城鎮(zhèn)低效用地一級開發(fā)及其增值收益分配探討.pdf

1、近幾年，我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)用地規(guī)模迅速擴張。城市規(guī)模的擴張占用了大量的農(nóng)用地，加劇了人地矛盾。外延式、粗放式的城市發(fā)展模式只會使得人地矛盾進一步加劇，不僅不利于城市的健康發(fā)展，也不利于我國耕地的保護。為此，對城鎮(zhèn)低效用地的開發(fā)利用就成為一種全新的可持續(xù)的新型城鎮(zhèn)化用地發(fā)展模式，開展低效用地方面的研究就具有現(xiàn)實必要性。此外，在我國土地二級開發(fā)收益分配較為合理的前提下，拆遷產(chǎn)生的社會矛盾、小產(chǎn)權房等問題主要是由我國土地一級開發(fā)

2、到出讓過程中存在的增值收益分配不公產(chǎn)生的。因此，本文圍繞低效用地這一關鍵詞展開研究，分析基于我國較為完善且目前各地多采用的土地收購儲備開發(fā)模式下的低效用地一級開發(fā)及其增值收益方面存在的一些問題，探討解決這些問題的辦法，為收購儲備制度下我國低效用地的順利開發(fā)提供切實可行的改善建議。本文主要通過四個部分來展開論述。
　　第一部分為低效用地的相關概述。主要對國內(nèi)外低效用地的研究概況做了一個介紹，對低效用地及其開發(fā)和收益方面涉及的有關概念

3、進行定義，對低效用地所涉及到的理論基礎進行詳細解析，為更好更容易的從本質(zhì)上理解低效用地，為低效用地工作的開展奠定詳實的理論基礎。
　　第二部分為低效用地的開發(fā)方式和成本地價分析。對土地一級開發(fā)的歷來模式進行分析，洞悉各方式優(yōu)缺點。說明土地一級開發(fā)成本構成，探析一級開發(fā)存在的問題和可以優(yōu)化的成本部分，這些成本構成了低效用地一級開發(fā)成本地價。
　　第三部分為低效用地一級開發(fā)增值收益相關分析。土地增值收益有評估法和交易法兩種確定方

4、法，一級開發(fā)實際產(chǎn)生的出讓增值收益是交易下實際發(fā)生的增值收益。增值收益不一定都為正值，對負值的情況下要對其原因和對開發(fā)決策進行分析。目前，無論是集體還是國有房產(chǎn)、土地的征收產(chǎn)生的出讓增值收益都歸政府所有，這在一定程度上也反應了目前一級開發(fā)中增值收益分配的問題所在。
　　第四部分為低效用地一級開發(fā)及增值收益分配的政策建議。對于低效用地一級開發(fā)存在的效率、資金問題，政府應通過招標的方式實現(xiàn)民營企業(yè)參與的企業(yè)市場化競爭，充分發(fā)揮市場力量