工程項(xiàng)目管理課程設(shè)計(jì)--某項(xiàng)目前期策劃書

1、<p>　　工 程 項(xiàng) 目 管 理</p><p><b>　　課 程 設(shè) 計(jì)</b></p><p>　　姓 名： </p><p>　　班 級(jí)：工程管理 </p><p>　　學(xué) 號(hào)： </p><p&g

2、t;　　指導(dǎo)老師： </p><p>　　**市某項(xiàng)目前期策劃書</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　第一章：工程概況</b></p><p><b>　　1.1項(xiàng)目概況1</b></p><p&g

3、t;　　1.2項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和地域因素2</p><p>　　第二章：市場預(yù)測與資源條件</p><p>　　2.1市場宏觀分析2</p><p>　　2.2市場微觀分析3</p><p>　　第三章：建設(shè)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品方案</p><p>　　3.1項(xiàng)目初步定位3</p><p&g

4、t;<b>　　3.2產(chǎn)品方案4</b></p><p>　　第四章：項(xiàng)目組織規(guī)劃　　　</p><p>　　4. 1WBS圖4</p><p>　　4.2項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖6</p><p>　　4.3工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)7</p><p>　　4. 4監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及

5、其它7</p><p>　　第五章：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃</p><p><b>　　5.1橫道圖8</b></p><p>　　第六章：投資估算和融資方案</p><p>　　6.1項(xiàng)目投資方案10</p><p>　　6.2.根據(jù)施工計(jì)劃表，計(jì)算每年的投資額10</p>&l

6、t;p>　　6.3、每建設(shè)期的預(yù)售樓額：.....................................................................................................................11</p><p>　　6.4.銀行貸款和還款情況. .......................................

7、..............................................................................11</p><p><b>　　第七章：風(fēng)險(xiǎn)分析</b></p><p>　　7．1進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策12</p><p>　　7．2質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策12</p>&

8、lt;p>　　7．3成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策12</p><p><b>　　第一章：工程概況</b></p><p><b>　　1.1項(xiàng)目概況</b></p><p>　　該項(xiàng)目位于陜西省**市城區(qū)，項(xiàng)目由華瑞花園、祥瑞花園、錦繡花園、幸?；▓@、吉祥花園以及和諧花園構(gòu)成，其中幸?；▓@規(guī)劃面積109916m2,祥瑞花園

9、規(guī)劃面積49381m2，華瑞花園規(guī)劃面積71812m2，錦繡花園規(guī)劃面積88317m2，業(yè)態(tài)組成包括住宅及配套設(shè)施。配套設(shè)施有停車場、休閑廣場、文化中心、商鋪等。工程總占地面積383387㎡，總建筑面積338221㎡，總投資額為87301萬元。</p><p>　　1.2項(xiàng)目工程管理的特點(diǎn)和地域因素</p><p>　?。?）、建設(shè)小區(qū)的工程面積大，物業(yè)形態(tài)多樣，多層，小高層，地下室，商鋪

10、，公共設(shè)施，停車位等并存。工程項(xiàng)目管理難度大。</p><p>　?。?）、地區(qū)氣象條件</p><p>　　定州市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。光能充足、熱量豐富、無霜期長。全市太陽年輻射總量為104~110千卡/平方厘米，年日照時(shí)數(shù)1800~2000小時(shí)，年平均氣溫15.9~16.6℃，年無霜期242~263天，多數(shù)年份降雨量在1100~1300毫米之間。4~10月份降水量占全年80%，太陽輻射

11、量占全年75%，≥10℃的積溫為全年80%。</p><p>　　、建設(shè)場地工程地質(zhì)條件</p><p>　　勘察場地屬中硬場地土，Ⅱ類建筑場地。屬對(duì)建筑抗震有利地段?？辈靾龅貎H在上部填土層和二層局部所夾的薄層粉土中賦存有極少量上層滯水，該地下水對(duì)混凝土具為腐蝕性。根據(jù)2001年中國地震區(qū)劃圖，本地區(qū)基本地震烈度6度。</p><p><b>　　（4）、

12、能源供應(yīng)</b></p><p>　　供電：從場外配電室或變壓器引入一路220V/380V電源。</p><p>　　供水：自來水供水管徑為150㎜。</p><p>　　(5）、示范區(qū)軸網(wǎng)復(fù)雜，放線難度大、施工難度大，工期緊。</p><p>　　(6）、建筑物業(yè)形態(tài)多樣，多層、別墅、人防地下車庫并存，工程管理難度大。</

13、p><p>　　第二章：市場預(yù)測與資源條件</p><p><b>　　2.1市場宏觀分析</b></p><p><b>　　1.**概述</b></p><p>　　1) **是陜西省的一個(gè)重要城市。隨著**市兩型社會(huì)建設(shè)力度的加強(qiáng)和融入以西安為代表的城市圈的步伐加快，**一體化建設(shè)也有條不紊的實(shí)施

14、，這都給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。目前，**的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展</p><p>　　2) **的地理環(huán)境：全市的河流以秦嶺為界，分屬黃河、長江兩大流域。秦嶺以北為黃河流域的渭河及基支流水系；秦嶺以南為長江流域的嘉陵江上游河段及漢江部分支流河源段水系。黃河流域各河流的流域面積占全區(qū)河流面積的70%左右;長江流域各河流的流域面積約占30%。全市的水資源總量為48.8億立方米，其中地表水徑流量41.3億立方

15、米，地下水可采量7.5億立方米。根據(jù)現(xiàn)有工程設(shè)施，可控制利用水資源量為11億立方米，占水資源總量的23%。</p><p>　　2.**市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)</p><p>　　2012年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資170.3億元，完成商品房施工面積199.51萬m2，竣工面積133.2萬m2，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積171.1萬m2，銷售額55.6億元，完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收4.6億元。</p>

16、;<p>　　2.2 市場微觀分析</p><p>　　1.**市商品房市場</p><p>　　2011年1-12月份商品房共成交19510套，199.51萬平方米，其中住宅房成交18097套，面積185.69萬平方米，商業(yè)、辦公等其他用房成交1413套，面積13.82萬平方米。住宅房中多層住宅成交4086套，41.55萬平方米；高層住房成交14011套，144.13萬平方

17、米。 </p><p>　　2、商品房成交價(jià)格情況 2011年1-12月份**市商品房成交均價(jià)為3631.09元/平方米，其中住宅房成交均價(jià)3425元/平方米（多層住宅房成交均價(jià)3058.85元/平方米，高層住宅房成交均價(jià)3530.55元/平方米），商業(yè)等其他用房成交均價(jià)為6399.72元/平方米。住宅房成交均價(jià)較上年全年均價(jià)增長9.8%。</p><p><b>　　3.需求

18、分析</b></p><p>　　**城區(qū)商品房供需基本保持平衡，**近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及孝感市居民收入的提升，雖然前兩年別墅的購買者多以外地人、**人人為多，但隨著別墅居式住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了**本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。</p><p>　　第三章：建設(shè)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品

19、方案</p><p><b>　　3.1項(xiàng)目初步定位</b></p><p>　　配合“以創(chuàng)建國家森林城市、省級(jí)園林城市和高品質(zhì)中等城市為契機(jī)，重點(diǎn)加強(qiáng)以河岸林帶、道路林帶、農(nóng)田林帶和天然河道、排灌渠道、南水北調(diào)干渠林帶建設(shè)”的十二五規(guī)劃要求，此項(xiàng)目的建設(shè)定位為生態(tài)居住家園。項(xiàng)目的周邊有很多小學(xué)和初高中學(xué)校，方便的孩子們的教育。各種公交車均通過這里，可以說此小區(qū)是考慮

20、了環(huán)境，交通，教育以及建設(shè)質(zhì)量等條件，來設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)的。</p><p>　　一種創(chuàng)新的生活觀念：滿足富人對(duì)社交、度假、居住、投資的全部需求，包括精神需求和物質(zhì)需求，并巨改變了富人對(duì)居住的狹隘理解，強(qiáng)調(diào)了居住的體驗(yàn)。</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以“綠色、生態(tài)、健康”為主題，突出城鄉(xiāng)一體、環(huán)境改善、高尚現(xiàn)代等特點(diǎn)，在提升城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，打造真正的宜居生態(tài)花園，提升整個(gè)區(qū)域

21、的價(jià)值空間。</p><p><b>　　3.2 產(chǎn)品方案</b></p><p>　　（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。</p><p>　?。?）依靠科技進(jìn)步，推廣新

22、材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。</p><p>　　（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)</p><p>　　（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。</p><p><b>　　第四章：項(xiàng)目

23、規(guī)劃</b></p><p><b>　　4.1.WBS圖</b></p><p>　　4.2.項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)圖</p><p>　　4.3 工程部工作職責(zé)及崗位職責(zé)</p><p>　　工程部是在公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行施工承包與材料采購合同，按合同要求完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。工程部是一個(gè)組織體，要

24、具有凝聚管理人員的力量并調(diào)動(dòng)其積極性，促進(jìn)管理人員的合作；協(xié)調(diào)公司職能部門之間、管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；協(xié)調(diào)與公司各部門、政府主管部門、監(jiān)理單位、總承包商、指定分包單位、獨(dú)立分包單位、材料供應(yīng)商等關(guān)系。</p><p>　　4.4.監(jiān)理單位及總承包單位可能的架構(gòu)及其它</p><p>　　第五章：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃</p><p><b>　　

25、5.1.橫道圖</b></p><p>　　為了編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)各項(xiàng)工作的先后關(guān)系和各項(xiàng)工作的工作量及延續(xù)時(shí)間。本工程采用平行施工和流水施工結(jié)合的混合的施工組織方式。編制的如下的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃計(jì)劃表：</p><p>　　第六章：投資估算與融資方案</p><p><b>　　6.1項(xiàng)目投資方案</b></p>&

26、lt;p>　　6.1.1投資組合方式</p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為87301萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為6年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。</p><p>

27、;　　本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。。</p><p>　　6.1.2資金動(dòng)作方式</p><p>　　在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措

28、到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。</p><p>　　6.2.根據(jù)施工計(jì)劃表，計(jì)算每年的投資額：</p><p>　　整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為5700萬元，占總投資的6.5%，其他部分銀行貸款</p><p>　　假設(shè)投資項(xiàng)目的稅后利潤為投資的50%，售樓分為預(yù)售和現(xiàn)售，在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)只考慮預(yù)售。預(yù)售為每期建設(shè)開始時(shí)預(yù)售完，定金為20%，每個(gè)建設(shè)期結(jié)束后支付其余的80

29、%。預(yù)售樓率為80%。</p><p>　　銀行貸款為年初貸款，銀行貸款利率為6%，貸款的還款采用一次性連本帶息還款方式。</p><p>　　幸福花園每年的投資額：34690÷6＝5781.7萬元</p><p>　　錦繡花園每年的投資額：21152÷6＝3525.3萬元</p><p>　　祥瑞家園每年的投資額：139

30、50÷4＝3487.5萬元</p><p>　　華瑞家園每年的投資額：17509÷6＝2918萬元</p><p>　　第一年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><p>　　第二年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><

31、;p>　　第三年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><p>　　第四年年初投資額：5781.7＋3525.3＋3487.5＋2918＝15712.5萬元</p><p>　　第五年年初投資額：5781.7＋3525.3＋2918＝12225萬元</p><p>　　第六年年初投資額：5781.7＋3525

32、.3＋2918＝12225萬元</p><p>　　6.3、每建設(shè)期的預(yù)售樓額：</p><p>　　幸福花園：34690÷3×1.5×0.8＝13876萬元</p><p>　　錦繡花園：21152÷3×1.5×0.8＝8461萬元</p><p>　　祥瑞家園：13950

33、7;2×1.5×0.8＝8370萬元</p><p>　　華瑞家園：17509÷3×1.5×0.8＝7004萬元</p><p><b>　　每年的售樓收入為：</b></p><p>　　第一年初：﹙13876＋8461＋8370＋7004﹚×0.2＝7542.2萬元</p&g

34、t;<p>　　第三年初：13876＋8461＋8370＋7004＝37711萬元</p><p>　　第五年初：﹙13876＋8461＋8370＋7004﹚×0.8＋﹙13876＋8461＋7004﹚×0.2＝36036萬元</p><p>　　第六年末：﹙13876＋8461＋7004﹚×0.8＝23472.8萬元</p>&l

35、t;p>　　自有資金5700萬元，留有流動(dòng)資金30%，則投入固定投入為3990萬元。</p><p>　　6.4.銀行貸款和還款情況：</p><p>　　第一年初：貸：15712.5－7542.2－3990＝4180.3萬元</p><p>　　第二年初：貸：15712.5萬元</p><p>　　第三年初：還：4180.3×

36、;﹙1＋0.06﹚²＋15712.5×﹙1＋0.06﹚＝21352.2萬元</p><p>　　第四年初：貸：15712.5－﹙37711－15712.5－21352.2﹚＝15066.2萬元</p><p>　　第五年初：還：15066.2×﹙1＋0.06﹚＝15970萬元</p><p>　　第六年初：貸：12225－﹙36036－

37、12225－15970﹚＝4384萬元</p><p>　　第六年末：還：4384×﹙1＋0.06﹚＝4647萬元</p><p><b>　　第七章：風(fēng)險(xiǎn)分析</b></p><p>　　7.1進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策</p><p>　　本工程具有占地面積大，多層、別墅交織在一起，同期施工棟數(shù)多，分包項(xiàng)目多，總工

38、期及各階段工期要求緊的特點(diǎn)。針對(duì)此特點(diǎn)，工程部應(yīng)做好以下工作：</p><p>　　1）通過招標(biāo)考察等方式，優(yōu)選總包施工隊(duì)伍，要求總包單位技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)、配合意識(shí)較好、有足夠的機(jī)械設(shè)備能力和勞動(dòng)力配置。</p><p>　　2）合理調(diào)整各單體工程的開挖計(jì)劃，先小高層后多層。</p><p>　　3）結(jié)合銷售和對(duì)外開放、展示要求，部分小高層建筑采用懸挑外架施工方法。&l

39、t;/p><p>　　4）雨、污水管施工先行施工。</p><p>　　5）協(xié)調(diào)公司各職能部門工作，按時(shí)落實(shí)招標(biāo)采購計(jì)劃、出圖計(jì)劃、樣板確定計(jì)劃。</p><p>　　7.2質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策</p><p>　　定位放線困難，地下室抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空鼓是本工程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。工程部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司、總包單位及各