轉租合同及撤銷權若干問題之探討——以黃桐生訴李惠明轉租合同案為例.pdf

1、隨著市場經濟的繁榮發(fā)展,租賃日益成為市場交換中重要的交易行為。在租賃關系中,承租人將租賃物轉租他人,其轉租合同是否有效,承租人隱瞞原租賃合同期限的行為是否構成欺詐,如何撤銷,終止后的法律后果如何,系民法債權法上的一個復雜問題。轉租分為經出租人同意的轉租和未經出租人同意的擅自轉租兩種情形。轉租行為之效力涉及到租賃合同之性質、租賃行為與處分權、負擔行為之關系等基本理論問題。隱瞞原租賃合同期限是否構成欺詐,是否可撤銷,事關合同各方的利益。本文

2、將以南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院審理的一起租賃合同糾紛案為切入點,對財產轉租的效力進行探討。
　　全文共分為四個部分:
　　第一部分對案情進行簡要介紹。通過介紹黃桐生訴李惠明、廣西區(qū)生物制品廠的轉租合同糾紛案件,就雙方當事人爭議的焦點提出論述的主要問題,即轉租行為的性質、條件和效力,隱瞞原租賃合同期限即無履約能力是否構成欺詐。
　　第二部分對轉租行為的性質和效力進行論述。轉租作為租賃的一種特殊情形,轉租人與次承租人之間的權利

3、義務關系適用租賃的一般規(guī)定之外,還有其特殊的性質。分四個小節(jié)。第一小節(jié),轉租的法律效力。從案件所涉及的兩份協(xié)議上看轉租與租賃債權讓與、租賃權讓與不同。轉租與租賃權讓與的最大區(qū)別在于承租人在轉租關系成立后,并不脫離租賃關系,而在于租賃合同的承受,第三人因合同承受而取代了承租人的地位,承租人退出了租賃關系。第二小節(jié),轉租的條件。由于租賃合同屬于繼續(xù)性合同,其成立與存續(xù)以當事人間的人格信用為依賴,因此轉租應當經出租人同意。第三小節(jié),合法轉租的

4、性質與法律效力。在實踐中,對轉租同意的時間及同意的方式容易產生爭議。從民法理論和各國立法例看,明示或者默示方式都可以視為同意。第四小節(jié),非法轉租的法律后果。出租人可以解除合同。出租人不解除合同的,租賃合同依然有效,不因承租人的轉租而受影響,但承租人須就次承租人對租賃物造成的損失向出租人承擔賠償損失的責任。就承租人與次承租人之間關系,雖然轉租為非法,但并不影響轉租合同的效力。
　　第三部分是關于隱瞞原合同租賃期限行為性質的認定。學理

5、上的通說認為,欺詐是指以使他人陷于錯誤并因而為意思表示為目的,故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為。判決書所采欺詐的定義,側重于表述承租人有無履行合同的能力。實際上，民法上的欺詐,不是法律行為,表意人本身有無行為能力對欺詐的構成沒有影響。本部分結合欺詐的定義及構成要件,分析判決在認定欺詐上的缺陷。著重闡明,隱瞞合同租賃期限的行為是否構成欺詐,是否可能導致重大誤解。
　　第四部分轉租合同的撤銷及各方利益的保護。撤銷權,根據(jù)《民法通則

6、》第59條第2款,即撤銷有瑕疵民事行為的權利,因其行使而使被撤銷的民事行為從行為開始起無效。中國對撤銷權先例的規(guī)定與其它國家有所不同。在被撤銷后各方利益的保護上，根據(jù)合同法第58條之規(guī)定:合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。由于租賃合同是轉移使用收益權的合同,次承租人已經實際使用的,承租人收取的租金不宜退回,但可以要求減少。承租人未經出租人同意而轉租財產的,出租人有權收回租賃