勾地制度及其優(yōu)化設(shè)計(jì)

1、萬(wàn)方數(shù)據(jù)制度及冥優(yōu)化設(shè)計(jì)GOUDIZHIDUJIQIYOUHUASHEJI口譚術(shù)魁江奇華申科挺大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系…、“勾地喻。度的作用1.避免土地招拍掛過(guò)程中的流拍現(xiàn)象盡管“勾地“制度尚處在征求意見(jiàn)階段，尚未出臺(tái)具體的交易細(xì)則和條款，但種種跡象表明，國(guó)土資源部試行“勾地“制度的主要意圖之一就是避免土地招拍掛過(guò)程中的流拍現(xiàn)象。2005年9月，作為最早實(shí)行“招拍掛“城市之一的深圳出現(xiàn)土地流拍，地處內(nèi)陸的武漢、南京帶省會(huì)大城市也相繼出

2、現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，其中，武漢市流拍土地的價(jià)值總額甚至超過(guò)10億元。二七地流拍的頻繁出現(xiàn)將會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，從而提升房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，引發(fā)新一輪的房產(chǎn)爭(zhēng)購(gòu)風(fēng)潮，而這與宏觀調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)的初衷不符。“勾地“制度則被認(rèn)為是規(guī)避流拍風(fēng)險(xiǎn)，防止土地被“賤拍“保持土地出讓價(jià)格穩(wěn)定的有效手段?！肮吹亍爸贫炔粫?huì)改變現(xiàn)行土地交易制度的基本服則，而是欲尋求土地出讓市場(chǎng)化和政府把控之間的平衡點(diǎn)，實(shí)施“勾地“制度，是對(duì)土地“招拍掛“政策的補(bǔ)充和完靜，以達(dá)到在宏觀

3、調(diào)控的大背景下，更好蛐發(fā)揮土地市場(chǎng)的作用。2.穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力土地市場(chǎng)是特殊市場(chǎng)，既不可完全放開(kāi)，也不可單方面主觀定價(jià)。而以往的定價(jià)策略未免有不科學(xué)之處。從政府的角度來(lái)看，一個(gè)地塊的土地價(jià)格根據(jù)周邊現(xiàn)有房?jī)r(jià)測(cè)算，基本上相當(dāng)于房?jī)r(jià)的13，而這實(shí)際上已經(jīng)形成了主觀的影子價(jià)格:從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，由于土地資源越來(lái)越稀缺，在獲得土地上各房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尤為撤烈，完全的土地“招拍掛“容易造成土地價(jià)格虛高。為了改進(jìn)和完善土地市場(chǎng)的

4、定價(jià)策略，“勾地“制度實(shí)際已經(jīng)開(kāi)始考慮土地供需雙方對(duì)于土地價(jià)格的優(yōu)化博弈平衡，使其定價(jià)更加科學(xué)合理?！肮吹亍爸贫瘸雠_(tái)蹈，政府首先會(huì)了解市場(chǎng)的反映，這有助于還原地價(jià)的本來(lái)價(jià)值，避免土地流拍:問(wèn)時(shí)促使房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)日益成熟，減少土地拍賣中非理性的迫漲叫價(jià)，1從而有助于土地價(jià)格的穩(wěn)定，所以“勾地嚨很大程度上被認(rèn)為是穩(wěn)定地價(jià)的良藥。執(zhí)行“勾地“制度的幾年中，香梅樓市雖然低迷，但由政府出讓的土地價(jià)格一直沒(méi)有下跌。土地在我國(guó)是一種特殊的資源性產(chǎn)品

5、，需費(fèi)國(guó)家的宏觀調(diào)控方略和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段共同發(fā)揮作用?！肮吹亍暗倪^(guò)程實(shí)際上服該成為房地產(chǎn)企業(yè)“協(xié)助“政府定價(jià)的重要步驟“勾地“制度的實(shí)施可以使待出讓土地的定價(jià)能夠充分參考市場(chǎng)意見(jiàn)，使土地價(jià)值能夠更加科學(xué)蛐實(shí)現(xiàn)。地價(jià)控制有利于提高城市的可持續(xù)竟?fàn)幜ΑＨ绻鞘械貎r(jià)攀升過(guò)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)ff不夠及時(shí)，就有可能造成經(jīng)濟(jì)、人才等資源的流失，損害城市的可持續(xù)發(fā)展。實(shí)行“勾地“制度是一種更人性化的管理，也是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的有效嘗試?！肮吹亍皩?shí)行后，由于頗

6、具實(shí)力和早有謀劃的房地產(chǎn)企業(yè)的事先介入，大型地塊被分割出讓便可以減少，從而在城市規(guī)劃和建設(shè)上保持連鍍性和完整性。這種思路在城市土地出讓中納入了新的考慮因素，使得城市規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格更加統(tǒng)一和諧，城市田翻更具魅力，有利于打出“城市名片“從而提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。3.提升行業(yè)門檻，促使中小房地產(chǎn)企業(yè)尋求合2刷7期26陰307作根據(jù)“勾地砩4度的發(fā)源地香港的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠一次‘勾地”成功，往往會(huì)抬高喜鏟勾地’，報(bào)價(jià)，以達(dá)到或者超過(guò)政府認(rèn)

7、可的價(jià)位。這樣，無(wú)形中提升了土地交易的門檻，將一些資金實(shí)力不強(qiáng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排除在外，降低了土地在拍賣中被“截殺”的可能性。因此，土地話語(yǔ)權(quán)就會(huì)日益集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)手中，意味著未來(lái)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將被迸一步擠壓。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于面臨更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)在共贏的前提下，尋求合作，以努力提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加專注于自身的長(zhǎng)項(xiàng)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在不同的細(xì)分領(lǐng)域贏得市場(chǎng)份額，凸顯核心競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，在共

8、同戰(zhàn)略前提下，針對(duì)具體的項(xiàng)目，將會(huì)更加注重前期的市場(chǎng)研發(fā)和定位，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降至最低，以戰(zhàn)略聯(lián)盟的綜合實(shí)力贏得市場(chǎng)，獲得利益共享。二、“勾地”制度的優(yōu)化設(shè)計(jì)1在“勾地表”的制定階段，引入國(guó)土資源聽(tīng)證制度在“勾地表”的制定階段，可以適當(dāng)建立國(guó)土資源聽(tīng)證制度，從而強(qiáng)化社會(huì)輿論的監(jiān)督。國(guó)土資源主管部門應(yīng)該在涉及公民、法人或者其他組織的重大利益問(wèn)題時(shí)，例如在“勾地表”的制定過(guò)程中關(guān)系到征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的擬訂、土地利用規(guī)劃的編制或修改等方面的時(shí)候，可以

9、根據(jù)需要組織聽(tīng)證。這有利于為成功實(shí)施“勾地’制度提供較為完善的實(shí)體和程序保障。政府應(yīng)該充分考慮聽(tīng)證過(guò)程中，人民群眾提出的問(wèn)題和相關(guān)建議，并在政策的制定過(guò)程中，對(duì)于相關(guān)弱勢(shì)群體的利益給予充分保護(hù)。要想使“勾地’制度更好地融入我國(guó)國(guó)土資源法律法規(guī)體系中，應(yīng)事先從制度的實(shí)體和程序兩方面進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，以發(fā)揮制度的長(zhǎng)效作用。2在“勾地表”的公示階段，建立土地開(kāi)發(fā)滾動(dòng)式供應(yīng)計(jì)劃目前地方政府一般都會(huì)在年初公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，但僅僅停留在公示土地總量

10、，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。許多地方從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的時(shí)間只有一個(gè)月。想獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)往往只能憑經(jīng)驗(yàn)去判斷推出的某塊地是否應(yīng)買入，什么情況下可以買入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏理性，最終造成拍賣地塊的地價(jià)被盲目抬高或者低估以致造成地塊流拍。因此有條件的地方，應(yīng)該建立土地開(kāi)發(fā)滾動(dòng)式供應(yīng)計(jì)劃，以年度為主，建立中長(zhǎng)期的完整體系，將批地計(jì)劃分為下一財(cái)政年度的賣地計(jì)劃和后兩個(gè)年度的土地發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃逐年滾動(dòng)。

11、土地出讓計(jì)劃是定位的，而城市發(fā)展規(guī)劃僅定量。在年度土地出讓計(jì)劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細(xì)內(nèi)容，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇空間和選擇時(shí)間。當(dāng)然，即使“勾地’’方式付諸實(shí)施，土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)也不宜采取“一刀切”的方式把所有經(jīng)營(yíng)性用地都拿出來(lái)以“勾地’方式出讓。而需要根據(jù)各個(gè)地塊的不同情況，綜合考量各種因素，從而采用不同的方式。3在“勾地”提出后續(xù)階段，適當(dāng)延長(zhǎng)土地信息公布周期在“勾地’’提出后續(xù)階段，進(jìn)入‘‘招拍掛”預(yù)備階段時(shí)，有條

12、件的地方應(yīng)該適當(dāng)延長(zhǎng)土地信息公布周期。土地信息公布周期短，一方面會(huì)使有意參與競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)提出“勾地”的地塊進(jìn)行市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)可行性分析的時(shí)間不夠充裕，導(dǎo)致無(wú)法公平地和提出“勾地”的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，政府也需要組織相關(guān)專業(yè)部門或?qū)I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的地塊進(jìn)行前期調(diào)研，做出宏、微觀相結(jié)合的可行性分析報(bào)告，并對(duì)該可行性分析報(bào)告進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，以確認(rèn)是否最終進(jìn)≯√招拍掛”階段。如進(jìn)夕J招拍掛”階段，有意競(jìng)標(biāo)的房地產(chǎn)企

13、業(yè)可以合法有償獲得該評(píng)估信息，也可利用自身的資源和能力對(duì)地塊進(jìn)行透徹的研析。這樣既能抑制競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)盲目抬高地價(jià)，有效避免土地出讓市場(chǎng)的非理性行為，也能體現(xiàn)出“勾地”地塊的合理市場(chǎng)價(jià)值，使得國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)。2嘶7期27總第3。7期王春敏／責(zé)任編輯萬(wàn)方數(shù)據(jù)作根據(jù)“勾地“制度的發(fā)源地香港的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)期望能夠…次“勾地“成功，往往會(huì)抬高其“勾地吁世價(jià)，以達(dá)到或者超過(guò)政府認(rèn)可的價(jià)位。這樣，無(wú)形中提升了土地交易的門檻，將一些資金

14、實(shí)力不強(qiáng)的潛在竟?fàn)帉?duì)于排除在外，降低了土地在拍賣中被“截殺“的可能性。因此，土地話語(yǔ)權(quán)就會(huì)日益集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)手中，意味著未來(lái)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生砰空間將被進(jìn)一步擠壓。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于面臨更為激烈的市場(chǎng)黨爭(zhēng)，就會(huì)在共贏的前提下，哥求合作，以努力提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方圃，中小房地產(chǎn)企業(yè)余更加專注于自身的長(zhǎng)頃，揚(yáng)長(zhǎng)避矩，在不闊的細(xì)分領(lǐng)域贏得市場(chǎng)份額，凸顯核心競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，在共同戰(zhàn)略前提下，針對(duì)具體的項(xiàng)目，將會(huì)更加注熏前期的市場(chǎng)研

15、發(fā)和定位，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降至最低，以戰(zhàn)略聯(lián)盟的錦合實(shí)力贏得市場(chǎng)，獲得利益共事。二、“勾地“制朦的優(yōu)化設(shè)計(jì)1.在“勾地表“的制定階段，引入國(guó)土資源昕證制度在“勾地表“的制定階段，可以適當(dāng)建立國(guó)土資源昕旺制度，從而強(qiáng)化社會(huì)輿論的監(jiān)督。國(guó)土資源主管部門應(yīng)該在涉及公民、法人戒者其他組織的重大利益問(wèn)題時(shí)，例如在“勾地表“的制定過(guò)程中關(guān)系到征地排償標(biāo)準(zhǔn)的擬訂、土地利用規(guī)劃的編制成修改等方面的時(shí)候，可以根據(jù)需要組織昕證。這有利于為成功實(shí)施“勾地“制度提供

16、較為究替的實(shí)體和程序保障。政府應(yīng)該充分考慮昕證過(guò)程中，人民群眾提出的問(wèn)題和相關(guān)建議，并在政策的制定過(guò)程中，對(duì)于相關(guān)弱勢(shì)群體的利益給予充分保護(hù)。要想使“勾地“制度更好地融入我回國(guó)土資源法律法規(guī)體系中，版事先從制度的實(shí)體和程序兩方回進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，以發(fā)揮制度的長(zhǎng)效作用。2.在“勾地表“的公示階段，建立土地開(kāi)發(fā)攘功式供應(yīng)計(jì)劃目前地方政府…般都會(huì)在年初公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。許多

17、地方從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場(chǎng)合的時(shí)間只有一4個(gè)月。想獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)往往只能憑經(jīng)驗(yàn)去判斷推出的某塊地是否應(yīng)買入，什么情況下可以買入。所以，房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏理性，最終造成拍賣地塊的地價(jià)被盲目抬高戒者低估以致造成地塊流拍。因此有條件的地方，應(yīng)該建立土地開(kāi)發(fā)滾動(dòng)式供應(yīng)計(jì)劃，以年度為土地使用制度改革主，建立中長(zhǎng)期的完整體系，將批地計(jì)劃分為下一財(cái)政年度的主運(yùn)地計(jì)劃和后兩個(gè)年度的土地發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃逐年滾動(dòng)。土地出讓計(jì)劃是定位的，而城市發(fā)

18、腿規(guī)劃僅定量。在年度土地出讓計(jì)劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細(xì)內(nèi)容，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇空間和選擇時(shí)間。當(dāng)然，即使“勾地功式付諸實(shí)施，土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)也不宜采取“一刀切“的方式把所有經(jīng)營(yíng)性用地都拿出來(lái)以“勾地聽(tīng)式出讓。而需要根據(jù)各個(gè)地塊的不同情況，綜合考量各種因素，從而采用不同的方式。3.在“勾地“提出后續(xù)階段，適當(dāng)延長(zhǎng)土地倍息公布周期在“勾地嚼出后續(xù)階段，進(jìn)入“招拍掛“預(yù)備階段時(shí)，有條件的地方應(yīng)該適當(dāng)延長(zhǎng)土地信息公布周期。土

19、地信息公布周期矩，一方面會(huì)使有意參與競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)日經(jīng)提出“句地“的地塊進(jìn)行市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)可行性分析的時(shí)間不夠充裕，導(dǎo)致無(wú)法公平地和提出“勾地“的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)另一方面，政府啦需要組織相關(guān)專業(yè)部門或?qū)I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的地塊進(jìn)行前期調(diào)研，做出宏、微觀相結(jié)合的可行性分析報(bào)告，并對(duì)該可行性分析報(bào)告進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，以確認(rèn)是沓最終進(jìn)入“招拍掛“階段。如進(jìn)入“招拍掛“階段，有意寬標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)可以合法有償獲得該評(píng)估信息，也可利用自身