論房屋租賃合同中的維修義務(wù).pdf

1、維修義務(wù)，乃是在租賃中出租人對承租人承擔(dān)的恢復(fù)瑕疵租賃物效用的義務(wù)，為租賃合同的重要內(nèi)容。一直以來，房屋租賃合同作為一種重要的租賃合同類型受到立法與學(xué)界的廣泛關(guān)注，但相對而言，對維修義務(wù)的研究卻并不充分。以致實踐中出現(xiàn)的很多問題難以得到有效的解決。近年來與維修義務(wù)相關(guān)的司法案例便直接反映了這些問題。在對維修義務(wù)進行剖析的過程中，我們可以從四個問題出發(fā)。一為究竟何為維修義務(wù)。維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)為當(dāng)租賃物的效用降低時，主體所應(yīng)承擔(dān)的維護、修理以使

2、其效用回復(fù)的義務(wù)，是一種從給付義務(wù)。同時維修義務(wù)作為法律體系中的一部分，在實踐過程中應(yīng)當(dāng)注意與修理、租賃物瑕疵責(zé)任及可居性默示擔(dān)保義務(wù)等其他相關(guān)義務(wù)責(zé)任相區(qū)分。此外，通過對中外的立法例進行梳理比較，亦可進一步促進對維修義務(wù)的理解。二為維修義務(wù)適用的條件是什么，即誰在什么條件下得以向誰主張維修義務(wù)。出租人作為維修義務(wù)的承擔(dān)主體歷史悠久，并具有很大的現(xiàn)實意義。承租人為維修義務(wù)的請求主體，對此并無異議，但亦應(yīng)考慮到轉(zhuǎn)租、共同居住人等特殊情形。

3、同時，只有在房屋本身存在瑕疵，且該瑕疵還需具有維修的必要性、可能性的條件下，承租人通知了出租人后，承租人才可以向出租人主張維修義務(wù)。三為維修義務(wù)是否存在排除事由。承租人原因造成租賃房屋瑕疵，承租人明知房屋存在瑕疵而承租及房屋的類型等因素皆會對出租人承擔(dān)維修義務(wù)產(chǎn)生一定的影響，甚至完全排除其維修義務(wù)。四為出租人違反維修義務(wù)會造成怎樣的法律后果。違反維修義務(wù)不僅會產(chǎn)生合同法上的后果，亦有可能產(chǎn)生侵權(quán)法上的后果。而在合同法后果中，不僅包含了自