寧波市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研報(bào)告

1、房產(chǎn)磁寧波市樓字經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研報(bào)告樓宇經(jīng)濟(jì)是依托城市的信息流、人才流、物資流、資金流等資源優(yōu)勢(shì)。以城區(qū)樓宇為載體，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型工業(yè)為主體，適宜在中心城市生存和發(fā)展，與城市功能相協(xié)調(diào)的具有高知識(shí)、高集聚、高增值特征的一種新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)。本調(diào)查報(bào)告所指的樓宇是海曙、江東、江北區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)老三區(qū))區(qū)域范圍內(nèi)，建筑高度11層以上的商務(wù)、商住樓，不含住宅(公寓)、酒店、政府部門(mén)或機(jī)構(gòu)自建并使用的樓宇。一、市三區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況我市樓宇經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初期。近年來(lái)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化、信息化進(jìn)程的加快。樓宇經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭。截止2003年9月底，我市老三區(qū)已建成的商務(wù)、商住樓共55幢，建筑面積約1374萬(wàn)平方米，已租售面積110萬(wàn)平方米，平均租售率為801％，入住企業(yè)3200家，注冊(cè)資本22億元，2002年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額52億元。上繳地方稅收25億元。今后五年。市三區(qū)在建、擬建的商務(wù)、商住樓有24幢，總面積在90萬(wàn)課題組平方米左右。1從區(qū)域分布來(lái)

3、看，我市商務(wù)、商住樓主要分布在老三區(qū)以三江口為核心，東到彩虹路、西到解放路、南至興寧橋、北到老外灘的區(qū)域內(nèi)。海曙區(qū)樓宇密集程度最高，有31幢，建筑面積991萬(wàn)平方米，分別占總量的564％和721％。絕大部分集中在鼓樓、靈塔、月湖三個(gè)街道。形成了以中山路為縱軸，天一廣場(chǎng)、城隍廟、鼓樓步行街為塊的樓宇集聚區(qū)。江東區(qū)18幢，面積239萬(wàn)平方米，分別占總量的327％和174％。相對(duì)集中在城區(qū)功能較強(qiáng)的百丈路沿線，如原會(huì)展中心、華僑城、國(guó)際信托大

4、廈等。江北區(qū)6幢，面積144萬(wàn)平方米。分別占總量的109％和105％，主要分布在人民路、槐樹(shù)路、范江岸路。市區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)、商住樓多數(shù)為中低檔樓宇，尚無(wú)高檔的甲級(jí)商務(wù)樓，且單體規(guī)模普遍較小，其中建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的占75％，建筑面積在35萬(wàn)和5萬(wàn)平方米以上的各占14％和11％。樓宇類(lèi)型以商住樓為主，占總量的70％以上，絕大多數(shù)為綜合性樓宇，特色樓宇為數(shù)很少。2從樓宇租售情況看，我市商務(wù)、商住樓在經(jīng)歷了蕭條期后。自2001年以來(lái)，市場(chǎng)

5、開(kāi)始復(fù)蘇，樓宇銷(xiāo)售租賃的價(jià)格不斷上揚(yáng)。出現(xiàn)了熱銷(xiāo)、熱租的局面。從調(diào)查情況看。海曙、江東兩個(gè)區(qū)平均租售率都在85％以上，江北區(qū)平均租售率較低。僅60％左右。城市中心區(qū)域商務(wù)、商住樓宇的租售率普遍較高，空置率低，其中世貿(mào)中心、中農(nóng)信大廈、杉杉金融大廈、港房大廈的入駐率達(dá)到95％以上。有的幾乎達(dá)到100％。世貿(mào)中心、中農(nóng)信大廈都集聚了百家以上企業(yè)。中心區(qū)域以#1的樓宇入住率相對(duì)較低，如東方大廈、倉(cāng)基大廈等只有幾家企業(yè)進(jìn)駐。在建的嘉和中心、嘉匯

6、中心、波特曼中心等一批高檔樓宇。市場(chǎng)前景看好。如江東嘉匯中心已有20多家企業(yè)預(yù)登記。需求量已達(dá)到總面積的1／3。開(kāi)發(fā)商基本以售為主，直接出租所占比例非常低。不到10％。而入住企業(yè)主要采取租用方式。其中不少是購(gòu)房者轉(zhuǎn)租的。在銷(xiāo)售租賃價(jià)格上，一、二類(lèi)地段的商務(wù)辦公樓售價(jià)一般在8000元／平方米至10000元／平方米之間，三四類(lèi)地段維普資訊甬臺(tái)溫高速公路等道路，進(jìn)行了蕭甬鐵路復(fù)線改造和櫟社機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建，著手建設(shè)杭州灣跨海大橋、甬金高速公路、甬

7、金鐵路、甬溫鐵路，使寧波與省內(nèi)地市乃至長(zhǎng)三角各城市間的聯(lián)系更加便捷，經(jīng)濟(jì)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大?？萍紙@區(qū)、高教園區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、天一廣場(chǎng)、月湖公園、“三江文化長(zhǎng)廊”等一批重點(diǎn)區(qū)塊和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使寧波商貿(mào)、文化、教育、會(huì)展、旅游等功能更加完備。城市集聚輻射能力的增強(qiáng)，為寧波中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了旺盛的市場(chǎng)需求。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1998年至2002年，寧波房地產(chǎn)年需求量在150萬(wàn)至170萬(wàn)平方米，今后五年將保持年177萬(wàn)平方米的需求量

8、，以目前商務(wù)寫(xiě)字樓占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量20％比例計(jì)算，年需求量在354萬(wàn)平方米，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)前景看好。此外，從發(fā)展趨勢(shì)看，寧波樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有不少有利條件。隨著寧波港的快速發(fā)展，與港口相關(guān)的服務(wù)企業(yè)將更多進(jìn)駐寧波。不少民營(yíng)企業(yè)發(fā)展已上一定層次，具有生產(chǎn)加工功能與管理營(yíng)銷(xiāo)功能相分離的動(dòng)因和實(shí)力。xJ外開(kāi)放日益擴(kuò)大，特別是隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織后市場(chǎng)的全面開(kāi)放，國(guó)際金融、保險(xiǎn)、咨詢(xún)服務(wù)等機(jī)構(gòu)來(lái)華投資將出現(xiàn)高潮，寧波作為沿海開(kāi)放城市面臨更多機(jī)遇。長(zhǎng)三

9、角經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，特別是隨著杭州灣跨海大橋的建成，寧波將加速融入上海國(guó)際大都市圈，更好地接受上海的輻射，實(shí)現(xiàn)功能的互補(bǔ)。因此，把樓宇經(jīng)濟(jì)作為中心城區(qū)發(fā)展的一個(gè)突出重點(diǎn)來(lái)抓，符合形勢(shì)發(fā)展的要求，符合寧波發(fā)展的實(shí)際，必須抓住機(jī)遇，順勢(shì)而上，努力做大做強(qiáng)。從調(diào)研情況看，寧波樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在一些明顯的制約因素，主要是：1規(guī)劃不夠明確。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，寧波商務(wù)樓開(kāi)發(fā)存在著單體規(guī)模小、檔次不高、布局散亂的現(xiàn)象，幾乎各類(lèi)地段都有商務(wù)樓，但沒(méi)有

10、一處能夠體現(xiàn)出檔次形象的。造成這一現(xiàn)象的主要原因是規(guī)劃引導(dǎo)和控制不夠有力。受城市主體規(guī)劃進(jìn)度的影響，城市功能區(qū)塊規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃嚴(yán)重滯后。究竟哪些地塊重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商務(wù)樓宇，至今沒(méi)有明確的說(shuō)法，有些稀缺黃金地塊(如錦地水岸地塊)存在開(kāi)發(fā)過(guò)急現(xiàn)象，導(dǎo)致實(shí)際開(kāi)發(fā)中一些商務(wù)資源比較豐富的地塊用于了住宅開(kāi)發(fā)，而將商務(wù)功能不明顯的地塊用于商務(wù)樓建設(shè)，造成土地資源配置不合理。從今后發(fā)展看，市三區(qū)建設(shè)商務(wù)樓積極性非常高，海曙區(qū)率先提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，以發(fā)展樓宇

11、經(jīng)濟(jì)構(gòu)建現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)施商務(wù)商貿(mào)工程規(guī)劃建設(shè)三江口一天一廣場(chǎng)一城隍廟；好又多一農(nóng)工商；鄞奉路一南站三大樓宇經(jīng)濟(jì)板塊。江東區(qū)在建設(shè)彩虹路波特曼中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)上，也規(guī)劃在江東福明地塊建設(shè)新的中心商務(wù)區(qū)。江北也打算在外灘、灣頭半島和日湖景區(qū)地塊建設(shè)高檔商務(wù)商住樓。如果規(guī)劃不抓緊明確，對(duì)一些黃金地塊不加以嚴(yán)格控制，就會(huì)產(chǎn)生不可挽回的負(fù)面效果，留下新的遺憾。2體制不夠合理。反映比較突出的是財(cái)政稅收征管體制。對(duì)城區(qū)政府說(shuō)，樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于地方財(cái)

12、政增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，直接影響其發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性。目前，我市實(shí)行的是市與區(qū)條塊結(jié)合的稅收征管模式。這種依據(jù)企業(yè)性質(zhì)、投資主體劃分痔產(chǎn)天地稅源結(jié)構(gòu)、財(cái)權(quán)事權(quán)、收入歸屬、稅收政策的辦法，其種種弊端日益突出。一些上規(guī)模、有實(shí)力、盈利能力強(qiáng)的大中型國(guó)有、集體企業(yè)的收入歸市級(jí)，而為這些企業(yè)提供公共服務(wù)的義務(wù)則由所在區(qū)承擔(dān)，這就形成了財(cái)權(quán)與事權(quán)的不一致。一些小企業(yè)由于規(guī)模小、實(shí)力弱、盈利能力不強(qiáng)，對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)也小，區(qū)政府扶持這些企業(yè)的積極性tg_不高。

13、另外，在現(xiàn)行稅收征管體制下，屬地征管原則并未落到實(shí)處。市本級(jí)企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)與“兩區(qū)一島”企業(yè)間的稅收定額、帶征率、返還比例各不相同。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在“兩區(qū)一島”登記的企業(yè)與市區(qū)登記的企業(yè)稅負(fù)相差最高的竟達(dá)114個(gè)百分點(diǎn)，這就導(dǎo)致異地經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象愈演愈烈，稅往低處流，市三區(qū)稅收流失嚴(yán)重。這些在一定程度上影響了城區(qū)政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性。3地價(jià)上漲過(guò)快。近年來(lái)，寧波城市化進(jìn)程加快，城區(qū)可用于建設(shè)的土地?cái)?shù)量急劇減少，土地價(jià)格持續(xù)上漲。市區(qū)商

14、業(yè)用地的交易價(jià)格指數(shù)，已從1998年的9r78上升到2002年的1096；市區(qū)黃金地塊的中標(biāo)價(jià)達(dá)到了近1000萬(wàn)元，畝，2001年琴橋地塊的中標(biāo)價(jià)為900萬(wàn)元，畝，2002年4月蒼水街地塊的中標(biāo)價(jià)為980萬(wàn)元，畝，2002年9月倉(cāng)基街地塊中標(biāo)價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1034萬(wàn)元，畝。商務(wù)樓的建設(shè)開(kāi)始面臨土地供給的瓶頸約束。于住宅開(kāi)發(fā)相比，商務(wù)樓開(kāi)發(fā)成本高，投資回收慢，雖然綜合利潤(rùn)較高，但沒(méi)有足夠的實(shí)力是很難進(jìn)入的。寧波房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)的不多，