1從零開始學(xué)房地產(chǎn)

1、編號(hào)： 時(shí)間：2021 年 x 月 x 日 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第 1 頁 共 39 頁第 1 頁 共 39 頁從 零 開 始 學(xué) 房 地 產(chǎn)第一章 第一章 房地產(chǎn)基本概論 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念 一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。一、 一、 地產(chǎn)的概念與分類 地

2、產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)： 地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型： 地產(chǎn)類型：? 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。? 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。? 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲(chǔ)備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險(xiǎn)品倉庫等

3、。? 交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。? 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。? 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、娛樂場(chǎng)所等等。? 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩

4、所用。? 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。? 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。? 軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。? 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。三、土地所有權(quán)的概念與劃分 三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán) 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有

5、的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為 土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民編號(hào)： 時(shí)間：2021 年 x 月 x 日 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第 3

6、頁 共 39 頁第 3 頁 共 39 頁市場(chǎng)的不充分性： 市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競爭市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性： 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分

7、類 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) ）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) ）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) ）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。二、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況： 二、本市房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)概況：（1）一級(jí)市場(chǎng)： ）一級(jí)市場(chǎng)：主管部門： 主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀： 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。土地交易形式： 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。（2）二級(jí)市場(chǎng) ）二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量： 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況： 供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購買量的比值。平均價(jià)

9、格 平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房價(jià)格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況 各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。（3）三級(jí)市場(chǎng) ）三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量： 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。平均價(jià)格： 平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值供求關(guān)系狀況： 供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購買量的比值。主流房產(chǎn)銷售狀況： 主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊(cè)與交易狀況，

10、分析出主流價(jià)格二手房的銷售狀況。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。第三節(jié) 第三節(jié) 房地產(chǎn)消費(fèi) 房地產(chǎn)消費(fèi)一、房地產(chǎn)消費(fèi)的類型： 一、房地產(chǎn)消費(fèi)的類型：投資型： 投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型： 生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場(chǎng)所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空間