開發(fā)商虛假買賣套貸行為的法律分析.pdf

1、開發(fā)商虛假買賣套貸行為，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因融資需要，串通他人簽訂虛假的商品房買賣合同，并以該他人的名義取得銀行貸款供自己使用并實際由其償還本息的行為。該現(xiàn)象產(chǎn)生的根源在于我國房地產(chǎn)開發(fā)市場融資渠道不完善、融資方式存在局限，同時也反映出我們當(dāng)前的個人住房抵押貸款制度在審查及后續(xù)監(jiān)管等方面存在漏洞。開發(fā)商大范圍實施套貸行為引發(fā)了大量民事糾紛，不僅加劇了法院的審判壓力也動搖了司法威信。
　　筆者以此為研究對象，厘清了每一合同項下各行

2、為內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時也分析了合同之間的聯(lián)系與價值。本文的內(nèi)容主要包括以下四個方面:
　　第一部分，通過現(xiàn)實案例揭示問題。筆者搜集了最近幾年因套貸而引發(fā)的糾紛，通過對案例的整理，歸納出套貸行為所引發(fā)的糾紛種類與特點，揭示出套貸行為的風(fēng)險與危害。
　　第二部分，重點研究商品房買賣合同的效力問題。從法律行為的成立與生效出發(fā)，分析開發(fā)商與虛假購房人之間的行為本質(zhì)。其次，在商品房買賣合同無效的認(rèn)定上，通過全面解析《合同法》第52

3、條各規(guī)則之間的價值來解釋實踐中為何會出現(xiàn)法院裁判依據(jù)的差異，并指出合同無效制度的價值根源在于維護社會公共利益。
　　第三部分，分析貸款行為的法律問題。借款合同既具有獨立性，同時又與商品房買賣合同相關(guān)聯(lián)，基于對套貸行為違法性的考慮，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。抵押合同、保證合同的效力從屬于借款合同。
　　第四部分，分析套貸行為無效的法律后果與民事責(zé)任承擔(dān)，并在理論分析的基礎(chǔ)上反思當(dāng)前的司法實踐。通過發(fā)現(xiàn)既有裁判中的不足，提出相應(yīng)切實可行的