)值相對(duì)要降低500元平米以上。隨著北環(huán)路的功能改為客運(yùn)為主，噪音和形象都會(huì)有較大改觀，將會(huì)帶動(dòng)沿線物業(yè)升值。城市中心范圍的不斷擴(kuò)展，北環(huán)路作為城市動(dòng)脈，對(duì)人流、居住、車流、商務(wù)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)將會(huì)顯著加強(qiáng)，將成為第二條“深南大道”。住宅禁商令根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃

18、管理規(guī)定》和《深圳市出租屋管理若干規(guī)定（修訂版）》，房屋的功能將嚴(yán)格控制，對(duì)住宅作商業(yè)、辦公用途作出了限制。目前，廣州、濟(jì)南、重慶等大城市都在進(jìn)行“住宅禁商”活動(dòng)，深圳的“住宅禁商”也動(dòng)了真格。市場(chǎng)上，無(wú)法承受寫(xiě)字樓高租價(jià)以及確實(shí)需要居住、辦公功能有一定程度集成的企業(yè)和個(gè)人很多，這能否給我們帶來(lái)啟示和機(jī)遇？“住宅禁商”催熱寫(xiě)字樓市場(chǎng)的同時(shí)，實(shí)際上也給介于寫(xiě)字樓和住宅之間的物業(yè)類型帶來(lái)了機(jī)遇。宏觀總結(jié)宏觀政策調(diào)控對(duì)住宅產(chǎn)品影響較大；宏觀政

19、策為寫(xiě)字樓及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)品帶來(lái)發(fā)展空間和機(jī)遇；商住一體化多功能產(chǎn)品將具備獨(dú)特價(jià)值；報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢(shì)開(kāi)發(fā)方向研判初步設(shè)想開(kāi)發(fā)方向研判項(xiàng)目可能的發(fā)展方向：酒店？酒店式公寓？公寓式寫(xiě)字樓？純寫(xiě)字樓？居住型公寓？居　住寫(xiě)字樓指標(biāo)判斷：“高容積率、高層建筑”占地面積:3368.2m2建筑面積:48838.9m2容積率:14.5建筑(覆蓋率):45%土地年限：70年按指標(biāo)來(lái)判斷，單層面積最多達(dá)到1600平方米，層數(shù)在30層以

20、上（層高按3米計(jì)算）。1、純寫(xiě)字樓要保證一定的品質(zhì)，層高是個(gè)重要的指標(biāo)，中檔寫(xiě)字樓的層高在3.5米左右，按這樣的層高，建筑將步入超高層，成本大增；同時(shí)車位也很難解決。2、占地小、高容積率、高密度對(duì)純居家來(lái)說(shuō)意味著舒適度的大幅降低。指標(biāo)對(duì)純居家和純辦公方向造成一定的障礙價(jià)值判斷：“高成長(zhǎng)片區(qū)、二級(jí)商務(wù)區(qū)、居住價(jià)值高”項(xiàng)目處于中心區(qū)和香密湖之間，其次也是中心區(qū)和中心西區(qū)的過(guò)渡區(qū)域。1、片區(qū)城市中心的區(qū)位、香密湖高尚居住形象的輻射，使景田片區(qū)

21、的具備了高成長(zhǎng)性，便捷的交通、優(yōu)質(zhì)的配套使片區(qū)的居住價(jià)值得到凸顯，這一點(diǎn)從片區(qū)新房和品質(zhì)二手住宅價(jià)格較快攀升可以得到證明。2、隨著中心區(qū)形象不斷拔高，進(jìn)駐門(mén)檻提高，迫使大量二線企業(yè)外溢，景田作為中心區(qū)和中心西區(qū)的過(guò)渡，無(wú)疑占據(jù)了地利，商務(wù)、居住的便利度，將使景田片區(qū)成為科技、商貿(mào)、商業(yè)服務(wù)型企業(yè)的首選，可以預(yù)見(jiàn)，景田片區(qū)的商務(wù)功能將不斷得到強(qiáng)化。宜商宜住、商務(wù)功能不斷加強(qiáng)，商住一體化趨勢(shì)明顯產(chǎn)品景觀面分析:具豐富景觀，北面山景，西南面香

22、蜜湖景觀本項(xiàng)目項(xiàng)目功能基本判斷1：氛圍本項(xiàng)目的功能是偏住宅還是偏商務(wù)？北　　　環(huán)　　　大　　　道開(kāi)元大廈中審大廈祥云項(xiàng)目綠地泛華項(xiàng)目景尚雅苑青海大酒店本項(xiàng)目武警大廈景田路從北環(huán)大道南側(cè)物業(yè)分布來(lái)看，沿線已有寫(xiě)字樓4棟，祥云項(xiàng)目也將以寫(xiě)字樓為發(fā)展方向；住宅項(xiàng)目只有景尚雅苑，泛華景田1號(hào)項(xiàng)目也偏重商務(wù)功能?？梢?jiàn)項(xiàng)目周邊的商務(wù)氛圍要強(qiáng)于居住氛圍。商務(wù)氛圍居住氛圍通業(yè)大廈項(xiàng)目功能基本判斷2：價(jià)值從價(jià)值上來(lái)看，本片區(qū)住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)格存在瓶頸，上升

23、空間較小，寫(xiě)字樓產(chǎn)品的價(jià)格空間較大，而且價(jià)格與配置、品質(zhì)關(guān)聯(lián)更大。注：住宅以公寓為方向，以景尚雅苑為標(biāo)桿；寫(xiě)字樓以景田南寫(xiě)字樓價(jià)格為標(biāo)桿寫(xiě)字樓價(jià)值實(shí)現(xiàn)空間更大項(xiàng)目功能基本判斷結(jié)論從氛圍和價(jià)值來(lái)看，商務(wù)寫(xiě)字樓方向比住宅更適合本項(xiàng)目。結(jié)論：項(xiàng)目功能偏向?qū)懽謽欠较蚣儗?xiě)字樓ＶＳ公寓式寫(xiě)字樓？純寫(xiě)字樓ＶＳ公寓式寫(xiě)字樓公寓式寫(xiě)字樓和本項(xiàng)目所在區(qū)域以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)更契合開(kāi)發(fā)方向1：酒店開(kāi)發(fā)條件：聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司管理，對(duì)大堂、客房及公共空間裝修要求

24、高，　　　　　　對(duì)停車位需求較大；銷售方式：A、發(fā)展商長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期收益，B、產(chǎn)權(quán)式銷售（如東方銀座）；總結(jié)：優(yōu)勢(shì)分析：周邊商務(wù)氛圍濃，酒店經(jīng)營(yíng)理想，產(chǎn)權(quán)式銷售可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格；劣勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)成本高，銷售期無(wú)法掌控，存在一定風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)角度：綜合考慮發(fā)展商的需求，本項(xiàng)目不宜長(zhǎng)期持有，且酒店的開(kāi)發(fā)及運(yùn)　　　　　　營(yíng)成本相對(duì)較高。市場(chǎng)案例：東方銀座——產(chǎn)權(quán)式酒店占地面積:6949.5平米總建面：44298.5平米容積率：5.0樓層：21層房間面

25、積：以3146平米為主，最大房間為250平米的總統(tǒng)套房實(shí)收價(jià)：15000元平米入伙時(shí)間：2004630客房?jī)r(jià)格：高級(jí)客房560元晚，海景客房660元晚點(diǎn)評(píng)：由瑞雅國(guó)際酒店管理，五星級(jí)。目前經(jīng)營(yíng)狀況非常理想，客戶多數(shù)為國(guó)外商務(wù)人士，入住率超過(guò)70%，已成為深圳知名五星級(jí)酒店。開(kāi)發(fā)方向2：酒店式公寓客戶角度：高檔酒店式公寓主要集中投資客和高檔商務(wù)人士，景田北正處于成　　　　　長(zhǎng)階段，商務(wù)密集度不夠，短時(shí)期難以引起關(guān)注。營(yíng)銷角度：區(qū)域市場(chǎng)稀缺

26、物業(yè)，但高價(jià)有一定瓶頸，主要集中在1萬(wàn)元左右，　　　　　且與中心區(qū)酒店式公寓相比不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)角度：需要高品質(zhì)的裝修標(biāo)準(zhǔn)及物管，開(kāi)發(fā)成本較高，有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)案例：東方華都——城市假日酒店公寓市場(chǎng)案例：東方華都——城市假日酒店公寓產(chǎn)品：建面54550平方米，總戶數(shù)864戶，8000平方米商業(yè)單房（31）20%，一房（3845）60%，兩房（6069）20%價(jià)格：9300元平方米（帶1000元平方米精裝修）客戶：投資

27、客70%，外銷10%，教育和自住20％；（羅湖60%，其他區(qū)域30%）概念推廣：純粹城市假日酒店公寓附加值：酒店式服務(wù)、高檔次、高品質(zhì)精裝修、教育資源等目前銷售率：70％開(kāi)發(fā)方向3：公寓式寫(xiě)字樓產(chǎn)品角度：自由空間，契合區(qū)域主流成長(zhǎng)型商務(wù)客戶需求；開(kāi)發(fā)角度：可實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)及較快速的銷售，比居住型公寓更能充分發(fā)揮地段價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更高價(jià)值；營(yíng)銷角度：?jiǎn)渭兊纳虅?wù)公寓價(jià)格支撐有一定瓶頸，而公寓式寫(xiě)字樓為　　　　　商務(wù)空間的差異化產(chǎn)品，更契合市

28、場(chǎng)發(fā)展?jié)M足區(qū)域客戶需求。占地面積：5288.73平米總建面：51253.42平米容積率：8.1樓層：地上31層，地下2層，兩座連體（631層為商務(wù)公寓）配套：商務(wù)中心、書(shū)坊、資訊中心、會(huì)議室、培訓(xùn)室咖啡商務(wù)會(huì)客廳、健身中心游泳池、空中花園、宴會(huì)廳。商務(wù)公寓：面積：36750平米，分隔可自由組合。原售價(jià)：9000元平米二手轉(zhuǎn)讓價(jià)：20層以下1150012000元平米，20層以上12500元平米租金：低層6575元平米，中層1020層為75

29、85元平米，高層為8595元平米，景觀差：朝南10元，朝北10元。管理費(fèi)：39元平米月配置：四部電梯客戶：科技、建筑設(shè)計(jì)、裝修工程、貿(mào)易、IT、電子等案例分析3：求是大廈開(kāi)發(fā)方向4：純寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)：中心區(qū)寫(xiě)字樓集中放量，周邊低檔寫(xiě)字樓較多，形象、價(jià)格影響大；成本：超高層成本翻倍，利潤(rùn)空間降低；價(jià)格：相對(duì)投入來(lái)說(shuō)，價(jià)格并不理想；客戶：和本區(qū)域中小型成長(zhǎng)企業(yè)需求契合度不夠；歷年中心區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)圖表市場(chǎng)案例：本元大廈——大企業(yè)的奢華之選定位：別

30、墅感商務(wù)空間；產(chǎn)品：半層銷售，每戶約500平米，超高中庭，　　　觀光電梯、室內(nèi)花園、空中花園；客戶類型：數(shù)碼、科技、電子、金融、投資　　　實(shí)業(yè)公司為主；售價(jià)：1000012000元平米，月租金：8090　　　元平米點(diǎn)評(píng)：高品質(zhì)支撐高價(jià)格，面積大，總價(jià)高，銷售速度較慢，二手轉(zhuǎn)讓價(jià)格堅(jiān)挺。指標(biāo)角度：容積率高，地塊小價(jià)值角度：景尚雅苑均價(jià)8600元平米，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公寓價(jià)格難以突破　　　　　　10000元平米，價(jià)格存在瓶頸?？蛻艚嵌龋涸胍舸?，居

31、住舒適度不高，配套不完善，市場(chǎng)可替代產(chǎn)品多開(kāi)發(fā)角度：只能開(kāi)發(fā)小戶型住宅，難以營(yíng)造小區(qū)環(huán)境及高檔住宅氛圍開(kāi)發(fā)方向5：居住型公寓定位方向研判酒店酒店式公寓商務(wù)辦公純寫(xiě)字樓居住型公寓開(kāi)發(fā)酒店存在經(jīng)營(yíng)難度，不利于快速回籠資金對(duì)裝修物管要求較高，商務(wù)不足難以支撐高端商務(wù)客適合中心西區(qū)主流客戶群的需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值成本高，銷售期無(wú)法保障，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)可替代性大，難以實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，存在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)√公寓式寫(xiě)字樓：適合區(qū)域主流客戶群的需求，

32、避免與純寫(xiě)字樓的正面競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，可以實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值。限制性及優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)換及利用：“依托周邊商務(wù)與成熟居住區(qū)資源”報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢(shì)開(kāi)發(fā)方向研判初步設(shè)想初步設(shè)想發(fā)展思路項(xiàng)目區(qū)位沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，必須要靠項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目產(chǎn)品特色來(lái)打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；為了減小風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)提高售價(jià)，可考慮在環(huán)境、景觀較好處安排部分ＬＯＦＴ或商、住兩用公寓產(chǎn)品；公寓產(chǎn)品可以作為辦公或高檔酒店式公寓出租，具備相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值，配合項(xiàng)目的寫(xiě)字樓

33、配置有望實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格，并且可快速實(shí)現(xiàn)一定資金回籠；總體設(shè)想1、底層作寫(xiě)字樓，高層作組合式公寓，共用大堂，住宅配備獨(dú)立專用電梯。2、北側(cè)臨北環(huán)大道作寫(xiě)字樓，南側(cè)作住宅產(chǎn)品，大堂分開(kāi)設(shè)置，電梯獨(dú)立專用。3、沿北環(huán)大道和西側(cè)規(guī)劃路可布置部分沿街商業(yè)。寫(xiě)字樓借助周邊良好的辦公氛圍基礎(chǔ)，以成長(zhǎng)型中小企業(yè)為目標(biāo)客戶，以生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)新空間為主題，以地段、相比中心區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主要價(jià)值點(diǎn)，價(jià)格預(yù)計(jì)11000～12000元平米。住宅借助景田良好的居住配

34、套和氛圍，可考慮布置部分中大戶型產(chǎn)品，以地段、配置、稀缺、景觀、商務(wù)和投資價(jià)值為主要價(jià)值點(diǎn)，價(jià)格預(yù)計(jì)11000～13000元平米。參考項(xiàng)目：文博華邸國(guó)際大廈大廈為商務(wù)建筑，容積率3.5，建筑面積30569平米，綠化率28％，地上28層：1至3層為大型商業(yè)中心和高檔零售商業(yè)街，4層為辦公寫(xiě)字樓，5至28層為公寓式寫(xiě)字樓。地下二層停車；配套：星級(jí)賓館化物業(yè)管理，5A標(biāo)準(zhǔn)的智能化設(shè)施，大型地下停車場(chǎng)和商務(wù)中心，商場(chǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)，辦公為小型集中

35、家用空調(diào)。超現(xiàn)代化的人性化設(shè)計(jì)、空中花園、綠色休閑，在現(xiàn)代化的樓宇內(nèi)享受自然風(fēng)采?！肮⑹綄?xiě)字樓”5A標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)國(guó)際寫(xiě)字樓空中花園，園林生態(tài)商務(wù)寫(xiě)字樓綠色商務(wù)新概念服務(wù)式辦公室新型購(gòu)物中心、下沉的綠化庭院全部朝南的公寓式寫(xiě)字樓面積90—146平方米之間，適合SOHO一族，可大可小自由組合充足的地下汽車泊位“5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓”：主要包括樓宇自控（BA）、通訊網(wǎng)絡(luò)（CA）、安全防范（SA）、智能辦公（OA）、消防報(bào)警（FA）在內(nèi)，共計(jì)10大類

36、智能子系統(tǒng)，其中核心系統(tǒng)包括千兆Inter、智能一卡通等。智能一卡通系統(tǒng)：整個(gè)安全防范子系統(tǒng)由防盜報(bào)警、電視監(jiān)控、電子巡更三部分組成，系統(tǒng)內(nèi)可相互聯(lián)動(dòng)，系統(tǒng)外又和整個(gè)智能樓宇體系中其它的子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)集成聯(lián)動(dòng)。項(xiàng)目亮點(diǎn)單元式布局，空間組合、產(chǎn)品功能適應(yīng)性極強(qiáng)參考項(xiàng)目：朝外SOHOLOFT樣板間性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)：LOFT是以單層建筑面積購(gòu)買的，但是它具有作為2倍面積的使用空間?？臻g上的靈活性：多元空間，創(chuàng)意無(wú)限；面積適中，做夾層后適合多類型的公司

37、使用。稀缺性：在同一區(qū)位同一項(xiàng)目的產(chǎn)品中，LOFT比較獨(dú)特，層高區(qū)別于其他戶型參考項(xiàng)目：勤建商務(wù)大廈位于廣州珠江新城總25層，建面4.29萬(wàn)平方米，層高3.3米單層1100平方米，單位面積145～1153平米實(shí)用率70％　　　　物管10元平米.月配備四臺(tái)奧的斯電梯配備水冷式中央空調(diào)雙回路供電，配備后備發(fā)電機(jī)，220～380Ｖ5Ａ智能化配置，每?jī)蓪釉O(shè)置100平米空中花園勤建商務(wù)大廈1、部分單位更采用了目前住宅流行的中空復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積在

38、500平方米左右，是目前廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)唯一一個(gè)有中空設(shè)計(jì)的寫(xiě)字樓物業(yè)。2、人性化的設(shè)計(jì)，鋪設(shè)天花后室內(nèi)凈高2.8米，大多數(shù)樓層都有獨(dú)立電梯大堂和270弧形落地玻璃前臺(tái)區(qū)的“企業(yè)形象概念區(qū)”，此外，不僅每?jī)蓪釉O(shè)置一個(gè)100平方米的空中花園，形成了12閣空中花園垂直綠化，還將五樓全層作為整棟大廈的花園。3、該盤(pán)取得非常好的銷售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)12000元平米（片區(qū)豪華住宅售價(jià)僅為9000元平米，租金達(dá)到130元平米.月?！皬?fù)式生態(tài)寫(xiě)字樓　

39、　多層商務(wù)空間革命”項(xiàng)目亮點(diǎn)THEENDTHANKS!預(yù)祝泛華景田項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功！附件：【景田片區(qū)寫(xiě)字樓】景田片區(qū)寫(xiě)字樓奧林匹克大廈、第一世界廣場(chǎng)、婦兒大廈、華豐大廈、開(kāi)元大廈、魯班大廈、僑福大廈、青海大廈、人民大廈、商報(bào)大廈、深茂商業(yè)大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、中電信息大廈香密湖蓮花山公園中心區(qū)北　　環(huán)　　大　　道深　　南　　大　　道新洲路中心區(qū)輻射影響明顯開(kāi)元大廈共29層，面積501002003005001000平米租金35元平米起，售價(jià)60

40、00元平米起；深圳發(fā)展銀行、西湖春天、實(shí)華酒店、超市西湖春天深圳發(fā)展銀行開(kāi)元大廈租客中審大廈大廈共共22層租金:28～35元平方米物業(yè)管理費(fèi)：6元平米.月＋2.4元空調(diào)維修費(fèi)為國(guó)家審計(jì)署駐深圳特派員辦事處中審大廈龍方國(guó)際物流（香港）有限公司　　中審大廈11161117深圳龍方經(jīng)貿(mào)進(jìn)出口有限公司　　　中審大廈11161117審計(jì)署培訓(xùn)中心深圳辦事處　　　　中審大廈1009室審計(jì)署審計(jì)干部培訓(xùn)中心深圳辦事處中審大廈8樓深圳消費(fèi)秘書(shū)網(wǎng)上商城　

41、　　　　中審大廈11051111深圳景新清潔服務(wù)有限公司　　　　中審大廈1118室　萊克科技（集團(tuán)）有限公司　　中審大廈1315、1316深圳市綠谷世紀(jì)生物科技有限公司　中審大廈1311室深圳市科亮特科技有限公司　　　　中審大廈1619室深圳市同創(chuàng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司　　　中審大廈1317深圳市友騰磨具有限公司（總經(jīng)銷商）中審大廈1714房深圳特安吶三七產(chǎn)業(yè)股份有限公司　中審大廈2003室德章系統(tǒng)有限公司　　　　　　　　中審大廈1803深圳

42、市興瑞來(lái)電子技術(shù)有限公司　　中審大廈1310深圳市艾特威電子有限公司　　　　中審大廈　　　　中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資研究院　　　　　　　中審大廈21層　香港理工大學(xué)中國(guó)會(huì)計(jì)與金融研究中心中審大廈21樓深圳市玖玖潤(rùn)科技開(kāi)發(fā)有限公司　　中審大廈1115室深圳市榮煜科技有限公司　　　中審大廈2001、2002深圳市捷配機(jī)械設(shè)備有限公司　中審大廈1309號(hào)　深圳市三月雨貿(mào)易有限公司　　中審大廈1804室深圳市宏毅通信設(shè)備有限公司　中審大廈12層深圳市巨鷹超

43、品貿(mào)易有限公司　中審大廈1613室深圳市普信聯(lián)合科技有限公司　中審大廈2008室深圳市長(zhǎng)江櫥柜有限公司　　　中審大廈1226深圳市奧特康科技有限公司　　中審大廈1520室瑞琪飛高爾夫　　　　　　　　中審大廈1611、1612深圳中航標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)制作有限公司中審大廈11樓1119國(guó)泰安信息技術(shù)有限公司　　　中審大廈21樓深圳市福瑞客節(jié)能科技有限公司中審大廈1120室深圳市華鑫泰電子有限公司　　中審大廈15011503室深圳市中愛(ài)聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司

44、　　中審大廈1507號(hào)新寶源國(guó)際貨運(yùn)香港有限公司　中審大廈11151117深圳市霍克建設(shè)監(jiān)理有限公司　中審大廈1305～1308青海大廈開(kāi)發(fā)商：深圳市青鵬實(shí)業(yè)有限公司占地：3400平方米建筑面積：46300平方米容積率：10.50開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2001年5月1日銷售均價(jià)：5600元平方米最高價(jià)：6600元平方米物管費(fèi)：4.2元平方米（全包）34層、配備5部原裝進(jìn)口電梯租價(jià)30～35元，目前無(wú)對(duì)外銷售外墻：裙樓花崗石墻，塔樓進(jìn)口高級(jí)全瓷方形面

45、磚；內(nèi)墻：水泥砂漿找平；大堂：花崗石地面，大理石墻面，高級(jí)照明燈裝飾；門(mén)窗：高級(jí)防火防盜門(mén)、鍍膜玻璃半隱框鋁合金窗；供水、供電：獨(dú)立水電表，入墻式暗線；供氣：管道煤氣系統(tǒng)，抄表到戶；消防：分層噴淋系統(tǒng)；通訊：有線、電話線路到客廳和主臥，10兆寬頻網(wǎng)。青海大廈青海大廈規(guī)劃了部分住宅產(chǎn)品，但是它的布局和定位并不明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)也未能充分考慮，居住功能無(wú)法發(fā)揮。青海大廈租客通業(yè)大廈共21層，配備3部電梯租金水平：25～35元平米.月內(nèi)設(shè)通業(yè)海鮮

46、大酒樓，后為通業(yè)花園社區(qū)通業(yè)大廈景田北寫(xiě)字樓特點(diǎn)片區(qū)特點(diǎn)：中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)客戶類型：國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)型中小企業(yè)為主，港、外資企業(yè)少商務(wù)潛力：寫(xiě)字樓樓齡5～10年設(shè)計(jì)和硬件配置相對(duì)落后非甲級(jí)寫(xiě)字樓，價(jià)格、租金上漲乏力整層客戶：很少，主要為證券公司散層客戶：科技、投資咨詢、商貿(mào)、實(shí)業(yè)、電子類較多本區(qū)域現(xiàn)有客戶對(duì)本項(xiàng)目有一定的參照意義泛中心區(qū)科技、貿(mào)易、咨詢、設(shè)計(jì)、電子類為主客戶分析寫(xiě)字樓客戶選擇景田的原因：1、看重區(qū)位優(yōu)勢(shì)，離中心區(qū)近，且環(huán)境較好；

47、2、交通方便，四通八達(dá)；3、相對(duì)價(jià)格較低；本項(xiàng)目相對(duì)周邊現(xiàn)有寫(xiě)字樓會(huì)在設(shè)計(jì)、外觀形象、硬件配置上有較大改善，當(dāng)然價(jià)格也會(huì)有較大幅度提高，這樣的情況下，是否還能吸引這部分客戶？實(shí)際上，在其它租金較高的區(qū)域也能看到這些行業(yè)的客戶身影，他們與本區(qū)域客戶的差別在于企業(yè)所處的不同階段，盈利能力和水平的不同，能承受較高租金的都是一些快速成長(zhǎng)期的企業(yè)，它們通常有明確的企業(yè)目標(biāo)和較鮮明的個(gè)性，很注重企業(yè)形象。租金：9095元平米。物管空調(diào)：25元產(chǎn)權(quán)：

48、50年，19932043售價(jià)：13000元平米面積：25030040060010002000平方米。客戶：工行、長(zhǎng)城證券、西門(mén)子、日立分部、金融系統(tǒng)、廣告?zhèn)髅降裙倦娞荩喝樟⑴乒╇姡簝刹堪l(fā)電機(jī)通訊：寬頻、光纖、ADSL裝修：外立面玻璃幕墻，大堂及公共地面為大理石娛樂(lè)商業(yè)配套：網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、游泳池、酒店、銀行等特區(qū)報(bào)業(yè)大廈景田片區(qū)最高檔的寫(xiě)字樓租金：6070元平米。物管空調(diào)：18元售價(jià)：12000元平米客戶：商報(bào)自用，部分傳媒、文藝等公

49、司面積：1002003005001000平方米。產(chǎn)權(quán)：50年，19982048電梯：14臺(tái)世界品牌（日本三菱）高速電梯，6臺(tái)奧的斯扶梯供電：兩回路市電供電，并備有二臺(tái)進(jìn)口發(fā)電機(jī)組消防：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及滅火系統(tǒng)以及防盜保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)完全電腦管理，專人值班，24小時(shí)有保安人員嚴(yán)格值勤采暖：全空間的水冷集中式空調(diào)系統(tǒng)通訊：全數(shù)字的自動(dòng)程控交換機(jī)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)電話直通世界各地并確保信息化辦公奧林匹克大廈租金：80元左右平米。物管空調(diào)：25元

50、售價(jià)：11000元平米面積：601303005001300平米客戶：貿(mào)易、裝飾行業(yè)電梯：OTIS牌；通訊：寬頻、光纖、ADSL、DDN裝修：外立面玻璃幕墻及鈦屬鋁板，大堂地面為美國(guó)灰麻花崗巖，墻面：美國(guó)灰麻花崗巖配局部不銹鋼，公共地面為瓦磚（防滑）娛樂(lè)商業(yè)配套：網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)、游泳池、酒店、銀行等第一世界廣場(chǎng)租金：6065元平米。物管：6元，分體式空調(diào)售價(jià)：10000元平米面積：501001502003005001000平米年限：70年

51、，19942064客戶：貿(mào)易公司，進(jìn)出口公司。衛(wèi)生間：配備國(guó)產(chǎn)坐便器，洗手盒、淋浴頭，地面鋪地磚，墻面貼瓷片；頂棚為吊頂；供氣：設(shè)管道燃?xì)饨涌?；通?每戶設(shè)有線電視接品，電話線插座及寬頻網(wǎng)插座，配訪客對(duì)講系統(tǒng)僑福大廈租金：5060元平米。物管空調(diào)：13.5元售價(jià)：8000元平米年限：50年，19932043客戶：金融、證券、貿(mào)易等公司配套：日立牌電梯；設(shè)置先進(jìn)消防報(bào)警設(shè)備、停車場(chǎng)、浴室、獨(dú)立衛(wèi)生間、公用衛(wèi)生間等華豐大廈、魯班大廈租金：6

52、070元平米。物管空調(diào)：18元售價(jià)：10000元平米年限：50年，19922042面積：401001272303005001000平米客戶：商務(wù)電子、貿(mào)易、通訊等行業(yè)配套：日立牌電梯、銀行、餐飲等中電信息大廈租金：8085，管理費(fèi)：5元，分體式空調(diào)售價(jià)：12000元平米面積：45902003005001000平米年限：70年，20022072客戶：電子、貿(mào)易、通訊類電梯：三菱牌電梯景田南寫(xiě)字樓特點(diǎn)片區(qū)特點(diǎn)：與中心區(qū)相接，輻射效果明顯，受

53、深南大道帶動(dòng)大客戶類型：國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)型中小企業(yè)為主，也有部分大企業(yè)商務(wù)潛力：寫(xiě)字樓樓齡長(zhǎng)短不一，年限不一設(shè)計(jì)和硬件配置以中檔為主受惠于中心區(qū)，價(jià)格、租金不斷上漲整層客戶：較少，主要為大公司、國(guó)有企業(yè)散層客戶：電子、貿(mào)易、通訊、金融、證券等行業(yè)租金：高檔80～95元平米，中檔60～75元平米售價(jià)：高檔1.2－1.3萬(wàn)元平米，中檔10000元平米左右有部分較新物業(yè)，二手轉(zhuǎn)讓較活躍，可作定價(jià)參考淡市營(yíng)銷成功案例——東莞萬(wàn)江風(fēng)臨美麗灣世聯(lián)研究案例[

54、關(guān)鍵字]：淡市營(yíng)銷降價(jià)[案例簡(jiǎn)介]：風(fēng)臨美麗灣4月25日進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價(jià)格后截至5月31日銷售202套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)82套。[案例適用范圍]：歷史價(jià)格上漲較快且價(jià)格較高，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入淡市之后，價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格而形成滯銷，需要進(jìn)行調(diào)整價(jià)格的項(xiàng)目。項(xiàng)目基本情況介紹區(qū)位：萬(wàn)江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時(shí)動(dòng)工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68679㎡總建筑面積：138731㎡住宅建筑面積：89323㎡容積率：1.5總

55、套數(shù)：989停車位：87619棟918層小高層組成項(xiàng)目完全遵照9070規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點(diǎn)式，中心營(yíng)造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。未推售單位：407套項(xiàng)目入市背景9.27新政后，東莞市場(chǎng)一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤(pán)金色華庭70折降價(jià)，熱銷全城，震撼了東莞市場(chǎng)。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)全線80折，最低4200元㎡起；東莞最大開(kāi)發(fā)商光大集團(tuán)旗下景湖系及部分城區(qū)中端項(xiàng)目跟進(jìn)。4月18日，代表性豪宅項(xiàng)目

56、東城區(qū)天驕峰景70折起降價(jià)，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項(xiàng)目大部分跟進(jìn)。至此，高中低樓盤(pán)全線降價(jià)。3月28日，陽(yáng)光海岸悅灣開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4500元㎡，與項(xiàng)目90130平米的三房四房形成競(jìng)爭(zhēng)4月8日，理想0769樣板房開(kāi)放，對(duì)外公布4月18日開(kāi)盤(pán)，面積90130平米，與本項(xiàng)目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價(jià)及臺(tái)風(fēng)影響，理想0769宣布推遲開(kāi)盤(pán)。東莞市場(chǎng)萬(wàn)江市場(chǎng)項(xiàng)目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）

57、剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。項(xiàng)目情況項(xiàng)目銷售成果4月25日，價(jià)格調(diào)整通過(guò)，開(kāi)始銷售。截至5.11日，成交156套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)76套（開(kāi)發(fā)商目標(biāo)80套）截至5.31日，共成交202套，超過(guò)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)82套（開(kāi)發(fā)商目標(biāo)120套）項(xiàng)目成功的關(guān)鍵舉措降價(jià)的目的：回收資金只是結(jié)果，項(xiàng)目的良好發(fā)展，為開(kāi)發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機(jī)會(huì)才是目的。降價(jià)只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用

58、這個(gè)策略。降價(jià)一定要解決的問(wèn)題：為什么降價(jià)，什么時(shí)間降，降到什么價(jià)格，這個(gè)價(jià)格下能夠賣多少。這個(gè)問(wèn)題一定建立在對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價(jià)就要有效，沒(méi)有效就不要降。降價(jià)的準(zhǔn)備降價(jià)后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開(kāi)，樓盤(pán)有降價(jià)的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當(dāng)天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時(shí)要想辦法處理應(yīng)對(duì)，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負(fù)面報(bào)道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與

59、業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點(diǎn)：賣點(diǎn)要和客戶的生活結(jié)合起來(lái)，抓核心點(diǎn)，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺(jué)到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因?yàn)轫?xiàng)目的毛坯房做得好，請(qǐng)客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價(jià)格：正常定價(jià)，不人為制造價(jià)差，保證降價(jià)效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項(xiàng)目將單價(jià)和首付作為第一階段推廣重點(diǎn)。價(jià)格不會(huì)