【廣告策劃-ppt】商業(yè)綜合體經(jīng)典案例研究_分析方法

1、解讀城市綜合體 如何使其價(jià)值最大化 上海浙大網(wǎng)新德維創(chuàng)業(yè)投資有限公司 徐治民,目錄城市綜合體概述 城市綜合體的概念 城市綜合體與多功能建筑的差別城市綜合體的五大典型特征 超大空間尺度 通道樹型交通體系 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 高科技集成設(shè)施 地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體的發(fā)展歷程 城市綜合體的開發(fā)背景 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物 優(yōu)越

2、的地段和區(qū)域催生了城市綜合體 城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛 城市綜合體的發(fā)展階段城市綜合體的分類 城市綜合體開發(fā)要點(diǎn) 城市綜合體的功能分析 城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)城市空間延續(xù)價(jià)值,城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 城市綜合體的概念所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并

3、在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合。,當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)城市綜合體有一個(gè)約定俗成的定義，從產(chǎn)品形式講一般是有五種，酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式。    國(guó)外城市綜合體的英文名為hops

4、ca，是英文單詞hotel（酒店）、office（寫字樓）、park（公園）、shopping mall（購(gòu)物中心）、convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、apartment（公寓）首個(gè)字母的縮寫。,意拓邦創(chuàng)意園,多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。,商HOUSE（4-7F）,SHOPPINGMALL（1

5、-3F）,OFFICE（10-F）,,,,商HOUSE:作為商務(wù)面積的一部分。功能多元化（山居OFFICE） 的創(chuàng)新空中合院別墅產(chǎn)品的，相對(duì)獨(dú)立，有獨(dú)立的空中院落,,寫字樓－功能轉(zhuǎn)化,城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。,超大空間尺度,通過(guò)地下層、地下夾層、

6、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。,,交通層，設(shè)置汽車大堂,,商業(yè)層，設(shè)置人行大堂,便利、融合、安全、私密——與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫(kù)與商業(yè)停車完全區(qū)隔,

7、通道樹型交通體系,應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。,現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì),城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過(guò)電視系

8、統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。,高科技集成設(shè)施,城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店；又如高層地標(biāo)式雙塔：無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。,地標(biāo)式的城市建筑,城市綜合體的開發(fā)背景　　現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便

9、應(yīng)運(yùn)而生。,城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物　　城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 　?、?城市形態(tài)的表現(xiàn) 　　在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 　　② 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) 　　隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的

10、不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。,L V GINVESTMENT,城市綜合體是從美國(guó)傳來(lái)的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國(guó)洛克菲勒中心亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木在中國(guó)最熟悉的是國(guó)貿(mào)中心， 到今天差不多20年了我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國(guó)貿(mào)三期02年啟動(dòng)形成，它的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值無(wú)與倫比！,中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心(

11、以下簡(jiǎn)稱"國(guó)貿(mào)中心")是目前中國(guó)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，國(guó)貿(mào)中心地處北京商務(wù)中心區(qū)的核心地段，占地12公頃，總建筑面積56萬(wàn)平方米，集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和娛樂(lè)等多功能于一體，是眾多跨國(guó)公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。,綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長(zhǎng)工程和城市的名片，也作為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長(zhǎng)點(diǎn) ；更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開發(fā)商所青睞。而在中國(guó)尤其是近兩年綜合

12、體成為城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志和主體，同時(shí)也成為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資商的主流模式。幾乎每個(gè)城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓ㄖⅢw量最大，最高級(jí)的商場(chǎng)、最好（三星以上）的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州提出要建100個(gè)城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建城市綜合體的開發(fā)戰(zhàn)略。     城市綜合體在中國(guó)這幾年成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商

13、投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類型。,城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來(lái)看，CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。 　　依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個(gè)建筑規(guī)?？刂圃?000萬(wàn)平方米之內(nèi)，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè)設(shè)施

14、等。從一個(gè)大的綜合體理念開始，再通過(guò)一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設(shè)。,L V GINVESTMENT,由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，1\具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，2\有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，3\并且一般受過(guò)良好教育，4\具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和5\職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。 ? 首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理

15、水平等要求較高； ? 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。 雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來(lái)的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。 因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂(lè)趣。因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂(lè)、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式

16、就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。,城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個(gè)階段。 |相關(guān)鏈接| 曼哈頓城市綜合體 紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長(zhǎng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口?？巳R斯勒大廈、

17、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。,一個(gè)城市綜合體至少組合了hopsca功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。集合了城市的最重要的功能和人群,是濃縮的都市。 城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化

18、、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)城市綜合體通過(guò)街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。,在中國(guó)城市綜合體一般具備三個(gè)要素一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨（觀）水或城市廣場(chǎng)。,城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體

19、的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂(lè)活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。,L V GINVESTMENT,2.1.1 商務(wù) 商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商

20、務(wù)需求。,2.1.2 商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。,L V GINVESTMENT,2.1.3 居住 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為

21、了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。,L V GINVESTMENT,LVGI N V E S T M E N T,2.1.4 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。,LVGI N V E S T M E N T,按性能分：    

22、0;  商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；      生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過(guò)30%；       單一綜合體；一種按功能說(shuō)不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體； 另一種按建筑形態(tài)說(shuō)可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。     按地段

23、分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。,按體量分：　大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： ? 城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。 ? 交通樞紐型城市綜合體，如北京國(guó)瑞城。 城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵西城市副中心等 ? 城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂?；蝶湖灣。 由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5

24、萬(wàn)平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。,高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級(jí)酒店、五A級(jí)寫字樓和奢侈品和國(guó)際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。       中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場(chǎng)主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。,“城市商務(wù)綜合體”這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到

25、越來(lái)越多商務(wù)人士的青睞。成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的新名片。  城市商務(wù)綜合體是以商務(wù)活動(dòng)為核心的集約物業(yè)形態(tài)，涵蓋了商務(wù)樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè)等多種關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)，如美國(guó)紐約洛克菲勒中心、北京的友誼賓館、紐約的花旗中心、香港的時(shí)代廣場(chǎng)等。,集約資源放大功能，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬(wàn)駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、航空物流園等國(guó)際資本圈，同時(shí)毗鄰五星級(jí)酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)

26、資源。它打破傳統(tǒng)辦公模式，放大了物業(yè)彼此的價(jià)值，從而取得了１＋１遠(yuǎn)大于２的整體效能，讓企業(yè)員工自由轉(zhuǎn)換于生活和工作之間，輕松享受休閑商務(wù)、擴(kuò)張商務(wù)版圖，為企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展奠定人性化基礎(chǔ)。,案例分析：  北京的國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)持續(xù)高租金的背后，除去地段的因素外，同樣得益于商務(wù)綜合體整體功能的有效支撐與綜合能量的集約反應(yīng)。相比于普通寫字樓，在商務(wù)公寓這樣的現(xiàn)代化辦公場(chǎng)所辦公，對(duì)于降低商務(wù)成本、提高公司的運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)公司形象力

27、以及激發(fā)員工活力等都具有突出的綜合優(yōu)勢(shì)。它為企業(yè)創(chuàng)造了一種嶄新的、極具效率的都市商務(wù)生活模式，成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的窗口和發(fā)展型企業(yè)家及投資者的眾望之地。這也正是城市商務(wù)綜合體具有更強(qiáng)生命力、更具可持續(xù)發(fā)展性的根源。,一個(gè)城市綜合體應(yīng)該說(shuō)具備五重的價(jià)值空間：第一個(gè)可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個(gè)是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和租金的回報(bào)；第三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來(lái)的效益的增加，這些

28、綜合要素組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值；第四個(gè)是資本的價(jià)值，價(jià)值的提升通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。,上海的新天地就是最經(jīng)典的案例價(jià)值：    城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅

29、有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。所以大家判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價(jià)值的體現(xiàn)。,城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏 比如：先開發(fā)

30、酒店和商業(yè)并通過(guò)一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹立并傳播開來(lái)時(shí)再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無(wú)疑會(huì)最大化。 而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。,但是如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費(fèi)者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀的

31、有效商業(yè)模型，同時(shí)是一個(gè)宏觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇,特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開發(fā)節(jié)奏都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。,關(guān)于城市綜合體還一直有一個(gè)小爭(zhēng)論，就是中心型的，鬧市型住宅會(huì)不會(huì)成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會(huì)降低生活品質(zhì)，但如果能和一個(gè)城市的景觀，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚

32、至人造的景觀和均衡的動(dòng)靜分離，把居住部分和自然的景觀做了一個(gè)很好的結(jié)合，同時(shí)可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營(yíng)造高尚的社區(qū)。,不同類型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報(bào)的變化，不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報(bào)模型的差異。,城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個(gè)資源的整合會(huì)成為一個(gè)城市未來(lái)的地標(biāo)性建筑。所有

33、的綜合體經(jīng)過(guò)十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會(huì)翻幾倍甚至幾十倍。中國(guó)的銷售價(jià)格很高，但是資產(chǎn)價(jià)格，我們跟國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的銷售價(jià)格和我們平方米銷售的價(jià)格是一樣的。尤其是核心地段不可復(fù)制，這是它唯一的資產(chǎn)價(jià)值的最大亮點(diǎn)。第二個(gè)資產(chǎn)價(jià)格，租金的模式，最后可以通過(guò)資本市場(chǎng)得到一個(gè)更大的提升。為什么要成為一個(gè)城市綜合體，就是政府對(duì)土地價(jià)值最大化的一個(gè)支持力度，所有開發(fā)商多年的經(jīng)驗(yàn)，包括它成為一個(gè)城市中心，文化中心

34、，它未來(lái)的集聚性會(huì)在未來(lái)市場(chǎng)有一個(gè)體現(xiàn)。已經(jīng)成為政府、開發(fā)商、消費(fèi)者最好的中國(guó)城市開發(fā)的案例。城市綜合體一定是中國(guó)城市化建成的標(biāo)志，開發(fā)商投資的最佳的模型，也會(huì)成為城市居民生活提升的一個(gè)最好的引領(lǐng)性場(chǎng)所。,在中國(guó)為什么政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體？開發(fā)商為什么會(huì)做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？  政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿足政績(jī)工程的需求

35、；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。     開發(fā)商為什么會(huì)做綜合體，是因?yàn)榫C合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資模型，尤其在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過(guò)銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長(zhǎng)短結(jié)合和良性循環(huán)。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)的的矛盾。,投資者和消費(fèi)者為什么會(huì)買，或者愿意去投資綜合體，無(wú)疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化的可能和空間。&#

36、160;    一般，城市綜合體基本需建15萬(wàn)平米的面積，要輻射20萬(wàn)—30萬(wàn)的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會(huì)成為一個(gè)城市的時(shí)尚消費(fèi)中心，它的功能決定了第一寫字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所。第二酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購(gòu)物中心尤其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城

37、市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享。如果在和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。,大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)所于一體。 　　2.2.1 三大選址標(biāo)準(zhǔn) 　　城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。

38、 　　城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一： 項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 1、項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)2、有人流和消費(fèi)基礎(chǔ) 項(xiàng)目位于城市中心3、是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 位于新開發(fā)區(qū) （典型案例 北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在CBD區(qū) 北京國(guó)瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū) 世茂?；蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山 ）,2.2.2 必須有營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ) 　　大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)。,2.2.3 必須具有交通便捷的

39、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 　　城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。 　　交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。,2.2.4 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) 　　為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有

40、齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫字樓。 　　同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來(lái)管理項(xiàng)目，來(lái)為業(yè)主提供周到的服務(wù)。,城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題。       &#

41、160;對(duì)于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及LOFT、攀HOUSE可以實(shí)現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障資金的現(xiàn)金流量；商業(yè)、酒店的租金回報(bào)和經(jīng)營(yíng)回報(bào)，平衡現(xiàn)金流速； 　隨著持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育帶來(lái)的人氣提升、周邊交通環(huán)境的改善，特別是城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)水平的提高帶來(lái)的消費(fèi)力的提升都會(huì)使物業(yè)價(jià)值翻倍增長(zhǎng)，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值將彰顯； 　乘數(shù)效應(yīng)會(huì)使資本價(jià)值通過(guò)上市、基金、債券、民間資本等形式變現(xiàn)； 　城市綜合體

42、在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升。  　　由此，城市綜合體的產(chǎn)品定位就成了重中之重，最合適的產(chǎn)品組合，最恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)、營(yíng)銷、推廣節(jié)奏，不但是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，更會(huì)成為資本的吸附磁場(chǎng)，成為社會(huì)效益最大化的積極帶動(dòng)者。,城市綜合體從建筑設(shè)計(jì)、體量、規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)組合上代表的都是最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)。內(nèi)在的和諧發(fā)展，價(jià)值的

43、再造和共生都將形成強(qiáng)大的洼地效應(yīng)?！　〕鞘芯C合體都會(huì)引進(jìn)世界500強(qiáng)及一線商家，強(qiáng)大的品牌磁場(chǎng)顯露出強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)面積在50萬(wàn)平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬(wàn)種以上的商品才足以支撐，這說(shuō)明城市綜合體需要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)以及產(chǎn)品的多樣化之上。依國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)都心型城市綜合體來(lái)說(shuō)，30公里為經(jīng)常性消費(fèi)商圈，覆蓋市及周邊縣市80%的地區(qū)。 　　同時(shí)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面以購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、會(huì)展、金融、文化、

44、藝術(shù)功能為特色的城市綜合體，完善的業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃將與眾多商家產(chǎn)生的共鳴。這樣才具有強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，才具有城市綜合體的消費(fèi)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，城市綜合體經(jīng)濟(jì)才能形成，商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)才能全部彰顯。,城市綜合體從功用意義定義，稱之為綜合性在城市形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)中的表現(xiàn)。這一定義，是城市綜合體外部“城市空間延續(xù)”的價(jià)值體現(xiàn)。一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目： 是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；

45、 是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑； 是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)； 是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者 …… 綜合體對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代；　　規(guī)避商業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)；提升城市居民的生活狀態(tài)；　　擴(kuò)大城市居民的消費(fèi)需求；　　釋放存量、擴(kuò)大增量就業(yè)崗位；開拓稅源；　　帶動(dòng)資金流、信息流、物流、人流的良性擴(kuò)張……都會(huì)做出突出的貢獻(xiàn)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)

46、，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的黃金價(jià)值魅力。,青島首個(gè)精品商務(wù)綜合體　　卓越集團(tuán)延吉路項(xiàng)目由1棟塔樓和3層精品商業(yè)樓組成，總占地面積約10503平米，地上建筑面積31511平米，總建筑26層，預(yù)設(shè)地下停車位258個(gè)。該項(xiàng)目已于8月21日完成土地出讓，取得了土地使用權(quán)證?！　≡擁?xiàng)目也是卓越集團(tuán)繼深圳中心區(qū)等五個(gè)城市綜合體之后，在青島市區(qū)打造的首個(gè)精品商務(wù)綜合體項(xiàng)目。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中將卓越

47、“商務(wù)美學(xué)”的開發(fā)理念與城市發(fā)展規(guī)劃相融合，全力打造商務(wù)核心區(qū)具有城市地標(biāo)性、高附加值、多功能化的城市商務(wù)精品。同時(shí)，做足“環(huán)保、生態(tài)、科技”的文章，寓休閑于生活，寓娛樂(lè)于工作，進(jìn)一步完善中央商務(wù)區(qū)的功能配套，從而推動(dòng)“青島中央商務(wù)區(qū)”的快速發(fā)展，為項(xiàng)目周邊及整個(gè)市北區(qū)，乃至全青島的商業(yè)騰飛和城市發(fā)展，創(chuàng)造巨大的影響力和拉動(dòng)力。,構(gòu)建價(jià)值的藝術(shù) 價(jià)值源自對(duì)客戶的洞察 深入客戶，不斷洞察客戶的需求，近距離聆聽客戶的心靈，體察和感知他們

48、現(xiàn)在和未來(lái)的多樣需求。生活方式和商務(wù)方式不斷延展和變遷，我們?cè)谌f(wàn)千變化中探尋規(guī)律，為客戶提供超越建筑、超越空間的永恒價(jià)值。 卓越集團(tuán)與建筑對(duì)話，藝術(shù)呈現(xiàn)時(shí)空之美 建筑是表達(dá)生命的方式。在建筑的時(shí)空里，以對(duì)生命和社會(huì)思考的深度直達(dá)藝術(shù)的領(lǐng)悟，營(yíng)造身心歸屬的空間。,1992-1995年在深圳、北京、上海、海南等地參與投資房地產(chǎn)項(xiàng)目； 1996年卓越集團(tuán)前身——卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立； 2001年正式更名為卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司，簡(jiǎn)稱

49、卓越集團(tuán)； 1998-2004年全力打造品牌住宅。開發(fā)卓越?蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目，引發(fā)“藍(lán)色風(fēng)暴”，并憑借這一項(xiàng)目，卓越集團(tuán)躋身深圳行業(yè)前五名，奠定在深圳房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先地位； 2003年卓越大廈竣工。翌年，集團(tuán)總部遷入卓越大廈； 2004年正式啟動(dòng)集團(tuán)化品牌戰(zhàn)略，提出“生活美學(xué)”的品牌主張； 2004-2005年集團(tuán)先后在長(zhǎng)沙、武漢、重慶、煙臺(tái)四地成立子公司，“立足深圳，布局中國(guó)”的格局初具雛形，“蔚藍(lán)海岸”品牌邁向擴(kuò)張之路； 200

50、4－2006年成功開發(fā)卓越?時(shí)代廣場(chǎng)，該項(xiàng)目成為深圳中心區(qū)地標(biāo)性建筑，首個(gè)卓越商業(yè)地產(chǎn)品牌樹立。自此，卓越集團(tuán)成功進(jìn)入CBD商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)領(lǐng)域多元化； 2006年深圳卓越?淺水灣面世，卓越集團(tuán)產(chǎn)品線進(jìn)一步豐富，延伸到高檔住宅領(lǐng)域； 2006年正式確立跨地域、集團(tuán)化的戰(zhàn)略發(fā)展體系，提出“成為國(guó)內(nèi)卓越的以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的品牌企業(yè)集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，長(zhǎng)沙、武漢、重慶、成都等區(qū)域發(fā)展上軌道； 2006年成為深圳中心區(qū)開發(fā)規(guī)模最大的

51、房企；投資廣州地王商業(yè)廣場(chǎng)，標(biāo)志著卓越集團(tuán)正式進(jìn)入持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域；在青島成立子公司。卓越集團(tuán)全國(guó)格局已具規(guī)模，集團(tuán)進(jìn)入快速發(fā)展期。 2007年－2008年卓越深入關(guān)注價(jià)值和美，倡導(dǎo)“構(gòu)建價(jià)值的藝術(shù)”，同時(shí)，卓越的CBD商務(wù)運(yùn)營(yíng)模式走出深圳，以深圳開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)和樹立的品牌為基礎(chǔ)，有選擇地向全國(guó)高增長(zhǎng)城市拓展，杭州時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目開始運(yùn)作。,浙大網(wǎng)新德維項(xiàng)目部,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行

52、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告,,,,,市場(chǎng),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論

53、是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。

54、思路,三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái),區(qū)域市場(chǎng)分析,專業(yè)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng),廣州住宅市場(chǎng),項(xiàng)目所在地市場(chǎng),,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？,,,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)供給分析,客戶需求分析,競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場(chǎng)

55、區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消

56、費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,（一）基本內(nèi)容,+,對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) G

57、DP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景

58、氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體

59、系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

60、3。方法,第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）,對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……

61、周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）

62、,SWOT分析的價(jià)值要素,S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要

63、素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所

64、在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢(shì) S,機(jī)會(huì) O,威脅 T,劣勢(shì) W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因

65、此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：,,市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格