城市公益性用地估價(jià)_11455

1、1城市公益性用地價(jià)格評(píng)估研究城市公益性用地價(jià)格評(píng)估研究劉衛(wèi)東陳佳驪嚴(yán)偉黃郭城[摘要與告白摘要與告白]城市公益性用地由于主要通過(guò)政府無(wú)償、無(wú)限期供給以及交易少等因素，其價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題沒(méi)有受到過(guò)人們的關(guān)注。本文試圖從公益性用地的特點(diǎn)和作用功能出發(fā)，來(lái)對(duì)城市公益性用地的外溢經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行合理的確定，并通過(guò)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格評(píng)估方法來(lái)全面揭示城市公益性用地的公平市價(jià)從而為科學(xué)和有效地開展城市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供理論依據(jù)。公益性用地指公益事業(yè)和公共設(shè)施建設(shè)用地

2、。城市公益性用地主要包括：國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體辦公用地；交通、水利等公共設(shè)施用地；城市給排水、供電、供氣、供熱、郵政、消防、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施和城市廣場(chǎng)、公共綠地、公園、名勝古跡、革命遺址等公用設(shè)施用地；公共文化、體育、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利等公益事業(yè)設(shè)施用地；軍事設(shè)施、各國(guó)駐華使領(lǐng)館用地以及宗教設(shè)施、監(jiān)教場(chǎng)所和公益性公墓、殯葬設(shè)施等特殊用地。一、城市公益性用地的特點(diǎn)城市公益性用地的特點(diǎn)(一)公共性和外部性公益性用地的本質(zhì)屬性是一種公共

3、產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品，即符合薩繆爾森所定義的“每個(gè)人對(duì)這種產(chǎn)品的消費(fèi)，都不會(huì)導(dǎo)致其他人對(duì)該產(chǎn)品消費(fèi)的減少”。公益性用地具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)于私人產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)一旦確定，便決定了所有者對(duì)產(chǎn)品的所有權(quán)。擁有所有權(quán)的個(gè)人可以獨(dú)享產(chǎn)品給他帶來(lái)的效用。然而，對(duì)于公益性用地而言，排斥能力要么在技術(shù)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，要么排除的成本可能非常高，有些純公益性用地還具有消費(fèi)的非拒絕性，比如國(guó)防軍事用地，它所發(fā)揮的效益覆蓋整個(gè)國(guó)家的全體公民，只要你在該國(guó)領(lǐng)土內(nèi)就無(wú)法

4、不享受這種公共產(chǎn)品。公益性用地的非競(jìng)爭(zhēng)性是指在一定范圍內(nèi)，任何人對(duì)某一公益性用地的消費(fèi)都不會(huì)影響其他人對(duì)這一產(chǎn)品的消費(fèi)，而且新增他人的消費(fèi)的邊際成本為零。外部性是指“一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果并沒(méi)有通過(guò)貨幣或市場(chǎng)交易反映出來(lái)”。公益性用地的外部性是比較明顯的，比如政府興建開放的綠地和廣場(chǎng)空間，使得市民獲得休閑的場(chǎng)所，也使得周圍的房地產(chǎn)升值，但這種作用并未得到貨幣補(bǔ)償。公益性用地的正外部性問(wèn)題可以變成

5、如下的表述：MC=MBA∑MBj其中，MC指A進(jìn)行公益用地開發(fā)時(shí)所支付的邊際成本，MBA指A從中獲得的邊際私人收益，而MBj則是指該公益用地利用行為產(chǎn)生的正外部性給其他人j帶來(lái)的額外邊際收益。通常，公式的右邊被稱為邊際社會(huì)收益，MBA則被稱為邊際私人收益。1.1.組織構(gòu)成的系統(tǒng)性組織構(gòu)成的系統(tǒng)性所謂系統(tǒng)，就是指由一定要素組成的具有一定層次和結(jié)構(gòu)，并與環(huán)境發(fā)生關(guān)系的整體，系統(tǒng)具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)四個(gè)主要屬性。從系統(tǒng)科學(xué)角度

6、看，城市公益性用地是由相互作用和相互依賴的空間要素組成的，具有一定的層次、結(jié)構(gòu)和功3行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于0，則說(shuō)明該項(xiàng)目就經(jīng)營(yíng)者而言是無(wú)利可圖的，它不能列為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，只可稱為公益性項(xiàng)目。若項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值略大于0，并低于全社會(huì)投資的平均報(bào)酬率，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于0，則說(shuō)明該項(xiàng)目主要是服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的，盈利非其主要目標(biāo)，也可列為公益性項(xiàng)目。如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于0，財(cái)務(wù)上

7、很可行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值小于0，則說(shuō)明該項(xiàng)目就經(jīng)營(yíng)者而言是暴利的，但是，它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是有損的，這類項(xiàng)目的發(fā)展是不準(zhǔn)許的，它不能列為公益性項(xiàng)目，也不可能成為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。城市公益性用地的價(jià)值依存于經(jīng)營(yíng)性用地，是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性用地的效益提高來(lái)實(shí)現(xiàn)的。城市公益性用地主要是根據(jù)其土地利用的功能劃分的。城市公益性用地是保證城市存在和發(fā)展的不可或缺的物質(zhì)載體，為社會(huì)利益服務(wù)，包含促進(jìn)社會(huì)平等、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、增進(jìn)公眾福利和引導(dǎo)城

8、市可持續(xù)發(fā)展的多重目標(biāo)，帶有明顯的福利價(jià)值傾向。城市公益性用地嚴(yán)格地講是相對(duì)于非公益性用地而確定的，它并不一定就是不盈利的。而是因?yàn)槌鞘泄嫘杂玫氐慕?jīng)濟(jì)效益外溢性明顯，特別是城市公益性用地的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益難以為人們所認(rèn)識(shí)，或者由于非排他性，而使得城市公益性用地的收益難以實(shí)現(xiàn)，而往往出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)虧損，其土地利用具有非營(yíng)利性或者營(yíng)利很少。這樣，城市公益性用地便成為了相對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地而確定土地用途。城市公益性用地多由政府以劃撥方式供給，是國(guó)家

9、對(duì)于其土地開發(fā)投資的外部經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)環(huán)境價(jià)值的合理補(bǔ)償。對(duì)于少數(shù)具有盈利能力的公益性項(xiàng)目，政府仍然以劃撥方式供給，則主要是對(duì)于該類事業(yè)發(fā)展的激勵(lì)，使之能夠更快發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。二、城市公益性用地的功能二、城市公益性用地的功能(一)經(jīng)濟(jì)功能城市公共物品的供給，會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的乘數(shù)效用，從而刺激總需求，帶動(dòng)城市各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資為例，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴衛(wèi).阿什奧爾研

10、究并測(cè)算了基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接效應(yīng)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)公共基礎(chǔ)設(shè)施投資每增加1美元，國(guó)民生產(chǎn)總值將增加4美元。城市公益性用地還能產(chǎn)生巨大的集聚效益，對(duì)周圍一定區(qū)域產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力和輻射力，成為信息交流、消費(fèi)服務(wù)、物質(zhì)生產(chǎn)的節(jié)點(diǎn)和基地。根據(jù)以足投票理論，哪個(gè)城市政府有效地提供了符合人們偏好的公共物品，哪里就會(huì)有較多的人口流入，那么，具備良好公益設(shè)施的城市無(wú)疑能吸引到更多的人才、資金，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。城市公益性用地有的本身就能