物業(yè)發(fā)展前景畢業(yè)論文--物業(yè)發(fā)展前景與就業(yè)形式及相應(yīng)對(duì)策

1、<p>　　摘　要: 隨著物業(yè)的興起與發(fā)展，前景呈現(xiàn)出一片光明，但是也存在諸多問題，使其發(fā)展前景不盡明朗，就業(yè)形式趨于中下等水平，因此這就需要國家，社會(huì)，集體以及個(gè)人對(duì)此作出努力，以通過立法，制定相關(guān)規(guī)定，采用新型經(jīng)營與管理手段以及個(gè)人提高關(guān)于物業(yè)的知識(shí)技能綜合水平，是物業(yè)真正的走上興盛之路。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)發(fā)展前景 就業(yè)形式 相應(yīng)對(duì)策</p><p>&l

2、t;b>　　目 錄 </b></p><p>　　一、物業(yè)的起源與發(fā)展現(xiàn)狀3</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的起源………………………………………………………3</p><p>　　（二）物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀3</p><p>　　二、物業(yè)發(fā)展對(duì)就業(yè)形式的影響5</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)發(fā)

3、展對(duì)就業(yè)形式的積極影響5</p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展對(duì)就業(yè)形式的消極影響8</p><p>　　三、物業(yè)發(fā)展的相應(yīng)對(duì)策13</p><p>　?。ㄒ唬﹪遗c社會(huì)的物業(yè)發(fā)展對(duì)策13</p><p>　　（二）集體與個(gè)人的物業(yè)發(fā)展對(duì)策17</p><p>　　四，物業(yè)發(fā)展前景展望…………………………………

4、………………19</p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)26</p><p>　　物業(yè)發(fā)展前景與就業(yè)形式及相應(yīng)對(duì)策</p><p>　　物業(yè)管理在國內(nèi)發(fā)展已有20年的歷史，且在部分地區(qū)初具規(guī)模。隨著整個(gè)社會(huì)物業(yè)管理意識(shí)的普及 與強(qiáng)化，國內(nèi)已建立起一套完善有效的法規(guī)政策及實(shí)操規(guī)范體系，形成了一片有利物業(yè)管理生存和發(fā)展 的土壤及氛圍，造就了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和出色的專

5、業(yè)人才，許多物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營 集團(tuán)化、跨區(qū)域化的發(fā)展戰(zhàn)略并一起走進(jìn)了21世紀(jì)。 未來 5 － 10 年將決定本世紀(jì)物業(yè)管理的定位與發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)體系還將日趨成熟,物業(yè)管理 行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。物業(yè)管理已從勞動(dòng)密集型向?qū)I(yè)技術(shù)型轉(zhuǎn)變，在這期間，人才對(duì)企業(yè)的發(fā)展壯大起著決定性作用。 開放的市場(chǎng)環(huán)境已為每個(gè)物業(yè)管理人提供了廣闊而壯麗的舞臺(tái)，愿您抓住機(jī)遇，迎接歷史賦予的挑 戰(zhàn)，充分展現(xiàn)個(gè)人才能，唱響自己的舞臺(tái)，因此研究物業(yè)發(fā)展前景與

6、就業(yè)形式及相應(yīng)對(duì)策對(duì)我國物業(yè)發(fā)展具有重大現(xiàn)實(shí)與社會(huì)意義！</p><p>　　一、物業(yè)的起源與發(fā)展現(xiàn)狀</p><p><b>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的起源</b></p><p>　　物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)英國工業(yè)正處于一個(gè)發(fā)展的高漲階段，對(duì)勞動(dòng)力的需求很大，隨著大量農(nóng)村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及設(shè)施已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人口增長

7、的需要，房屋的空前緊張成為一大社會(huì)問題。一些開發(fā)商相繼修建一批簡(jiǎn)易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住。由于住宅設(shè)施極為簡(jiǎn)陋，環(huán)境條件又臟又差，不僅承租人拖欠租金嚴(yán)重，而且人為破壞房屋設(shè)施的情況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill）女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，出人意料地取得了成功，不僅有效地改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主與承租人的關(guān)

8、系由原來的對(duì)立變得友善起來，首開物業(yè)管理之先河。從那之后，物業(yè)管理工作逐漸被業(yè)主和政府有關(guān)部門重視，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理已成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。 </p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

9、 從現(xiàn)有的材料來看，真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理在中國起步較晚，開始于20世紀(jì)80年代初期，以深圳市物業(yè)管理公司的成立為標(biāo)志。但是，如果向前追溯歷史，我們還是能夠看到中國物業(yè)管理發(fā)展歷程的大致脈絡(luò)。從20世紀(jì)20年代初期起，中國沿海及內(nèi)地一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。包括北京、上海、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱在內(nèi)的很多大中城市陸續(xù)建起了許多八、九層高的樓房。僅以上海為例，它當(dāng)時(shí)是東方第一大城市，高樓林立。英、法等租界地區(qū)出

10、現(xiàn)了不少西式風(fēng)格的住宅。外灘建筑群，南京路、淮海路的商業(yè)街，也從那時(shí)起逐漸形成。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司，形成了中國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。從1949年中華人民共和國成立后，城市的土地及房產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)為國家和集體所有，住宅基本上由政府出資建設(shè)，房屋也是作為福利品分配給職工的。內(nèi)務(wù)部、城市服務(wù)部、第二商業(yè)部、國家城市建設(shè)總局和城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部先后成為中央政府

11、房地產(chǎn)管理的職能機(jī)構(gòu)。而具體管理一個(gè)城市住宅</p><p>　　二、物業(yè)發(fā)展對(duì)就業(yè)形式的影響</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)發(fā)展對(duì)就業(yè)形式的積極影響</p><p>　　隨著我國住房制度改革的逐漸深入，規(guī)模不等、風(fēng)格各異的住宅小區(qū)如雨后春筍般在全國各地拔地而起。20世紀(jì)80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理適時(shí)地從我國香港傳入深圳后，迅即在我國大陸得以蓬勃發(fā)展。因其廣闊而燦爛的發(fā)

12、展前景，物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)管理是城市管理的延伸。物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)、文化活動(dòng)以及各種創(chuàng)建活動(dòng)的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成， 許多 物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動(dòng)，填補(bǔ)了政府對(duì)公共環(huán)境和公

13、共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了城市管理功能。</p><p>　　物業(yè)管理是城市管理的縮影。物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個(gè)舒適的居家環(huán)境;高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個(gè)便捷的工作空間;商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理，都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活?？梢哉f，物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。物業(yè)

14、管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對(duì)象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。<

15、/p><p>　　物業(yè)管理有利于長效管理。城市從“重建設(shè)、輕管理” 進(jìn)入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段， 亟待建立長效 管理 機(jī)制。 物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，將利用其專業(yè)能力，實(shí)行長效管理;對(duì)于業(yè)主， 房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長效管理的基本保證。常州市在老小區(qū)整治基本結(jié)束后，制訂

16、了《老住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》、《老住宅小區(qū)物業(yè)管理群眾滿意度測(cè)評(píng)細(xì)則》等規(guī)章，確保老小區(qū)的 長效管理。</p><p>　　物業(yè)管理師拉動(dòng)了消費(fèi)需求。今后一段時(shí)期，住房仍將是居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。一方面，良好的物業(yè)管理具有品牌效應(yīng)，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的一個(gè)很有份量的砝碼，從而成為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證;另一方面，物業(yè)管理對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長也有重要作用，據(jù)測(cè)算，在房屋 70 年的使用過程中，物業(yè)管理及

17、裝修、房屋修繕、設(shè)施改造的長期消費(fèi)支出與購房支出的比例為 1.3 ： 1 。物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來越多。物業(yè)管理師促進(jìn)了和諧。社區(qū)的建設(shè)物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)

18、做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會(huì)同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、誠實(shí)友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用</p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展對(duì)就業(yè)形式的消極影響</p><p>　　行業(yè)人才匱乏，高素質(zhì)人才更是鳳毛麟角。行業(yè)的發(fā)展離不開人才的

19、培養(yǎng)和引進(jìn)，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質(zhì)的人才做中流砥柱。但“前世做了孽，今生做物業(yè)”道出了以往物管行業(yè)社會(huì)地位的低下。由于物業(yè)管理人得不到社會(huì)的普遍尊重，因此，各高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)生很少進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域。傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)由于定位為勞動(dòng)密集型行業(yè)，所以員工的收入一般，有的地方物業(yè)管理員工的收入甚至達(dá)不到社會(huì)平均工資水平，這種情況把高素質(zhì)人才阻擋在物業(yè)管理行業(yè)之外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。同時(shí)，大量的企業(yè)改制“淘汰”人員

20、、自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服人，業(yè)主滿意度不高。特別是住宅小區(qū)物業(yè)公司的保安問題，更為突出。</p><p>　　1、投入與產(chǎn)出比例失調(diào)。物業(yè)管理行業(yè)承載著太多的社會(huì)責(zé)任，并且很多業(yè)務(wù)都是義務(wù)的，只有投入沒有產(chǎn)出。電力公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)電費(fèi)，自來水公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)水費(fèi)，物業(yè)公司既不能加價(jià)收費(fèi)，又沒有代辦費(fèi)用，相反還要投入人力物力來征

21、收水電費(fèi)，同時(shí)還要彌補(bǔ)小區(qū)的水電損耗。收費(fèi)過程中與小區(qū)業(yè)主還可能會(huì)有這樣那樣的沖突，影響著企業(yè)的工作效率和自身形象。計(jì)生、流動(dòng)人口普查等等……哪一樣都少不了小區(qū)物管的勞動(dòng)。</p><p>　　2、業(yè)主的不理解、不支持導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用難以收繳。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難成為行業(yè)不爭(zhēng)的事實(shí)，整個(gè)行業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率不足80%。有些業(yè)主根本就不知道也不想知道物業(yè)管理到底是干什么的，錯(cuò)誤地認(rèn)為有沒有物業(yè)公司是一樣的，小區(qū)照樣能安

22、寧、整潔。業(yè)主因認(rèn)識(shí)上的不足而拒絕交物業(yè)管理費(fèi);開發(fā)商售房時(shí)開具的“空頭支票”讓業(yè)主以拒絕繳費(fèi)來回敬物業(yè)公司;物業(yè)合同以外的特殊服務(wù)，物業(yè)公司如未及時(shí)解決，業(yè)主就拒絕繳費(fèi);有些業(yè)主對(duì)小區(qū)存在的“住改非”違章建筑等現(xiàn)象認(rèn)為是小區(qū)物業(yè)公司“管理”不力，以物業(yè)公司“不作為”而拒絕繳費(fèi)用，卻不知物業(yè)公司本就沒有執(zhí)法權(quán)……由此業(yè)主種種的非理性維權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的主業(yè)收入銳減，同時(shí)加大了收費(fèi)成本，有的要通過訴訟才能收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提

23、供的管理和服務(wù)的運(yùn)行成本隨之也大大的增加。</p><p>　　3、責(zé)任與收益的不對(duì)等。由于小區(qū)保安負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的安保工作，所以小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、斗毆等以及保安的意外傷害都有可能讓物業(yè)公司承擔(dān)一大筆賠償金?？晌飿I(yè)公司收取的安保費(fèi)只占物業(yè)管理費(fèi)中很小的比例，兩者相比反差巨大。小區(qū)內(nèi)交通秩序、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)服務(wù)，物業(yè)公司可以獲得一點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)性收入，可一旦業(yè)主的機(jī)動(dòng)車刮傷、被盜，物業(yè)公司若不能免責(zé)，高額的賠償與物業(yè)公司提供

24、此項(xiàng)服務(wù)的收入相比，更是天壤之別。即使有足夠證據(jù)證明物業(yè)公司無過錯(cuò)，物業(yè)公司也要花費(fèi)大量的人力物力才能免責(zé)。而且就算真的免責(zé)了，物業(yè)公司真的就贏了嗎？在正當(dāng)維權(quán)過程中，物業(yè)公司往往會(huì)傷心地發(fā)現(xiàn)，維護(hù)了合法權(quán)益，卻無奈地失去了業(yè)主的擁戴之心，而失去人心比賠償更可怕。</p><p>　　隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，住宅小區(qū)化是大勢(shì)所趨。為適應(yīng)住宅小區(qū)的文明發(fā)展需要，物業(yè)管理必須從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代。物業(yè)管理行業(yè)要走出困境，

25、實(shí)現(xiàn)行業(yè)的現(xiàn)代化管理，筆者認(rèn)為要從以下幾個(gè)方面著手：</p><p>　　1、加強(qiáng)政府監(jiān)督指導(dǎo)。政府應(yīng)成為現(xiàn)代物管行業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時(shí)，采取各種措施大力推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標(biāo)方式獲取物業(yè)管理項(xiàng)目，營造公平競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)氛圍，借此引導(dǎo)行業(yè)自律，提高行業(yè)的服務(wù)水平、管理水平。在業(yè)主與物業(yè)管

26、理企業(yè)的自由競(jìng)價(jià)還沒有形成的背景下，保留《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)是一種現(xiàn)實(shí)的選擇，但應(yīng)妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)價(jià)的關(guān)系。</p><p>　　2、優(yōu)化政策支持?？v觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強(qiáng)的過程中，政策的支持都是不可或缺的因素。雖然任何一個(gè)行業(yè)都有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對(duì)新興的服務(wù)行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過

27、多的社會(huì)責(zé)任，所以，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任政府是否可以考慮給予一定的政策補(bǔ)助，來扶持這個(gè)還處在“幼兒”階段的行業(yè)？物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務(wù)行業(yè)，且在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市管理中發(fā)揮了一定的作用，需要政府提供強(qiáng)有力的政策支持，特別是稅收、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策，以改變?nèi)袠I(yè)保本微利的狀態(tài)，保持行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于老小區(qū)物業(yè)管理的困難情況，尤其是一些設(shè)施缺位、功能不全、貧困人員多的老小區(qū)，要進(jìn)行政策扶持，使公共設(shè)施補(bǔ)充到位，必要的

28、要進(jìn)行二次整治，為老小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作創(chuàng)造條件。</p><p>　　3、喚起社會(huì)各界的呵護(hù)和業(yè)主的理解?！八茌d舟，亦能覆舟”，行業(yè)的興衰與社會(huì)的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會(huì)的廣泛關(guān)愛。對(duì)于廣大業(yè)主，應(yīng)通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設(shè)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達(dá)到雙贏。</p><p&

29、gt;　　4、加大宣傳力度，提升行業(yè)形象?，F(xiàn)代社會(huì)的宣傳效應(yīng)不能忽視。現(xiàn)代物業(yè)管理，應(yīng)走出行業(yè)的狹小天地，走上社會(huì)的廣闊舞臺(tái)。一方面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風(fēng)貌;另一方面，鼓勵(lì)行業(yè)內(nèi)文字駕馭能力較強(qiáng)的同志加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引導(dǎo)業(yè)主明白消費(fèi)，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進(jìn)而支持物管。</p><p>　　5、大力加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。外因是條件，內(nèi)因才是根本。現(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)重點(diǎn)致

30、力于自身隊(duì)伍建設(shè)。要多渠道多形式引進(jìn)高素質(zhì)的管理和專業(yè)技術(shù)人才，同時(shí)制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進(jìn)、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。與此同時(shí)，加大內(nèi)部培訓(xùn)力度培養(yǎng)人才。在此基礎(chǔ)上，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，徹底改變行業(yè)的面貌，提升業(yè)主的滿意率。</p><p>　　6、廣開財(cái)源，提高行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司一方面要加大物業(yè)管理費(fèi)的征收力度

31、，確保合理合法的物業(yè)費(fèi)用的正常收繳，另一方面要千方百計(jì)在小區(qū)內(nèi)根據(jù)業(yè)主的需求增加特別服務(wù)項(xiàng)目。比如：室內(nèi)水電維修、家政保潔、房屋出租中介等等，既能滿足業(yè)主的特殊需求，獲得業(yè)主的理解與支持，又能創(chuàng)收。更重要的是，物業(yè)管理企業(yè)要嘗試用小區(qū)物業(yè)的公共資源，運(yùn)用自身的專業(yè)知識(shí)，與業(yè)主共享包括廣告經(jīng)營、場(chǎng)地租賃、停車場(chǎng)收費(fèi)等經(jīng)營性收入，為業(yè)主當(dāng)好家理好財(cái)?shù)耐瑫r(shí)，提升物業(yè)管理公司的品牌和美譽(yù)度，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

32、 </p><p>　　三、物業(yè)發(fā)展的相應(yīng)對(duì)策</p><p>　?。ㄒ唬﹪遗c社會(huì)的物業(yè)發(fā)展對(duì)策</p><p>　　發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)崗位。根據(jù)第二次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，2008年末我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)5840

33、6個(gè)， 比2004年末增加26724個(gè)，增長84%；物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。如果加上清潔、綠化、秩序維護(hù)等專業(yè)分包出去的一并計(jì)算，物業(yè)服務(wù)的從業(yè)人員應(yīng)該在500萬以上。</p><p>　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2007年組織4600家企業(yè)參與的行業(yè)生存狀況調(diào)查顯示，在77.2萬名從業(yè)人員中，一線操作工人占84.46%。其中秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、

34、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、其他勤雜工種分別占38.40%、24.84%、13.64%、5.69%、4.44%和12.99%。在從業(yè)隊(duì)伍中，屬政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位分流人員占6.46%；部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人占7.37%；下崗、待業(yè)人員再就業(yè)占19.66%；大、中專畢業(yè)生占8.86%；吸納農(nóng)民工占22.5%；殘疾人及其他人員安置占2.65%。</p><p>　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，按照10萬平方米新建住宅配備70-80人參與物業(yè)

35、管理和服務(wù)計(jì)算，僅承擔(dān)去年一年售后商品房的管理服務(wù)的人員就超過60萬人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)方面容量大、覆蓋廣。今后相當(dāng)長一段時(shí)期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)將進(jìn)一步持續(xù)發(fā)揮積極作用。發(fā)展物業(yè)管理有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，2008年底物業(yè)管理企業(yè)在管面積125.46億平方米，較2004年增長了335%。物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域從

36、住宅拓展到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，北京近年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鳥巢、首都機(jī)場(chǎng)第三航站樓和即將建成的上海世博會(huì)場(chǎng)館均選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理并提供服務(wù)。目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。通過物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，初步形成了具有中國特色的推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)的和諧氛圍與社區(qū)精神文明建設(shè)。發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理對(duì)公共秩序的

37、維護(hù)及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，在減少刑事發(fā)案率，防</p><p>　　鑒于發(fā)展物業(yè)管理是與擴(kuò)大居民消費(fèi)、改善居住和工作環(huán)境、增加就業(yè)崗位、構(gòu)建和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面的密切關(guān)聯(lián),在去年溫總理政府工作報(bào)告提出“將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費(fèi)”后，中物協(xié)隨即下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)在“保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”中積極作用的通知》（中物協(xié)[2009]1號(hào)），指出在當(dāng)前形勢(shì)下，為“

38、保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”作出貢獻(xiàn)是全行業(yè)不可推卸的社會(huì)責(zé)任。要集合行業(yè)力量，把政府工作目標(biāo)與行業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，把貫徹落實(shí)“三保一促”精神作為當(dāng)前行業(yè)工作的重點(diǎn)。并提出采取有效措施穩(wěn)定在管項(xiàng)目、繼續(xù)擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面、積極創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、努力維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定等六個(gè)方面的具體要求。</p><p>　　一年來,行業(yè)上下積極響應(yīng)“兩會(huì)”號(hào)召，廣泛開展“三保一促”活動(dòng),彰顯了物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感。</p&

39、gt;<p>　　1.堅(jiān)守住在管項(xiàng)目。一些企業(yè)面對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣而出現(xiàn)的寫字樓和廠房大面積退租和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的困境，通過代業(yè)主制定合理的物業(yè)租賃策略，采取靈活的收費(fèi)辦法和加強(qiáng)與業(yè)主溝通交流等一系列措施以穩(wěn)定客戶,使所管物業(yè)的出租率與收費(fèi)率逐步回升，大多經(jīng)受住了嚴(yán)峻形勢(shì)的考驗(yàn)，有的還逆勢(shì)而上取得了較好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L；一些企業(yè)在特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)于問題較多、原本難以為繼的在管項(xiàng)目沒有選擇退出，而是從為居民生活著想，為政府排憂解難的“

40、保民生”角度出發(fā)采取堅(jiān)守。通過節(jié)能降耗、合理調(diào)整崗位人員配備、優(yōu)化工作流程等措施盡量降低項(xiàng)目運(yùn)作成本，并通過開展多種經(jīng)營以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足，使在管項(xiàng)目得以平穩(wěn)發(fā)展。</p><p>　　2.擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。廣大物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的高度出發(fā)，抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖、舊住宅小區(qū)整治改造以及農(nóng)村城市化過程中推行物業(yè)管理的契機(jī)，大力拓展物業(yè)管理覆蓋面。通過物業(yè)服務(wù)的“擴(kuò)面提

41、質(zhì)”以及向物業(yè)服務(wù)上下游的延伸服務(wù)，帶動(dòng)居民消費(fèi)支出的加大，在對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮積極作用的同時(shí)，行業(yè)自身產(chǎn)值和效益也得到不同程度的提高。</p><p>　　3.為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。面對(duì)外貿(mào)出口銳減，加工業(yè)等行業(yè)大幅度裁員的嚴(yán)峻就業(yè)形勢(shì)，不少城市的物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織舉辦了物業(yè)管理用工專場(chǎng)招聘會(huì)，積極吸納大、中專畢業(yè)生、并為下崗人員和被辭退的農(nóng)民工創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，凸顯了物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)容量大的優(yōu)勢(shì)，在關(guān)鍵時(shí)刻

42、為解決社會(huì)就業(yè)問題發(fā)揮了積極作用。廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛響應(yīng)政府號(hào)召，在維持正常經(jīng)營的前提下，力爭(zhēng)做到不裁員、不降薪，有的企業(yè)還適時(shí)適度提高員工福利待遇，以穩(wěn)定從業(yè)人員隊(duì)伍，保障了各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作的正常開展。</p><p>　　4.促進(jìn)社區(qū)和諧與穩(wěn)定。各地通過開展“誠信入戶、和諧物管”、便民服務(wù)月等豐富多彩的活動(dòng)，營造物業(yè)管理區(qū)域活躍和諧的氛圍。一些企業(yè)以各種形式給業(yè)主及時(shí)、周到的人文關(guān)懷，提升了物業(yè)管理滿意度。

43、</p><p>　　國辦下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2007]7號(hào)）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2009]36號(hào)），分別提出“圍繞城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)業(yè)”和“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)方式，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)”。 1.稅收政策。一是稅率偏高，二是稅基不合理。目前，對(duì)物業(yè)管理適用5%的營業(yè)稅稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、

44、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分構(gòu)成，其中服務(wù)支出屬代業(yè)主支付清潔、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等開支，與居民水電費(fèi)、取暖費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。近日看到胡錦濤總書記在中共中央政治局第十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)：要構(gòu)建有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制，加快完善稅收制度，堅(jiān)持簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管原則，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，公平稅收

45、負(fù)擔(dān)，規(guī)范收入分配秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。我們很受鼓舞，希望能對(duì)物業(yè)管理稅負(fù)作專門研究。 </p><p>　　2.價(jià)格政策。為減輕居民物業(yè)管理費(fèi)的負(fù)擔(dān)，建議價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的用水用電按照居民生活用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。</p><p>　　3.納入征信管理。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低是困擾企業(yè)的主要困難，不交費(fèi)業(yè)主實(shí)際上是侵犯繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。建議比照水電氣

46、行業(yè)，在《征信管理?xiàng)l例》修改時(shí)，將“業(yè)主個(gè)人物業(yè)費(fèi)交納情況”列入個(gè)人征信的內(nèi)容與范圍。 4.物業(yè)管理師制度。盡快落實(shí)2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試制度，以全面提高經(jīng)理人整體素質(zhì)，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。</p><p>　?。ǘ┘w與個(gè)人的物業(yè)發(fā)展對(duì)策</p><p>　　物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施

47、及場(chǎng)地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 </p><p>　　1.市場(chǎng)需求分析 隨著城市化建設(shè)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興職業(yè)異軍突起，市場(chǎng)需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才，尤其是智能樓宇管理人才，它已晉升成為物業(yè)管理行業(yè)的“朝陽人才”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為新興的服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)將成為吸納

48、勞動(dòng)力的主力軍，預(yù)計(jì)每年能解決40萬到50萬人的就業(yè)問題。 據(jù)報(bào)道，高等院校中的物業(yè)管理專業(yè)多呈現(xiàn)報(bào)名冷、就業(yè)熱的現(xiàn)象，畢業(yè)生到崗實(shí)習(xí)一段時(shí)間后，都能簽約。根據(jù)新浪網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2010年十大就業(yè)率最高專業(yè)中，物業(yè)管理居首，甚至超過了金融專業(yè)、軟件開發(fā)等許多熱門專業(yè)。 </p><p>　　2.職業(yè)素質(zhì)要求分析 強(qiáng)大的市場(chǎng)需求遭遇的卻是人才的極度匱乏，目前，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，入行人員多是半路出家，現(xiàn)在我國

49、將近百萬的物業(yè)管理從業(yè)者中，受過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)或教育的人只占少數(shù)。社會(huì)上在物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)方面還存在幾點(diǎn)偏見和誤區(qū)：一是認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，其工作就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同于維修工、保安等；二是在人才培養(yǎng)上認(rèn)為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才。 隨著建筑物科技含量和住戶要求的日益提高，現(xiàn)代物業(yè)管理已經(jīng)不同于過去的“ 看管式 ”的管理，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)從業(yè)人員的要求也越來越高，它要求管理主體要有更高的

50、管理水平和服務(wù)意識(shí)，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼巍⒎珊臀幕?，從而適應(yīng)居民不斷提高的服務(wù)要求。 我院的物業(yè)管理專業(yè)，旨在培養(yǎng)掌握現(xiàn)代物業(yè)管理基本理論基礎(chǔ)知識(shí)，具有一定物業(yè)管理能力和熟練服務(wù)技能的高級(jí)管理專門人才。 </p><p>　　3.崗位需求經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研和走訪企業(yè)，瞄準(zhǔn)基層管理層次，我們構(gòu)建了“一主二輔”的就業(yè)目標(biāo)體系，具體內(nèi)容如下： </p><p>　　一主即物業(yè)管理，適應(yīng)崗位有： ?。?/p>

51、1）住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作；（居住物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；） 　（2）飯店、商廈、寫字樓物業(yè)管理與服務(wù)工作；（商業(yè)物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、休閑娛樂場(chǎng)所等；） 　?。?）企事業(yè)單位的物業(yè)管理與服務(wù)工作；（工業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括工業(yè)廠房和倉庫、車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等；）

52、 二輔即物業(yè)營銷和服務(wù)業(yè)適應(yīng)崗位有： 　?。?）物業(yè)營銷即房地產(chǎn)開發(fā)及銷售工作； 　　（2）服務(wù)業(yè)即中介服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)性行業(yè)； </p><p>　　4.工資待遇 物業(yè)管理專業(yè)的優(yōu)秀畢業(yè)生，特別是技術(shù)工程類崗位，月薪可達(dá)到3500元以上。物業(yè)的基層服務(wù)崗位包括客戶服務(wù)、行政助理等崗位，月薪可達(dá)2000元以上。 隨著中國商品房以及二手房的銷售和房屋租賃行業(yè)的興起，房地產(chǎn)

53、銷售崗位憑借較高的報(bào)酬逐漸成為為大家所青睞的領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)人員收入水平平均可達(dá)3000元以上，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均高達(dá)4000以上。</p><p><b>　　四，物業(yè)前景展望 </b></p><p>　　規(guī)范化管理 ，期待詳盡的法律文本 　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)滯后。到目前為止，我國尚沒有一部完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，這些

54、因素使得物業(yè)管理工作缺乏指導(dǎo)依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。 　　比如：《物權(quán)法（草案）》規(guī)定：“會(huì)所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。但在商品房銷售過程中，處于強(qiáng)勢(shì)地位的開發(fā)商多在合同中約定將小區(qū)中的會(huì)所、綠地及法定停車位所有權(quán)或者使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利歸屬于賣方。那么依據(jù)《物權(quán)法（草案

55、）》的“從約定制度”，上述權(quán)屬當(dāng)然歸之于開發(fā)商；但作為業(yè)主來講，早已將上述會(huì)所、綠地、車庫(車位)所占用的土地進(jìn)行了分?jǐn)?，?jì)入房屋銷售價(jià)格，那么在購房者支付對(duì)價(jià)的情況下，卻享受不到應(yīng)有的權(quán)益，在情理、法理上是不是有那么一點(diǎn)點(diǎn)不公平…… 　　因此，盡快制定物業(yè)管理法規(guī)，明確解決遺留問題以及將來可能會(huì)產(chǎn)生的問題的解決辦法，已是當(dāng)務(wù)之急?，F(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都意識(shí)到：內(nèi)地物業(yè)管理的法律法規(guī)貧</p>&

56、lt;p>　　未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望（一）國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，將為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均GDP超過800美元之后，人們對(duì)住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題基本解決。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長的一段時(shí)期內(nèi)提高居民住房質(zhì)量將是人民消費(fèi)的熱點(diǎn)，將強(qiáng)有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

57、展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和現(xiàn)有城市中近60%物業(yè)管理沒有覆蓋的面積將為未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。（二）、豐富的勞動(dòng)力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證，物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，技術(shù)含量較低，大部分一線員工不需要較高的文化知識(shí)，這些行業(yè)特征在現(xiàn)階段正好符合我國大量勞動(dòng)力就業(yè)矛盾的特點(diǎn)，所以說現(xiàn)階段勞動(dòng)力資源也是物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。（三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟“條例”的頒布和實(shí)施使物業(yè)行業(yè)開始進(jìn)入了以

58、法管理的起步階段，經(jīng)過２０年的物業(yè)實(shí)踐人們對(duì)物業(yè)管理的作用在思想上，物質(zhì)上的接受能力也得到了加強(qiáng)，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各級(jí)政府已將城市的管理</p><p><b>　　參 考 文 獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 方芳 呂萍主編，《物業(yè)管理》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社</p><p>　　[2] 武智慧主編，《物業(yè)管理概論》，重慶大學(xué)出版社2