青島市保障性安居工程系統(tǒng)融資模式研究.pdf

1、保障性安居工程作為我國一項重大的民生工程，通過大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，有利于化解社會矛盾，促進社會和諧穩(wěn)定，同時，還可以分流商品住房市場需求，對市場起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用。然而我國保障性安居工程起步時間不長，住房保障的覆蓋面還不夠大，從某種程度上說，資金來源問題是影響保障性安居工程順利推廣的重要因素。從青島市情況來看，青島市委市政府高度重視保障性安居工程建設(shè)，截至2011年底，市區(qū)兩級政府已投入住房保障資金約24億元，市區(qū)兩級財政通過直

2、接投入或讓渡土地收益方式用于住房保障方面的資金已超百億。然而，傳統(tǒng)的融資模式已無法滿足未來發(fā)展需要，亟需借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，拓寬保障性安居工程的融資渠道，構(gòu)建青島可持續(xù)發(fā)展的保障性住房發(fā)展體系。
　　青島市現(xiàn)有的保障性住房包括城市廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、“兩改”房（舊城改造和舊村改造房）。從青島市保障性安居工程建設(shè)發(fā)展歷程看，可分為三個階段：即起步階段、成效初顯階段、全面惠及階段。目前青島市已經(jīng)確定了保障性安居工程的近期

3、、中期和遠期目標，預計到2015年、2020年、2030年，將分別累計解決29.05萬戶、39.05萬戶、59.05萬戶保障性住房需求，同時確定了保障性安居工程的發(fā)展思路為：重點發(fā)展公共租賃住房、按需建設(shè)經(jīng)濟適用住房、增加限價商品住房供應數(shù)量、繼續(xù)實施舊住宅區(qū)整治改造、推進舊城區(qū)和城中村拆遷改造步伐。根據(jù)以往青島市保障性住房投資總量，結(jié)合國家、省對青島市保障性住房建設(shè)目標，預計未來5年青島市保障性安居工程資金需求大致在711-847.6

4、億元之間，而從現(xiàn)有資金供給渠道看，資金供給總量為677.35億元，其中財政撥款和內(nèi)部自籌累計179.35億元，可用銀行貸款為498億元，資金缺口最小為33.65億元，最大為170.25億元。因此，按照目前資金供給渠道，還無法滿足青島市未來5年保障性安居工程資金需求，需要拓寬資金供給渠道，解決保障住房建設(shè)規(guī)劃。
　　保障性安居工程是各國面臨的共同問題，國內(nèi)外學者對保障性安居工程建設(shè)問題進行了理論和實踐層面的探討比較多。從國外情況看，

5、主要有政府財政撥款、地方政府發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托基金（REITS）、政府擔保專項基金四種方式；從國內(nèi)情況看，除了傳統(tǒng)的政府撥款、銀行貸款等融資模式外，目前部分城市在嘗試引入保險資金、社保基金、公積金貸款等方式解決保障房資金來源問題。而青島市目前成立了青島市公共住房建設(shè)投資中心和青島市建設(shè)投資中心兩個政府背景的保障性安居工程投融資平臺，分別負責全市保障性住房建設(shè)和兩改房建設(shè)，針對四類保障性住房分別設(shè)計了不同的融資模式。但從盈利分析情況看，

6、不同的保障房收益水平不平衡，導致融資還面臨一定的困難，如政策支持體系尚不完備、風險緩釋措施存在不足、開發(fā)商參與保障房建設(shè)缺乏激勵機制、政府財政支出壓力及資金缺口大、還款保障機制仍顯薄弱等問題，這在一定程度上影響了未來5年保障性住房資金供應，因此需要進一步拓寬保障性住房融資渠道。
　　根據(jù)國、內(nèi)外實踐，結(jié)合青島市實際情況，房地產(chǎn)信托基金（REITs）是一種較好的融資方式，地方政府通過現(xiàn)有的能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的持有型物業(yè)資源，設(shè)立RE

7、ITs，發(fā)行信托投資單位籌集資金，然后將募集資金用于保障房建設(shè)，待新建成的保障房能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入和政府補貼后，可再注入原REITs或發(fā)行新的REITs籌集資金，從而實現(xiàn)保障房建設(shè)資金的良性循環(huán)。但要確保REITs融資模式成功運行，還需要進一步轉(zhuǎn)變政府角色，使其由目前的直接投資者和經(jīng)營管理者，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》咳谫Y的引導者、合作者和監(jiān)督者；逐步形成政企合作共建的局面，制定合理的風險分擔機制和退出機制，提升投資回報激發(fā)開發(fā)商投資熱情；