A物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅項目收費難問題研究.pdf

1、物業(yè)管理（以下稱為物業(yè)服務(wù)），是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主選聘，按照法律規(guī)定與合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位、場地及共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，同時對公共秩序及環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)的行為。至今在我國大陸發(fā)展已有了32個年頭，正朝著市場化、社會化、專業(yè)化方向不斷發(fā)展。據(jù)《行業(yè)報告》顯示，截至2012年底，我國已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業(yè)收入超過3000億元。其內(nèi)容范圍已經(jīng)涵蓋了我們

2、生活工作的各個方面，不僅創(chuàng)造了一個整潔便捷、舒心和諧的良好環(huán)境，而且還對物業(yè)本體起到了保值增值的作用。同時對改變城市面貌、轉(zhuǎn)換城市管理體制，推進(jìn)城市化進(jìn)程，城市長效管理，拉動消費需求，促進(jìn)社會和諧發(fā)展等方面也發(fā)揮了重要作用。
　　物業(yè)服務(wù)收費，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理重要工作之一，也是物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)金流入的主要渠道，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要條件，是企業(yè)利潤的重要源泉，是保護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的重要手段，是企業(yè)經(jīng)營成果的重要標(biāo)志。也從某種程度

3、上體現(xiàn)了業(yè)主（物業(yè)使用人）對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可和滿意程度。但在現(xiàn)實物業(yè)管理活動中，據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國目前在物業(yè)發(fā)展水平高，相對行業(yè)發(fā)展較成熟的區(qū)域，物業(yè)服務(wù)的收費率也就在70％左右。低的收費率那就更低了，有些都達(dá)不到50％。目前，我們通過對A物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅物業(yè)項目收費狀況的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)A物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠取得盈利的住宅物業(yè)項目只占到15.5％，虧盈平衡的有18。6％之多，只虧的居然有65.9％的份額。就去年該公司放棄物業(yè)服務(wù)的四個

4、住宅小區(qū)就虧損達(dá)146萬元之多。按理說物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)來自雙方的約定，一方服務(wù)另一方交費，天經(jīng)地義。但由于各種主體的種種原因，目前住宅物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)收費情況并不如人意，甚至已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)發(fā)展過程中的一個難題（商業(yè)辦公及工業(yè)廠房物業(yè)除外）。如果不能有效地解決A物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅物業(yè)項目收費費這樣的問題，就會對A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)資金保障及企業(yè)發(fā)展生存形成障礙，不利于企業(yè)服務(wù)水平的提高并形成長效管理機制，甚至可能陷入A物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平

5、下降并與業(yè)主糾紛不斷的惡性循環(huán)，以及因收不抵支而退出服務(wù)的住宅項目。同時對整個行業(yè)發(fā)展、政府職能的轉(zhuǎn)變及社會的和諧穩(wěn)定也極為不利。
　　通過駐現(xiàn)場觀察及跟蹤調(diào)查，并走訪了相關(guān)業(yè)主和相關(guān)部門，在加以系統(tǒng)對比分析后，發(fā)現(xiàn)一、困擾A物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅物業(yè)項目收費工作困難形成的主要因素有:1、收費標(biāo)準(zhǔn)偏低;2、收費到帳率不高;3、代收代繳損失大;4、優(yōu)惠補償難到位等四個主要方面原因。二、導(dǎo)致A物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅物業(yè)項目服務(wù)收費難原因的形成復(fù)雜

6、且來自多方主體:1、有物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)擺不正服務(wù)者位置、沒有積極主動的服務(wù)意識、未能提供值價相符的服務(wù)、擅自經(jīng)營并獨享受益、與業(yè)主溝通不到位、早期介入與前期管理不力、對欠費縱容或處理不當(dāng)?shù)鹊取?、也有來自業(yè)主、政府及相關(guān)部門、市政經(jīng)營單位、開發(fā)建設(shè)單位以及新聞媒體等各個主體的原因。如業(yè)主消費心理不成熟、對物業(yè)認(rèn)識不當(dāng)、合同法律意識淡薄、錯誤地發(fā)泄不滿等;政府及相關(guān)部門未健全相應(yīng)法規(guī)、未形成共管的合力并積極作為、對業(yè)

7、主解釋引導(dǎo)宣傳不強以及監(jiān)管與救濟(jì)不到位等;開發(fā)企業(yè)質(zhì)量問題遺留與亂承諾的不兌現(xiàn)等;市政部門強加的不合理義務(wù)等。
　　因而，要解決A物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅項目收費難問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但要從自身上不斷完善改進(jìn)提升，而且還要積極發(fā)揮自己的主觀能動性，藝術(shù)性地推動其他所涉主體積極支持合作。如A物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身既要放正位置、規(guī)范服務(wù)、完善并履行合同、合法收費并依法公示、尊重業(yè)主積極溝通等。同時也要推動政府齊抓共管，帶動相關(guān)經(jīng)營單位的聯(lián)動，引導(dǎo)業(yè)

8、主們積極支持，爭取開發(fā)建設(shè)單位的提升與扶持，并充分發(fā)揮新聞媒體的功能來共同實現(xiàn)住宅物業(yè)收費有序良性的循環(huán)發(fā)展。
　　A物業(yè)服務(wù)企業(yè)所遇到的住宅項目收費難問題，也是物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨的一個共性問題。若A物業(yè)服務(wù)企業(yè)能對此問題制定具體方案加以解決，不再受這一問題的困擾。如果能通過A物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決此問題的方法加以推廣，供同行業(yè)企業(yè)借鑒，就能夠幫助整個行業(yè)擺脫住宅物業(yè)收費難題的困擾，讓所有住宅物業(yè)服務(wù)項目都能和諧運營，這對社會來說也是個很