中原地產(chǎn)發(fā)布2013年東莞二級市場分析研究報告(

1、<p>　　2013年東莞樓市供需同步創(chuàng)新高， 2014年市場熱度有望延續(xù)</p><p>　　2013年時光已傾城而下，2014年的鐘聲早已敲響。回顧2013年整個東莞住宅樓市并不平靜，反而變得超常熱烈，供需同步創(chuàng)新高。2012年東莞樓市收獲豐厚為今年市場擴張?zhí)峁┝藦娪辛Φ馁Y金支持?！伴_工加快”、“新盤增加”、“營銷升溫”、“多股搶購潮呈現(xiàn)”、“低首付盛行”等等是去年樓市留給我們最多的印象?？v觀201

2、3年住宅市場承接去年的火熱交投，區(qū)域分化增強，全新樓盤琳瑯滿目，多個鎮(zhèn)區(qū)樓盤產(chǎn)品媲美城區(qū)樓盤，而立足于鎮(zhèn)區(qū)的價格低位，成交各顯千秋；宏觀環(huán)境向好，客戶的價格看漲情緒逐漸走高，置業(yè)需求透支增加；一線城市供應(yīng)緊張、高價壓力增大、政策調(diào)控趨緊等加速了廣深客外溢東莞；知名企業(yè)散布陣地，營銷超類拔萃，深耕逐漸加強?？偨Y(jié)全年2013年東莞全市住宅樓市：剛需產(chǎn)品主流市場，改善性產(chǎn)品借機釋放良好，眾多開發(fā)商可謂戰(zhàn)果輝煌，滿載而歸。</p>

3、<p>　　2013年東莞住宅市場分析魚骨圖：</p><p><b>　?。ㄒ唬┬略龉?yīng)狀況</b></p><p>　　2013年東莞新增商品房供應(yīng)總體情況：（商品房包含廠房數(shù)據(jù)）</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年共180個項目出現(xiàn)新增供應(yīng)，總供應(yīng)875.52萬㎡，同比2012年大幅上升22.4

4、3%，同比2011年大幅上升34.43%。2013年東莞普通住宅和別墅供應(yīng)量全線飄紅，兩者上升幅度均達16%以上。在住宅市場供應(yīng)火爆的環(huán)境下，商鋪供應(yīng)也相繼發(fā)力，以73.42萬㎡的巨大供應(yīng)量創(chuàng)下歷史高位。</p><p>　　2013年東莞住宅供應(yīng)創(chuàng)08年以來歷史新高，突破750萬㎡。</p><p>　　2013年東莞住宅供應(yīng)量創(chuàng)08年以來歷史新高，突破750萬㎡，同比上漲22.65%。

5、主要由于經(jīng)歷2012年的火熱樓市，眾多地產(chǎn)開發(fā)商收金大增。甚為充足的資金無疑為2013年新開工提供了良好的基礎(chǔ)，其次品牌開發(fā)商進駐掀起了市場開發(fā)熱潮。</p><p>　　公寓產(chǎn)品供應(yīng)收緊，別墅產(chǎn)品供應(yīng)走高。</p><p>　　從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，2013年東莞洋房與別墅的供應(yīng)上升非常明顯，其中洋房供應(yīng)617.4萬㎡，同比大幅上升23.22%；別墅供應(yīng)114.36萬㎡，同比上升74.65%

6、，上升態(tài)勢呈幾何式增長。</p><p>　　2013年出現(xiàn)別墅供應(yīng)項目的個數(shù)為49個，相比同期的27個增加了22個。公寓產(chǎn)品明顯收緊，總供應(yīng)18.98萬㎡，同比下降58.34%。從2008年開始至今，中心城區(qū)的公寓偏緊，累計統(tǒng)計市場消化率高達96%，其供不應(yīng)求的態(tài)勢顯現(xiàn)。2013年全市新增公寓量明顯同比大幅萎縮，中心城區(qū)有東城萬達廣場、深業(yè)·歐景城、城市立方和宏遠康城國際共計供應(yīng)1476套，遠遠不足以

7、滿足市場的需求，城區(qū)公寓供應(yīng)缺口愈加增大。2013年別墅產(chǎn)品供應(yīng)走高主要由于：一、工程問題影響推貨時間。由于2012年上半年東莞剛需成交火熱增強了開發(fā)商對市場預(yù)期，迅速入市。雖別墅工程動工快，但動工時間晚導(dǎo)致延后釋放時間，在2013年上半年集中釋放。二、2012年8月份美國啟動了量化寬松政策，大量熱錢流入國內(nèi)引發(fā)通貨膨脹預(yù)期增強。三、剛需火熱成交帶動了改善性需求的重新集中釋放，市場累積需求大導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)期增強。</p>&

8、lt;p>　　臨深片區(qū)繼續(xù)企穩(wěn)供應(yīng)首位，水鄉(xiāng)片區(qū)相繼發(fā)力。</p><p>　　2013年臨深片區(qū)市場供應(yīng)勢頭猛烈，企穩(wěn)全市供應(yīng)首位。從供應(yīng)區(qū)域看，2013年塘廈住宅供應(yīng)94.43萬㎡，同比上升46.73%；鳳崗以69.31萬㎡占居第二位。此外，水鄉(xiāng)片區(qū)也相繼發(fā)力，總計供應(yīng)64.5萬㎡，同比上升71.7%。</p><p>　　區(qū)域機遇增加刺激水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)爆發(fā)增長，中心城區(qū)供應(yīng)放緩收

9、緊。</p><p>　　2013年水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)64.5萬㎡，同比暴漲71.7%。主要由于高埗、麻涌、望牛墩、中堂鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)釋放量突增，推高片區(qū)供應(yīng)體量。這些區(qū)域住宅供應(yīng)長期趨于低迷狀態(tài)，由于一線城市樓市火熱，價格高升，而東莞臨廣區(qū)域價格低洼，潛在需求刺激市場供應(yīng)。同時水鄉(xiāng)片區(qū)更得益于近兩年廣深沿江高速的修建，區(qū)域價值提升刺激開發(fā)商的開發(fā)熱情。而中心城區(qū)2013年供應(yīng)144.38萬㎡ ，同比下降9.1%，同比201

10、1年下降10.2%。中心城區(qū)由于東城、南城、莞城的土地資源逐漸減少，供應(yīng)出現(xiàn)放緩收緊。</p><p>　　2013年松山湖供應(yīng)放量持增，而年內(nèi)未亮“新面孔”純屬正?，F(xiàn)象。</p><p>　　2013年松山湖供應(yīng)量持續(xù)加大，共計43.51萬㎡ ，同比增長10.83%，。但2013年松山湖未亮新“面孔”，主要是由于去年政府提出松山湖今后不再審批新增商住用地，松山湖的房地產(chǎn)商住土地資源供應(yīng)稀

11、缺；其次不少前期審批的地塊項目已在2012年開工入市，今年多項目的集中供應(yīng)量還是比較充足的，包括錦繡山河、保利紅珊瑚、萬科·金域松湖、紫檀山、萬科·松湖中心、龍湖居。由于今年松山湖的供應(yīng)量尚為充足且松山湖區(qū)域發(fā)展定位較高，住宅項目規(guī)模大、檔次較高，相應(yīng)土地前期開發(fā)籌備工作比較復(fù)雜。因此，今年松山湖未亮新“面孔”純屬正常。</p><p>　　多方利好因素催使二三線鎮(zhèn)區(qū)放量兇猛，而一線鎮(zhèn)區(qū)放緩收

12、緊。</p><p>　　2013年二三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)放量非常兇猛，二線鎮(zhèn)區(qū)住宅供應(yīng)260.81萬㎡，同比增長50%。三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)99.68萬㎡，同比增長154%。究其原因：一、東莞二三線鎮(zhèn)區(qū)隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展增長，其住房需求會逐漸積累。二、近幾年來政府進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提速三重建設(shè)，經(jīng)過多年，今年一些良好的效應(yīng)已逐漸顯現(xiàn)。三、可以看到今年政府積極扶持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、三重建設(shè)的態(tài)度很強。四、城市化發(fā)展下，一線鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)會逐漸趨

13、緊，迫使房企移戰(zhàn)具備發(fā)展機遇的二三線鎮(zhèn)區(qū)的某些區(qū)域，特別是二線鎮(zhèn)區(qū)具備更多的良好條件，往往更容易積累住房需求。五、近幾年政府對二三線鎮(zhèn)區(qū)未來規(guī)劃建設(shè)利好。綜合多方利好因素?zé)o疑增加了開發(fā)商的信心，加大對二三線鎮(zhèn)區(qū)的布局。</p><p>　　剛需產(chǎn)品持續(xù)發(fā)力，改善性產(chǎn)品供應(yīng)增幅超50%。</p><p>　　2013年東莞住宅市場供應(yīng)750.75萬㎡，同比去年大幅上升22.65%。據(jù)東莞中原

14、研究部對新增合拼戶型進行合拼整理，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年東莞住宅市場新增供應(yīng)中，首改、再改和高端產(chǎn)品供應(yīng)量增幅均超過50%，其中高端產(chǎn)品增幅最大，達59%。從市場供應(yīng)的比重來看，首置產(chǎn)品所占比重增幅最大，同比增加6個百分點，說明今年剛需產(chǎn)品仍持續(xù)發(fā)力。</p><p><b>　?。ǘ齑婀?yīng)狀況</b></p><p>　　2013年東莞住宅庫存量偏緊態(tài)勢明確，

15、市場應(yīng)盡快在明年上半年及時補充貨源。</p><p>　　2013年全年東莞住宅市場庫存呈現(xiàn)偏緊狀態(tài)。全年各月庫存量大致維持在422-480萬㎡之間，這樣的庫存量水平與去年相當(dāng)。但由于今年樓市持續(xù)火熱，市場消化周期在1月出現(xiàn)劇速下坡，全年消化周期基本維持在7.2-8個月，整個住宅市場庫存量還是趨于偏緊。而當(dāng)前東莞樓市行情較好，需求將持續(xù)釋放情況下，那么明年上半年東莞住宅庫存量將面臨更緊張的局面。東莞住宅庫存量顯現(xiàn)

16、告緊狀態(tài)，此時已向市場發(fā)出信號，應(yīng)盡快在上半年加大推貨量及時補充貨源。</p><p><b>　　（三）市場成交狀況</b></p><p>　　2013年東莞住宅成交量價齊升，雙雙創(chuàng)下歷史新高。</p><p>　　2013年東莞市商品房成交總體情況：(含廠房數(shù)據(jù)) </p><p>　　2013年東莞商品房成交面積

17、為847.2萬㎡，同比2012年上升24.30%，同比2011年上升44.61%；住宅成交面積為766.73萬㎡，同比2012年上升26.78%，同比2011年上升46.25%。</p><p>　　住宅成交破760萬㎡創(chuàng)新高，剛需主導(dǎo)和廣深客溢出增強視為主要因素。</p><p>　　2013年東莞住宅成交延續(xù)去年的火熱態(tài)勢，取得了766.73萬㎡的偉績，主要有以下幾個原因：一、剛需占主

18、導(dǎo)，市場的剛需力量很強大。二、廣深客戶外溢增加，助升全市成交量。三、二三鎮(zhèn)區(qū)填補供應(yīng)適市，極大刺激客戶置業(yè)。四、多個優(yōu)質(zhì)新盤入市，刺激客戶迅速置業(yè)。2013年入市的新盤中，優(yōu)質(zhì)項目明顯增加。包括項目規(guī)模、區(qū)位地段、產(chǎn)品打造方面等都具備比較高的性價。一些持幣等待房價下降、不急于置業(yè)的觀望客難以抵抗優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的誘惑，欣然解囊搶購，提早置業(yè)。五、品牌開發(fā)商個盤成交貢獻很大。如萬科的金域華府和萬科金域松湖單盤成交1000套以上。六、2013年住宅

19、市場交投的火熱高升，無疑離不開二三級聯(lián)動的巨大貢獻。去年不少在售項目通過采取二三級聯(lián)動營銷手法獲得較好的成交。說明二三級聯(lián)動對房地產(chǎn)成交的拉動作用很大。七、今年從第四季度開始，市場低首付盛行，通過降低購房門檻刺激市場需求釋放。</p><p>　　產(chǎn)品性價比升高，致使東莞別墅市場火爆成交。</p><p>　　在東莞剛需產(chǎn)品成交的火熱烘托下，改善性產(chǎn)品和高端產(chǎn)品市場交投也十分熱烈。2013

20、年東莞別墅成交80.9萬㎡，同比上漲32.91%，同比2011年上漲35.4%。近四年，東莞別墅市場呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢，且近兩年增速非常大。</p><p>　　具體有以下幾個原因：一、金融風(fēng)暴后，隨著經(jīng)濟逐漸調(diào)整復(fù)蘇，社會持有資本增加，改善需求重新集中釋放。二、深圳客在近兩年外溢很明顯，而且逐漸增強。深圳客戶相對具備較強的購買力。三、近兩年內(nèi)品牌項目在東莞布局增加。他們的品牌影響力是不容忽視，其產(chǎn)品品質(zhì)也較好。

21、四、產(chǎn)品功能性升級，性價比升高。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006-2008年的時候，東莞市場供應(yīng)的別墅面積偏大，出現(xiàn)700㎡以上的別墅一點也不稀奇，且供應(yīng)體量也不小，500-600㎡的比重也較高。2010年后，400㎡以下的別墅變?yōu)槠毡?，大面積別墅供應(yīng)逐漸萎縮。五、購買門檻降低。別墅產(chǎn)品逐漸向精小化傾向，降低了客戶購買門檻。而且別墅屬于高端產(chǎn)品，其價格變動彈性好大，少個1㎡就是1萬多，甚至2萬。自然，在滿足原有功能的基礎(chǔ)上，別墅傾小發(fā)展對客戶還是

22、有相當(dāng)?shù)奈?。六、今?14.36萬㎡充足的供應(yīng)量也刺激市場需求釋放。綜上所述，別墅產(chǎn)品在品牌力強、區(qū)位價值升高、產(chǎn)品功能性升級及優(yōu)化下，產(chǎn)品的性價比升高支撐了近兩年東莞別墅成交市場的火爆上演。</p><p>　　小戶型公寓投資熱情升溫，未來市場機遇良好。</p><p>　　2013年東莞公寓成交量同比2012年上升6.7%，同比2011年上升幅度高達14.5%，同比2010年上升2

23、1.65%。東莞公寓市場連續(xù)四年持續(xù)增長，市場交投逐漸升溫。</p><p>　　2013年東莞城區(qū)公寓供需比出現(xiàn)劇烈下滑，驟降至0.6，其直線下坡趨勢欲觸底線。從個盤的成交狀態(tài)看，熱點鎮(zhèn)區(qū)如厚街、長安、松山湖、鳳崗，近兩年有公寓供應(yīng)的項目，大部分其公寓產(chǎn)品月均去化套數(shù)達40套以上。這些項目推出的公寓產(chǎn)品基本都已消化完。其中，鳳崗某項目在今年8月份推出424套公寓，以3個月的驚人去貨速度實現(xiàn)基本售罄。綜合說明項目

24、所處地段區(qū)位優(yōu)勢發(fā)揮作用很大。隨著東莞城鎮(zhèn)化發(fā)展，商務(wù)住宅氛圍的逐漸升溫，城市綜合體不斷增加等諸多因素影響，城區(qū)公寓市場需求明顯加大，目前公寓供應(yīng)遠遠不能滿足需求。顯然東莞公寓市場供應(yīng)已比較緊張，主動權(quán)已掌握在賣家手中，未來公寓市場機遇良好，高端公寓將更加搶手。</p><p>　　臨深和臨廣片區(qū)成交斐然，廣深客外溢趨勢十分明顯。</p><p>　　延續(xù)2012年樓市的火熱交投， 201

25、3年在深圳客的強勁支撐下，臨深片區(qū)成交一路飆高。同時2013年更增加了一個新角色，就是水鄉(xiāng)片區(qū)。由于區(qū)域靠近廣州，交通的逐漸完善和價格洼地等因素，直接吸引客戶至東莞置業(yè)增加。隨著交通的接駁加強和莞深廣一體化發(fā)展升級，在廣深一線城市供應(yīng)短缺、高價壓力下，將極大地把更多的廣深客擠壓至東莞，外溢趨勢很強。如中堂、麻涌在今年放大供應(yīng)量，取得了非常好的成交成績。</p><p>　　一、二、三線鎮(zhèn)區(qū)住宅成交均創(chuàng)下歷史新高，

26、三線鎮(zhèn)區(qū)發(fā)力凸顯。</p><p>　　2013年東莞住宅成交市場中，一、二、三線鎮(zhèn)區(qū)分別以429萬㎡、260萬㎡、77萬㎡紛紛創(chuàng)下歷史新高。由于東莞市場環(huán)境明顯較好，新增項目增多刺激市場成交。去年不少區(qū)域新增的優(yōu)質(zhì)項目增加，及部分加推的產(chǎn)品升級更大程度地刺激市場購買力釋放。去年三線鎮(zhèn)區(qū)全新樓盤的適時入市調(diào)整區(qū)域市場供需關(guān)系，較好地填補了潛在置業(yè)需求。全年三線鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)成交項目達47個，同比2012年增加68%。三

27、線77萬㎡的住宅成交量同比大增85.68%，勁頭發(fā)力凸顯。</p><p><b>　?。ㄋ模┕┬璞容^</b></p><p>　　2013年受投資環(huán)境變好因素影響，住宅市場供需兩旺態(tài)勢高升。</p><p>　　據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年東莞住宅市場成交與供應(yīng)雙雙齊發(fā)，鑄就供需兩旺局面。2008年“金融風(fēng)暴”后，在2010

28、年開始東莞產(chǎn)業(yè)逐漸褪去金融風(fēng)暴的陰影，社會投資環(huán)境出現(xiàn)緩速轉(zhuǎn)好，同樣?xùn)|莞住宅市場供需關(guān)系自2010年始一直維持相對平衡狀態(tài)，并保持微幅每年遞增。主要是由于今年投資環(huán)境變好因素影響，整個住宅大體市場擴張速度非?？?，動力很足。</p><p><b>　　（五）價格分析</b></p><p>　　2013年住宅價格為8812元/㎡，同比小幅上升6%。</p>

29、<p>　　2013年東莞各物業(yè)成交量價情況（單位：元/㎡）：</p><p>　　2013年普通住宅中位價格為6769元/㎡，同比上升7.68%</p><p>　　從2008-2013年東莞住宅均價走勢圖看，2013年東莞住宅均價為8812元/㎡，同比上升6%。據(jù)東莞中原研究部對市場的監(jiān)測，2013年精裝修項目明顯比去年增加不少新面孔，由于精裝修成交額占去年整個市場份額低

30、于去年，對東莞整個住宅均價上浮的影響力有限。剔除別墅產(chǎn)品，采取價格中位法分析。</p><p>　　中位值法：1、定義：一組數(shù)據(jù)按從小到大的順序依次排列，“奇數(shù)”取處在中間位置的一個數(shù)（偶數(shù)取最中間兩個數(shù)據(jù)的平均數(shù)）。2、中位數(shù)的優(yōu)缺點：中位數(shù)是樣本數(shù)據(jù)所占頻率的等分線‘它不受少數(shù)幾個極端值得影響，有時也會成為優(yōu)點.</p><p>　　2013年普通住宅中位價格為6769元/㎡，同比20

31、12年的6300元/㎡上升7.68%。事實上，在2013年整個東莞住宅市場的交投現(xiàn)象，已顯露出開發(fā)商對價格看漲的情緒很高，導(dǎo)致價格定位較高，市場中多個樓盤的價格高企不下。</p><p>　　深圳客持續(xù)強勁支撐，臨深片區(qū)價格上漲勢頭猛烈。</p><p>　　由上圖顯示，臨深片區(qū)的普通住宅均價上升勢頭相較其它三個片區(qū)異常猛烈。近年來，由于一線城市政策調(diào)控逐漸加碼、房價高企不下和供應(yīng)逐年收緊

32、等諸多壓力，在東莞加快珠三角一體化發(fā)展的進程下，深圳客外溢逐漸增加使臨深片區(qū)樓市成交火熱。2013年臨深片區(qū)住宅成交229.86萬㎡再創(chuàng)歷史新高，塘廈外需拉動型項目逐漸增加無疑助長住宅價格快速上漲。</p><p>　　超9成鎮(zhèn)區(qū)價格出現(xiàn)上漲，6成多鎮(zhèn)區(qū)量價齊升。</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2013年東莞住宅成交市場中，超9成鎮(zhèn)區(qū)價格出現(xiàn)上漲。由上圖顯示，

33、大部分鎮(zhèn)區(qū)均表現(xiàn)出不同大小的的上漲幅度，約4成鎮(zhèn)區(qū)的上漲幅度大于10%。6成多鎮(zhèn)區(qū)均呈現(xiàn)量價齊升的局面，全市整個市場交投氛圍熱烈。</p><p>　　2013年區(qū)域住宅量價同比變化情況一覽圖：</p><p>　　一線鎮(zhèn)區(qū)價格上行乏力，二線鎮(zhèn)區(qū)價格動力很足。</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2013年一線鎮(zhèn)區(qū)價格大部分漲幅在2%-4%間

34、，價格上行乏力。東城由于有新盤入市，成交價格同比走高。南城由于部分高端新盤入市，別墅同比2012年大幅增加綜合推高2013年南城住宅均價。去年，二線鎮(zhèn)區(qū)住宅成交成績表現(xiàn)十分突出，多個區(qū)域標(biāo)桿新盤入市，成交量同比漲幅達60%以上。</p><p>　　標(biāo)桿樓盤增加，促使謝崗、石碣、樟木頭、萬江價格漲幅較大。</p><p>　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2013年東莞住宅成交市

35、場中，謝崗、寮步、石碣、樟木頭、萬江鎮(zhèn)的價格上漲幅度最為突出。主要由于這些區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿樓盤增加，較大的成交量助推了該區(qū)域的整體住宅均價。如謝崗鎮(zhèn)的永江國際公館均價去到6518元/㎡，而該鎮(zhèn)區(qū)其它在售項目的價格在3500-4500元/㎡。樟木頭的旅游地產(chǎn)項目保利生態(tài)城較高的成交量也大幅拉升了全鎮(zhèn)住宅均價。</p><p>　?。〇|莞房企及住宅銷售情況</p><p>　　2013年諸多房

36、企收金同比大幅上漲，萬科以83.7億獲得冠軍。</p><p>　　2013年開發(fā)商商品房銷售排名前十名：（按銷售金額） </p><p>　　外來房企愈戰(zhàn)愈勇，本土房企發(fā)力增強。</p><p>　　2013年多家房企各顯千秋盤勝地。2013年東莞住宅市場外來房企成交金額排名中，外來房企有64個，其中22個收金同比大幅上升，成交總金額市場占有率為53%。本土房企有

37、183個，其中有99個出現(xiàn)上升，57個大幅度上升，總金額市場占有率為47%。其中市場占有率排名前五列分布為：萬科10.65%、碧桂園8.64%、光大4.07%、中信3.32%、萬達3.06%。2013年本土開發(fā)商不敢示弱，繼續(xù)加大擴張，在售項目約占市場的6成。</p><p>　　地產(chǎn)大亨萬科多盤布陣收金83.69億，連續(xù)5年穩(wěn)坐冠軍寶座。</p><p>　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計

38、顯示，2013年萬科有15個項目出現(xiàn)成交，多盤布陣集中成交77.95萬㎡，大收金83.69億元，連續(xù)5年穩(wěn)坐冠軍寶座。另外，碧桂園以“低價快銷”的戰(zhàn)術(shù)收金67.95億元，排名第二。</p><p>　　2013年住宅銷售套數(shù)排行：</p><p>　　綜觀2013年東莞住宅銷售前十名的項目排名可知，大部分為剛需項目，產(chǎn)品契合東莞住宅的需求。其中，品牌的效應(yīng)增強、獨特的銷售模式和區(qū)域優(yōu)勢為樓

39、盤的成交也發(fā)揮著巨大的作用。如房地產(chǎn)大亨萬科以超強的品牌影響力、精裝修模式取得高位成交量；素有“價格屠夫”之稱的知名房企碧桂園再以獨特的人海戰(zhàn)術(shù)、低價快銷的營銷模式創(chuàng)下東莞住宅單盤成交量的歷史新高位。另外，今年二三級聯(lián)動戰(zhàn)略的逐漸鋪開，也為部分房企項目增強了成交動力。</p><p><b>　　（七）后市展望</b></p><p>　　▲宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟走勢已承接“

40、拐點”, 增速有望提升。</p><p>　　2013年歐美經(jīng)濟復(fù)蘇，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步步推進，產(chǎn)經(jīng)收益提升，全國經(jīng)濟全面回暖。在去年宏觀經(jīng)濟大環(huán)境的向好下，東莞表現(xiàn)也十分積極。2013年年底，東莞市委經(jīng)濟工作會議表示，預(yù)計2013年東莞GDP將達到5500億元，增速9.7%。東莞經(jīng)濟一改金融危機后增長疲態(tài)，表現(xiàn)動力顯而易見。此外，去年東莞三重建設(shè)督促力度加大，多條城軌道路更是陸續(xù)下線開通，如廣深沿江高速已于去年底全

41、線開通。今年，從莞高速也會開通，交通利好、產(chǎn)業(yè)引進加大、住房消費帶來的產(chǎn)業(yè)需求，伴隨全國環(huán)境經(jīng)濟穩(wěn)步回升的步伐下，預(yù)計2014年東莞經(jīng)濟增速再升一籌。</p><p>　　▲調(diào)控政策：機制改革的首頁已翻開，以疏導(dǎo)房地產(chǎn)市場為主。</p><p>　　2014年，新的一年將不再以調(diào)控的手段來平衡房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2014年將是一個機制改革年，通過市場化分流、疏導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的首頁已翻開。<

42、;/p><p>　　一、房產(chǎn)稅改革。明年房產(chǎn)稅試點將會增加，征稅范圍會擴大。有利于調(diào)節(jié)持有資本結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)理性購房，優(yōu)化住房商品的流通。</p><p>　　二、不動產(chǎn)登記。明年6月份會出臺不動產(chǎn)登記條例，在這之前肯定會有很多干部房進入市場，進入流通。從房源的供應(yīng)下手，疏導(dǎo)市場分流。</p><p>　　三、戶籍制度改革。城鎮(zhèn)化戶籍改革也在一定程度上會讓一二線城市慢慢被擠

43、出，去三四線城市，因為戶籍收緊，北上廣深這些用戶以后去中小城市的大門都打開了，變成市民是很容易的事情，各方面的保障體系都沒有問題，所以戶籍改革會對房地產(chǎn)大格局有變化。</p><p>　　過去的“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，更多就是“一刀切”的，行政干預(yù)，計劃經(jīng)濟調(diào)控手段已被淘汰，新一屆政府更多是通過疏導(dǎo)方式來分流房地產(chǎn)市場矛盾。</p><p>　　▲資金環(huán)境：新一年資金面將有所收緊。<

44、/p><p>　　2014年資金面將有所收緊：一、房價高，政府不扶持該房地產(chǎn)行業(yè)。房價太高，太多的資金聚集在房地產(chǎn)業(yè)。政府不太扶持該行業(yè)的發(fā)展。二、風(fēng)險大，重新評估房地產(chǎn)風(fēng)險。房地產(chǎn)成本太高，風(fēng)險也很大，政府會重新評估房地產(chǎn)風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)將進入一個重新評估、放緩發(fā)展的階段。其中，今年房地產(chǎn)業(yè)拋售現(xiàn)象明顯，也體現(xiàn)了開發(fā)商對市場的預(yù)感不看好。三、今年7月銀行鬧錢荒，征兆新輪資金面將趨緊。由于美國推出QE的計劃，對全世界資

45、本的吸引力增強，中國資金外流增加。外匯的增長大幅下降，熱錢流入大幅減少，造成國內(nèi)流通資金收緊。四、銀行普通利率上升，信貸有所收緊。一線城市四大銀行放款慢，利率不但沒有優(yōu)惠，有的還上調(diào)利率。同時放款額度不定，放款時間增長。五、房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，戶籍改革、不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等政策等影響，投資活躍性減低。六、明年股市上升態(tài)勢看好，由于住房投資風(fēng)險越來越大，投資資金回流股市增加。七、不動產(chǎn)登記與反腐政策推進，還將部分資金轉(zhuǎn)出國外。</

46、p><p>　　▲成交趨勢：成交增長放緩，成交量上升。</p><p>　　一、臨深客戶溢出持續(xù)。由于城市價格差距明顯等因素，深圳客戶明年還會有較大的溢出量，支撐東莞樓市成交量上升。二、惠州取消“購房入戶”政策，東莞客回流增加。三、東莞積分入戶政策增加需求。東莞積分入戶政策降低“積分入戶”門檻，留莞置業(yè)意愿增強，將會助增首置、改善型產(chǎn)品成交。四、輕軌開通在即，東莞城市經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)升級，區(qū)域規(guī)劃

47、利好等因素，未來居住環(huán)境看好，導(dǎo)致新莞人增加。五、東莞房產(chǎn)證辦證速度提高，導(dǎo)致投資交投傾向活躍。六、品牌房企將在東莞繼續(xù)加大擴大布局，刺激市場需求。七、二三級聯(lián)動的效果依然很大，明年還將繼續(xù)蔓延加深。八、低首付逐漸成為樓盤慣用營銷手段，將會透支未來潛在需求。九、明年投資性產(chǎn)品增加，投資門檻低將刺激市場需求。十、明年二、三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)增長，刺激市場需求。</p><p>　　▲價格趨勢：價格保持一定幅度的增長，區(qū)域分

48、化明顯。</p><p>　　2014年東莞住宅市場價格看漲預(yù)期較高，區(qū)域分化明顯。主要由于：一、輕軌開通在即，輕軌物業(yè)價值升高，價格定位上升;二、品牌開發(fā)商力度還是很強，其售價較高，個別高端物業(yè)產(chǎn)品定價也會在很高的水平。三、地價成本也在上漲。今年東莞商住地樓面地價為2653元/㎡，同比上漲11.22%，同比2011年上漲53.88%，為2008年以來的最高樓面地價記錄，地價的成本上漲支撐了房價也要漲。四、公寓類

49、的項目將在明年多起來，特別是城區(qū)公寓會增加。這些公寓性質(zhì)更偏向于商務(wù)性質(zhì)，其價格定位較高，而高端商務(wù)的項目價格定位還要更高些。五、區(qū)域性供求關(guān)系緊張，促使價格上漲。如中心城區(qū)、熱點發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)越來越少，而需求持續(xù)旺盛，反差逐漸拉大，推動價格上行。六、二三級聯(lián)動的持續(xù)增多，開發(fā)商成本附加在房價里，對房價上漲有一定的影響。七、精裝房還會增加，拉升價格。</p><p>　　▲潛在供應(yīng)：東莞住宅供應(yīng)持續(xù)增長，改善型產(chǎn)品

50、比重上升。</p><p>　　據(jù)東莞中原研究部對市場數(shù)據(jù)監(jiān)測，測算預(yù)計2014年東莞住宅潛在新增供應(yīng)約850萬㎡，同比上升13%。而截止12月底，東莞住宅庫存480萬㎡，新增潛在供應(yīng)加上庫存量，2013年整體供應(yīng)量接近1430萬㎡，按照2013年的消化量計算，供需比超過了1.8:1，2014年的住宅市場供應(yīng)量比較充足。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，2014年改善型產(chǎn)品比重將呈現(xiàn)一定幅度增長。</p><p&

51、gt;　　東莞中原研究中心介紹</p><p>　　東莞中原研究中心致力于打造“東莞房地產(chǎn)首席資訊研究平臺”，是專業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究部門，以東莞房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r及前景為重點研究內(nèi)容，在研究部自行開發(fā)的數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，對東莞樓市的宏觀投資環(huán)境、供需狀況、價格趨勢、產(chǎn)品狀況、潛在消費者的需求特征、細分市場特征、媒體偏好等進行長期的動態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測，經(jīng)過科學(xué)、嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)查與分析，定期發(fā)布有關(guān)東莞市房產(chǎn)市場調(diào)研報

52、告，為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)單位提供專業(yè)咨詢服務(wù)。</p><p>　　本中心提供收費報告訂閱服務(wù)：包括《東莞房地產(chǎn)市場月度監(jiān)測數(shù)據(jù)》、《東莞房地產(chǎn)市場月度研究報告》、房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)庫咨詢服務(wù)以及項目顧問咨詢服務(wù)等等，有需要請與我們聯(lián)系。</p><p>　　1、成熟市場研究體系，彰顯專業(yè)研究風(fēng)范</p><p>　　2、研究信息系統(tǒng)平臺，打造首席資訊平臺</p&g

53、t;<p>　　3、定期市場研究報告，把握市場發(fā)展趨勢</p><p>　　4、鎮(zhèn)區(qū)市場研究報告，助力公司業(yè)務(wù)發(fā)展</p><p>　　5、客戶需求研究報告，找準(zhǔn)核心市場定位</p><p>　　6、樓市專題研究報告，引領(lǐng)研究縱深發(fā)展</p><p>　　7、中原內(nèi)刊外部網(wǎng)站，提升企業(yè)品牌形象</p><p&

54、gt;　　8、媒體研究資訊合作，提升公司品牌形象</p><p><b>　　聯(lián)絡(luò)方式：</b></p><p>　　東莞中原物業(yè)顧問有限公司</p><p>　　DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED</p><p>　　地址：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場C座9樓A

55、-C單元</p><p>　　Address：Rms A-C,9/F,Block C,ShengHe Square,ShengHe Road,Dongguan</p><p><b>　　郵編：523009</b></p><p>　　電話：0769-22023111</p><p>　　傳真：0769-22027232