文獻(xiàn)綜述

1、上海市住宅小區(qū)停車收費現(xiàn)狀的調(diào)查分析的文獻(xiàn)綜述行政管理141付曉鳴10142381、、前言如今車輛保有量的快速增長，而居住區(qū)停車配建設(shè)施不足，配建指標(biāo)不能滿足車位需求，使得居住區(qū)停車資源嚴(yán)重供不應(yīng)求。同時2014年年末國家放開住宅小區(qū)停車服務(wù)費的市場定價，即政府不再設(shè)定指導(dǎo)價，而由于小區(qū)內(nèi)停車位天然的壟斷屬性，開發(fā)商、物業(yè)的強(qiáng)勢地位與業(yè)委會的弱勢地位的不平衡，停車位的產(chǎn)權(quán)不清使得停車價格的定價權(quán)主體不清，相關(guān)規(guī)范的缺乏和政府部門監(jiān)管的空

2、缺，使得住宅小區(qū)停車費收費亂象頻現(xiàn)，相關(guān)文獻(xiàn)基本都從完善法律法規(guī)、加強(qiáng)業(yè)委會作用與加強(qiáng)政府監(jiān)督三個方面提出了建議。、、住宅小區(qū)停車收費亂象2.1.1物業(yè)與開放商隨意提價8月上海的部分新建住宅，停車費一連翻了好幾個跟頭，業(yè)主與開發(fā)商因此也矛盾不斷。新江灣城一個新建的別墅小區(qū)，業(yè)主們剛剛開始入住，就收到了高額停車協(xié)議書，每個月2400元，比周圍小區(qū)足足高出6倍。各種變相漲價也層出不窮。2.1.2居民住宅停車費的去向不透明根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定

3、，小區(qū)公共區(qū)域的收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司收取的地面停車費，應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同約定的分成比例，在扣除物業(yè)管理成本及稅費后，歸入小區(qū)專項維修資金公共賬戶中，業(yè)主有權(quán)知曉使用明細(xì)。但是目前上海大部分的小區(qū)停車費去向都沒有明細(xì)。這些小區(qū)共同的特點是沒有成立業(yè)委會，無法憑借簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行監(jiān)督，這成了物業(yè)公司侵占停車費的最好借口。一般來說停車費都是三七開，三成給物業(yè)作為管理成本，其余的歸業(yè)主所有。沒有成立業(yè)委會的社區(qū)這筆錢基本都

4、被物業(yè)公司占用，沒有業(yè)委會去監(jiān)督，停車費去向不明是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的一大焦點。、、停車費收費亂象的原因分析32停車位自身性質(zhì)3.2.1居民住宅區(qū)停車位供不應(yīng)求根據(jù)上海市交通委歷時一年的上海第五次綜合交通調(diào)查公布的調(diào)查結(jié)果，上海市實有小客車總量近320萬輛，全市私人小客車約280萬輛（含外牌）。據(jù)推算，預(yù)計未來兩年每年有近40萬輛新增車輛。小汽車越來越多，居住區(qū)夜間停車矛盾也日益突出。全市居住區(qū)配建停車位為179萬個，而夜間停放需求為290

5、萬輛，配建缺口為38%。中心城居住配建停車位為64萬個，夜間停放需求為133萬輛，配建缺口由2009年的37%擴(kuò)大到2014年的52%。目前，在停車矛盾突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)配建車位的車輛僅占43%，另有36%的車輛停在小區(qū)內(nèi)部空間，2%的車輛停在小區(qū)門前廣場，9%的車輛停在小區(qū)周邊道路，10%的車輛停在非居住建筑。在停車位供不應(yīng)求的情況下，住宅小區(qū)停車費的價格也在逐漸攀升。2.2.2居民住宅區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)不清因為停車位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在

6、一定程度上決定了停車費的定價權(quán)主體，所以我們也需要了解停車位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。朱俊鋒通過對停車位進(jìn)行類型化分析，然后再根據(jù)不同類型的停車位的具體情況進(jìn)行產(chǎn)權(quán)歸屬分析。常見類型有路邊劃線停車位、地面停車場和地下停車場。路邊劃線停車位其所有權(quán)應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售；地面停車場在小區(qū)專門劃出一塊空地用來作為停車使用，其所有權(quán)一般是開發(fā)商保有；地下停車位有兩種情況，一是屬于人防工程，其所有權(quán)分歧仍然較大，朱俊鋒認(rèn)為不能一刀切地規(guī)定其屬于

7、開發(fā)商還是小區(qū)業(yè)主，二則是開發(fā)商在國家規(guī)定的防空空間標(biāo)準(zhǔn)之外建設(shè)的地下停車位，其所有權(quán)由開發(fā)商保有，可以單獨出售或出租，也可以在售房時一并附隨房屋單元送出。除此之外還有首層架空層停車位、屋頂停車位、改建停車位。的停車場地進(jìn)行規(guī)劃、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會的批準(zhǔn)授權(quán)后才有權(quán)規(guī)劃出租，物業(yè)公司肆意漲停車費，必須受到業(yè)主委員會的監(jiān)督與制約。廣東省省政府參事王則楚指出由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費，

8、必須召開業(yè)主大會商議決定。不僅是“占用公共用地的就是產(chǎn)權(quán)屬于個人或建設(shè)單位的，也必須在經(jīng)過業(yè)主大會討論決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進(jìn)行調(diào)整。至于產(chǎn)權(quán)不明晰的，更需要明晰后才能討論。因為這些住宅小區(qū)的停車場，是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進(jìn)出停車場，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照《物權(quán)法》，共有物業(yè)的管理費分?jǐn)倯?yīng)“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納

9、“物業(yè)管理費”的。物價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的停車收入，13要繳納為“物業(yè)管理費”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)管理費的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半”才能決定。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費事項難以平等對話。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。但由于業(yè)主的民主意識維權(quán)能力有限，且目前對于小區(qū)停車收費管理不夠規(guī)范，全體業(yè)主很難形成有效的民主意見與物業(yè)企業(yè)平等對話。加之物業(yè)企業(yè)多數(shù)與開發(fā)商有著天然的聯(lián)系，大

10、部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)處于主導(dǎo)和強(qiáng)勢地位。如果放開車位費管理，極易造成物業(yè)單方面說了算，擅自提價。四、解決方案關(guān)于住宅小區(qū)停車費方面的文獻(xiàn)，大多是基于《物權(quán)法》探討其法律性質(zhì)、探討定價權(quán)的主體或制度、業(yè)委會的困境。提出的解決對策一是加強(qiáng)政府監(jiān)管、二是發(fā)揮業(yè)委會的作用、三是要求完善停車費的公示制度。黃福奎李凱給出了較為具體的計算方式，認(rèn)為對停車費進(jìn)行管理，首先應(yīng)分清停車位和車輛管理的權(quán)屬關(guān)系，由于劃在公共場地或者業(yè)主共有道路的停車位歸全體業(yè)主所

11、有，故全體業(yè)主均有使用權(quán)。而物業(yè)企業(yè)對車輛進(jìn)行了管理，對相關(guān)設(shè)施進(jìn)行了維修、維護(hù)，可收取看管費。如果車位足夠業(yè)主使用時，就不存在車位費的問題，只需交納看管費。當(dāng)車位供不應(yīng)求時，就存在一個業(yè)主對車位的支配權(quán)分配問題如果以業(yè)主專屬面積大小分配支配權(quán)，這些業(yè)主便需交納部分車位費以補(bǔ)充自己的支配權(quán)如果將車位。具體而言，一是要理清車位費、停車費、看車費等概念，明確物業(yè)與業(yè)主在車輛管理中的具體權(quán)利和責(zé)任義務(wù)，從而按照服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定收費標(biāo)準(zhǔn)。二是

12、可依據(jù)小區(qū)的總體面積、戶數(shù)、停車位數(shù)量、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)以及車輛看護(hù)管理及相關(guān)設(shè)施維修成本等要素，規(guī)定設(shè)計一個車輛管理收費的作價辦法，將停車收費納入物業(yè)服務(wù)費統(tǒng)一管理，扭轉(zhuǎn)停車收費隨意要價的局面。五、小結(jié)綜上，由于住宅小區(qū)停車費自身存在的壟斷屬性和模糊的產(chǎn)權(quán)，物業(yè)與業(yè)委會的不平等地位以及市場調(diào)價下的政府缺位，使得物業(yè)開發(fā)商主導(dǎo)定價，出現(xiàn)隨意調(diào)價和費用去向不明的亂象。相關(guān)文獻(xiàn)提出的解決對策大都是簡略的提出要加強(qiáng)政府監(jiān)管、發(fā)揮業(yè)委會的作用、完善作