房地產企業(yè)納稅風險防范

1、房地產企業(yè)納稅風險防范,主 講：張 輝,,2,講解大綱,一、籌建期間的納稅風險二、建設期間的納稅風險三、內部認購以后的納稅風險四、交付使用以后的納稅風險五、合作建房的特殊考慮六、售后回租的特殊考慮,3,籌建期的納稅風險,國稅發(fā)【1995】153號關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照，一般意味著籌建期的開始，開始歸集各種開辦費用，不考慮是否辦理稅務登記。企業(yè)取得發(fā)改委的立項文件，就意味

2、著籌建期間的結束，必須分別確認管理費用、財務費用、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等，不考慮是否開工建設。,4,籌建期的納稅風險（續(xù)1）,檢查要點：1、是否存在不規(guī)范的票據（貫穿于整個檢查過程）2、是否存在延長籌建期情況3、是否存在抽逃資本的情況,籌建期的納稅風險（續(xù)2）,中華人民共和國公司法:第二十六條 有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法

3、定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內繳足,5,籌建期的納稅風險（續(xù)3）,如果將尚未投入使用的資金拆借給其他法人或自然人，不論是否收取利息，均應征收營業(yè)稅等1995關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》第10問2000關于企業(yè)財產損失稅前扣除問題的批復2003關于企業(yè)與其關聯企業(yè)之間的業(yè)務往來相應調整問題的批復,6,7,籌建期的納稅風險（續(xù)4）,國稅函【1991】326號國家稅務總局關于外商投資企業(yè)利息列支問

4、題的批復投資者在規(guī)定期限內未繳足其應繳資本額的外商投資企業(yè)，對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本與在規(guī)定期限內應繳資本的差額應計付的利息，在計算企業(yè)應納稅所得額時，不予列支。！只適用于外資企業(yè)，內資企業(yè)只能參照,8,建設期間的納稅風險,主要關注是否存在虛報虧損問題：1、土地拆遷票據問題?2、建設用地的攤銷問題？3、建設用地的稅金問題？4、業(yè)務招待費的扣除問題？5、拆借資金利息的問題,建設期間的納稅風險（續(xù)1）,199

5、7關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復??！拆遷法人所有的房屋，必須取得其開具的地稅發(fā)票，一般不需要扣繳營業(yè)稅。?。〔疬w自然人（含農民）所有的房屋，必須扣繳營業(yè)稅和個人所得稅,9,建設期間的納稅風險（續(xù)2）,2001企業(yè)會計準則——無形資產 ：無形資產，指企業(yè)為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產。房地產企業(yè)持有建設用地不符合無形資產的定義，因此不應

6、該將取得的土地使用權的價值計入到無形資產科目，在尚未開工建設前計提攤銷，而應該直接計入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設前計提攤銷。,10,11,建設期間的納稅風險（續(xù)3）,1989關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定六、關于對房地產開發(fā)公司建造商品房的用地應否征稅問題　房地產開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應按規(guī)定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據

7、從嚴的原則結合具體情況確定。,12,建設期間的納稅風險（續(xù)4）,財政部1999文《房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當年無營業(yè)收入或取得少量營業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務招待費的，經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發(fā)工作量的60%預計營業(yè)收入，并在下列限額內據實列入待攤費用：預計收入1500萬元以下的，0.5%；1500萬元到5000萬元的，0.3%；5000萬元到1億元的，0.2%；超過1億元的，0.1%

8、。自出售開發(fā)產品實現收入的年度開始，將待攤的業(yè)務招待費在3-5年內分期攤入管理費用。,13,建設期間的納稅風險（續(xù)5）,國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知1、開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。 2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務

9、招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。,14,建設期間的納稅風險（續(xù)6）,因此可以說，在建設期間，在計算所得稅虧損時不允許列支上述三項費用，即減少了申報的虧損數，一般情況下為可抵減的時間性差異。？ 外資所得稅法沒有明確的規(guī)定，應視同為參照財務會計制度執(zhí)行，即先記入到待攤費用，待實現銷售收入后再轉入到管理費用，時間要求比照3年執(zhí)行。,15,建設期間的納稅風險（續(xù)7）,國稅函【2003】1114號

10、關于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，納稅人向非金融機構借款的利息支出不高于金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。按照中國人民銀行規(guī)定，金融機構貸款利率包括基準利率和浮動利率，因此，金融機構同類同期貸款利率包括中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率。,16,建設期間的納稅風險（續(xù)8）,《合同法》規(guī)定的形式要件和實質要件：1、借款必須簽訂書面合同，注明幣種、用途、數額、利率、

11、期限和還款方式等條款。2、借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款并計算利息。,17,建設期間的納稅風險（續(xù)9）,涉及的主要財務和稅收問題：1、必須反映的短期借款科目（不超過12個月）或長期借款科目（12個月或以上）2、必須采用權責發(fā)生制原則計提利息3、短期借款利息必須計入到財務費用，一般不考慮利息的資本化問題4、長期借款利息必須計入到長期借款，一般需要考慮利息的資本化問題,18,建

12、設期間的納稅風險（續(xù)10）,關于執(zhí)行具體會計準則和〈股份有限公司會計制度〉有關會計問題解答7國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。？超過規(guī)定利率的利息，直接在計提時納稅調整，以后年度不需要調整開發(fā)成本,建設期間的納稅風險（續(xù)11）,1994國家稅務

13、總局關于若干征稅問題的通知72002關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問題的通知2006關于納稅人銷售自產建筑防水材料并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問題的通知2006關于勞務承包行為征收營業(yè)稅問題的批復2006關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業(yè)稅問題的通知,19,20,石材加工承包,國稅函[1999]940號《國家稅務總局關于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復》　　石材加工企業(yè)銷

14、售石材并負責安裝工程作業(yè)的，按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對其取得的收入，應在征收增值稅的同時按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。注：增值稅的計稅依據不包括安裝費，營業(yè)稅的計稅依據包括安裝費,21,特殊納稅地點問題,財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅【2003】16號六、關于納稅地點問題 （三）在中華人民共和國境內的單位提供的設計（包括在開展設計時進行的勘探、測量等業(yè)務，

15、下同）、工程監(jiān)理、調試和咨詢等應稅勞務的，其營業(yè)稅納稅地點為單位機構所在地。,22,內部認購以后的納稅風險,1、變相廣告費的檢查2、定金和訂金的檢查3、預征所得稅的時間4、預征所得稅的計算5、預征所得稅的前提6、會計處理規(guī)范的檢查,內部認購以后的納稅風險（續(xù)1）,1998關于房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關于進一步加強房地產廣告管理的通知取得預售許可證前變相發(fā)布的廣告，應按照業(yè)務宣傳費的標準扣除；,23,24,內部認購以

16、后的納稅風險（續(xù)2）,《中華人民共和國擔保法》摘要第八十九條　當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 訂金不是一個規(guī)范的法律術語，只是約定俗成的稱呼，目前沒有一個規(guī)范的定義。,25,內部認購以后的納稅風險（續(xù)3）,一、開發(fā)商保留的時間1、定金（大定）的保留時間相對較長，但一般

17、不超過30天2、訂金（小訂）的保留時間相對較短，一般超過三天但短于10天 二、開發(fā)商收取的金額1、 定金不得超過主合同標的額的20%2、訂金一般不超過主合同標的額的5‰,26,內部認購以后的納稅風險（續(xù)4）,三、經濟利益流入的可能性1、 定金（大定）一般為基本確定（大于95%,但小于100%）2、 訂金（小訂）一般為很可能（大于50%,但小于等于95%）四、取消購房意向的后果1、訂金必須返還給購房者。2、定金一般不再返

18、還給購房者。 因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。,27,內部認購以后的納稅風險（續(xù)5）,1、定金一般會形成預收款，符合預售款的性質，因此在收取定金時可以預征營業(yè)稅和所得稅，而不是定金轉作預收款時再預征營業(yè)稅和所得稅。18問2、交付定金的購買者不履行購房義務而被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會計處理一般計入營業(yè)外收入。？不征收營業(yè)稅,28,內部認購以后的納稅風險（續(xù)6）,3、

19、訂金的實質是預付款，金額一般小于定金，是否流入企業(yè)的具有不確定性，不符合預收款的性質，不得預征營業(yè)稅和所得稅。訂金一般反映在其他應付款科目，不反映在預收賬款科目代收的按揭費用反映在其他應付款科目，也不預征營業(yè)稅和所得稅,29,內部認購以后的納稅風險（續(xù)7）,國稅發(fā)【1994】86號關于經營房地產收入納稅義務發(fā)生時間的通知1、收到預收賬款時，按月預征營業(yè)稅2、交付使用不動產時，會計確認銷售收入修改：實施收入準則后，要求“相關的成

20、本能夠可靠的計量”，因此會計確認收入的時間由推遲至辦理工程結算和財務決算時。,30,內部認購以后的納稅風險（續(xù)8）,中華人民共和國建設部令（2004）第131號《城市商品房預售管理辦法》5 6是否屬于違法預售房地產，應該由當地的房地產開發(fā)管理部門來確定，稅務機關即使證據確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入，不計算繳納營業(yè)稅和所得稅。實際過程中應按照企業(yè)在不同階段認購和預售取得的預售款預征所得稅，但有關行政部門判定該收入為非法收入除

21、外。,31,內部認購以后的納稅風險（續(xù)9）,國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 二（五）開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。,32,內部認購以后的納稅風險（續(xù)10）,國稅發(fā)[1995]153號關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收

22、所得稅有關問題的通知當年應預征的所得稅 = （當年預售收入 × 營業(yè)利潤率 ― 尚未彌補的虧損）× 法定稅率注1：營業(yè)利潤率一般為10%或15%注2：尚未彌補的虧損僅限于預售當年以前年度的虧損，也不包括預售當年的虧損注3：其他業(yè)務利潤和營業(yè)外收益不預征所得稅，但應抵減當年發(fā)生的期間費用,33,內部認購以后的納稅風險（續(xù)11）,國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知在不考慮投資收

23、益的情況下：當期預計的應納稅所得額 = 當期實際的預售款（含定金）×預計計稅毛利率 – 期間費用 + 其他業(yè)務利潤 + 營業(yè)外收益 + 補貼收入 + 其他應稅損益調整當期應預征的所得稅 = （當期預計的應納稅所得額 – 尚未彌補的虧損）×法定稅率,34,內部認購以后的納稅風險（續(xù)12）,預征所得稅的前提條件是收入、成本、費用中的一項或多項不能準確核算，不能按照所得稅的一般辦法進行查帳征收，只有采取查定征收的辦法征

24、收所得稅。但與一般的查定征收不同的是，上述收入、成本、費用事后能夠準確核算時 ，可以申請按照實際利潤與原查定利潤的差額申請退稅或抵稅。,35,內部認購以后的納稅風險（續(xù)13）,一般的說，房地產企業(yè)的收入和期間費用在開發(fā)過程和銷售過程都可以準確核算，但工程成本的核算由于專業(yè)性較強，即使企業(yè)財務人員也很難做到準確核算，實際工作中都借助會計師事務所中的造價工程師來具體計算，對外出具工程結算報告，作為與建筑安裝企業(yè)結算工程價款的依據，同時依據財

25、務決算報告，核算開發(fā)總成本和單位開發(fā)成本。,36,內部認購以后的納稅風險（續(xù)14）,注：進行工程結算的時間法律沒有強行規(guī)定，由建筑工程的建設方（甲方）和施工方（乙方）自行協商確定，所以稅務機關無權要求企業(yè)限期進行工程結算和財務決算。但是房地產企業(yè)在向稅務機關出具工程結算和財務決算報告之前，不得停止預征所得稅，不考慮建筑工程是否達到預定可使用狀態(tài)。,37,內部認購以后的納稅風險（續(xù)15）,房地產項目達到竣工交付狀態(tài)，即房屋的使用權發(fā)生了轉

26、移，應停止預征所得稅注：個別地方稅務機關要求現房的銷售成本如果不能夠可靠的計量，仍然按照預計利潤率計算營業(yè)利潤預征所得稅，可靠計量的一般標志是辦理了工程結算和財務決算手續(xù),38,內部認購以后的納稅風險（續(xù)16）,國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 二實際工作中，當企業(yè)的實際毛利率高于預計計稅毛利率時，開發(fā)商失去辦理財務決算的積極性，稅務機關才介入 核算成本，并不是說稅務機關一定要介入核算成本,3

27、9,內部認購以后的納稅風險（續(xù)16）,財政部關于對“企業(yè)會計制度”有關問題的復函財會便[2002]53號四、關于房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入確認問題。我們認為，《企業(yè)會計制度》中已作出規(guī)定，即在沒有建造合同的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應滿足商品銷售收入確認的四項條件，在未滿足四個條件的情況下，不得確認為收入。,40,內部認購以后的納稅風險（續(xù)18）,《企業(yè)會計制度》第八十五條 銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿

28、足時予以確認：1、企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；3、與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；4、相關的收入和成本能夠可靠地計量。,41,內部認購以后的納稅風險（續(xù)16）,從上述文件我們可以得出結論：房地產開發(fā)公司在辦理工程結算和財務決算以前，會計賬簿上不可能出現商品房銷售收入，即主營業(yè)務收入為零，這是行業(yè)的特殊性決定的，不能按照稅法的

29、預計毛利率分別確認主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本，預售的房款只能長期記錄在預收賬款科目，繳納的營業(yè)稅也只能長期反映在應交稅金—應交營業(yè)稅的借方。,42,內部認購以后的納稅風險（續(xù)20）,在不考慮以前年度虧損的情況下：對于外資企業(yè)來說，預征所得稅的所得額與年度申報表申報的利潤（或虧損）無關，即取得預售收入必須繳納所得稅。對于內資企業(yè)來說，預征所得稅的所得額與年度申報表申報的利潤是一致的，即取得預售收入不一定能夠繳納所得稅。注：預計計稅毛

30、利作為“其他納稅調整增加項目”處理,43,交付使用后的納稅風險,1、檢查后續(xù)收入的完整性2、檢查是否轉讓汽車車位3、檢查是否存在視同銷售情況4、檢查是否存在對外出租情況5、其他需要關注的事項,44,交付使用后的納稅風險（續(xù)1）,國稅發(fā)（2006）31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納

31、入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費用和附加，不涉及營業(yè)稅和所得稅,45,交付使用后的納稅風險（續(xù)2）,補貼收入應重點檢查電話、寬帶等通信運營商給予房地產企業(yè)的傭金，傭金的計算不僅與辦理的戶數有關，還與業(yè)主的繳費金額有關。其他業(yè)務收入應關注房屋外墻面的廣告位使用權收入和樓宇（小區(qū)）的命名權收入 ，一般情況收入屬于開發(fā)公司，而不是屬于物業(yè)公司或全體

32、業(yè)主,46,交付使用后的納稅風險（續(xù)3）,銷售精裝修房屋檢查要點：1、是否單獨簽訂裝修合同2、銷售方和裝修方是否為同一主體3、裝修款是否單獨開具發(fā)票或收據4、裝修款是否作為按揭借款的組成部分5、裝修款的標準是否合理2007關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復,47,交付使用后的納稅風險（續(xù)4）,地上停車位和按照地下人防設施報建的停車位，產權屬于全體業(yè)主，因此開發(fā)商轉讓的是使用權，不能預征所得稅按照經營性地下設施報建的停

33、車位，產權屬于開發(fā)商，因此開發(fā)商既可以轉讓使用權，也可以轉讓所有權。但如果轉讓所有權，應預征所得稅,48,交付使用后的納稅風險（續(xù)5）,《中華人民共和國合同法》第214條　 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。,49,交付使用后的納稅風險（續(xù)6）,2004關于有價消費卡征收營業(yè)稅問題的批復2005關于營業(yè)稅若干政策問題

34、的批復2004關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復2005關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知,50,交付使用后的納稅風險（續(xù)7）,產權如果屬于全體業(yè)主，開發(fā)商將其對外租賃，則應推定為全體業(yè)主對開發(fā)商的捐贈，計算所得稅時應按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當期的應納稅所得額，不扣除折舊，原因是開發(fā)成本已經分攤給全體業(yè)主，否則會形成重復扣除。,51,交付使用后的納稅風險（續(xù)7）,產權如果屬于開發(fā)商，由于尚未轉作經營性固定資產

35、或無形資產，開發(fā)商將其對外租賃，計算所得稅時應按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當期的應納稅所得額，不扣除開發(fā)成本，但對外轉讓時按照原始成本扣除。2003中國移動（香港）有限公司內地子公司繳納企業(yè)所得稅有關問題的通知2003關于中國移動通信集團公司有關所得稅問題的通知,,52,交付使用后的納稅風險（續(xù)8）,國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利

36、、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。注：房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項時作為自用或經營性的資產，可以作為自建固定資產，不作視同銷售處理，但在交付使用時必須按照成本價轉作固定資產。,53,交付使用后的納稅風險（續(xù)9）,國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知開發(fā)企

37、業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現。1999關于出售或租賃房屋使用權是否征收契稅問題的批復2003關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知,54,交付使用后的納稅風險（續(xù)10）,1995關于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)

38、建設征收營業(yè)稅問題的批復1、拆遷安置返還的面積內房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認安置差價2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認安置差價注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值,,55,交付使用后的納稅風險（續(xù)11）,2002關于房地產開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂地價計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復注：拆遷時確認了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發(fā)成本面積內的部分，不預征所得稅超面積的部分，預征所得稅2005