宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)運(yùn)資金影響分析.pdf

1、進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善和發(fā)展，商品種類豐富齊全，民眾的物質(zhì)生活有了很大的提升。從上世紀(jì)九十年代初開始，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)一同發(fā)展壯大，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著日益重要作用，同時(shí)也帶動(dòng)了其他相關(guān)行業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)國(guó)民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)卓為突出。商品房市場(chǎng)對(duì)土地有著剛性需求，加之我國(guó)是人口大國(guó)，近年來(lái)居民可支配收入的增長(zhǎng)跟不上房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)收入比值一直偏高。房地產(chǎn)業(yè)被公認(rèn)為高利潤(rùn)行業(yè)，也不乏不少投機(jī)者也從中獲益。但是房地產(chǎn)行業(yè)畢

2、竟屬于技術(shù)含量低、投資回報(bào)期較長(zhǎng)、資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)隨著大量資金的涌入，每年大量商品房的竣工和商品房存貨積累。房地產(chǎn)行業(yè)也正面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)和潛在的行業(yè)衰退期。房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展離不開國(guó)家的宏觀調(diào)控，宏觀政策是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和百姓安居樂(lè)業(yè)的保證。因此宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金影響的分析具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)上市公司是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要力量，在整個(gè)行業(yè)中起著主導(dǎo)、示范作用，其規(guī)范發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。

3、>　　 本文以深市和滬市2006年至2010年房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司為研究對(duì)象。數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司年度報(bào)告以及中國(guó)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效各年度排行榜。總結(jié)宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響機(jī)制基礎(chǔ)上，對(duì)2006年-2011年影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策進(jìn)行梳理分析。根據(jù)政策導(dǎo)向和影響結(jié)果的不同，按照時(shí)間順序分為三個(gè)階段。對(duì)應(yīng)每個(gè)時(shí)間階段分析宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的影響。從分析中發(fā)現(xiàn)宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道和方法、銷售收入和存貨的結(jié)構(gòu)數(shù)量等營(yíng)運(yùn)

4、資金項(xiàng)目都有影響。房地產(chǎn)上市公司的存貨規(guī)模每年不斷擴(kuò)大，且存貨占總資產(chǎn)比重過(guò)高。應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期均與宏觀政策呈同方向變化。即在緊縮型貨幣政策下，應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)期都呈縮短趨勢(shì)，而在較為寬松的宏觀調(diào)控政策下，兩項(xiàng)指標(biāo)都有延長(zhǎng)的趨勢(shì)。在渠道分析中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債比例較大，營(yíng)銷渠道周轉(zhuǎn)期行業(yè)平均值一直為負(fù)值。存貨主要集中在生產(chǎn)渠道，采購(gòu)渠道的存貨比較單一以原材料為主。宏觀政策的綜合作用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者需求影響較

5、大，因此根據(jù)宏觀政策調(diào)整，有效調(diào)節(jié)各渠道存貨結(jié)構(gòu)和數(shù)量是非常必要的。案例分析中還發(fā)現(xiàn)對(duì)于不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，宏觀政策對(duì)其影響不盡相同。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理水平和宏觀政策調(diào)控現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理提出三點(diǎn)建議。首先要正確認(rèn)識(shí)和積極面對(duì)國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做出的調(diào)整，二是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)和國(guó)家宏觀政策方向要有一定預(yù)見(jiàn)性。三要擴(kuò)展企業(yè)融資渠道，健全企業(yè)全面預(yù)算管理和營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理體系，提高企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金利用效率，確保企業(yè)順應(yīng)國(guó)情、健