重慶市城鎮(zhèn)土地分等研究.pdf

1、城鎮(zhèn)土地分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間的地域差異，運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊，評定城鎮(zhèn)等。本文分析了我國城鎮(zhèn)土地分等理論和實踐的現(xiàn)狀，指出現(xiàn)狀研究的不足；系統(tǒng)研究了城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法和程序。 新一輪全市范圍內(nèi)的土地級別更新，并沒有進行土地分等，各郊區(qū)、市、縣都是根據(jù)各自的市場價格孤立地進行土地級別更新，完全可能出現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展水平較高、市場地價水平較高的區(qū)、市、

2、縣，其土地首位級別比經(jīng)濟發(fā)展水平較低、市場地價水平較低還要低，各郊區(qū)、市、縣土地級別配置非常紊亂，與實際情況嚴重不符。之所以出現(xiàn)這些問題都是因為沒有進行土地分等所造成的結(jié)果。城鎮(zhèn)土地定級和土地分等是有密切關(guān)系的，土地分等要控制土地定級，土地定級是土地分等的細化。目前重慶市正在開展全市的城鎮(zhèn)土地級別更新，在這個時候進行城鎮(zhèn)土地分等研究不僅具有理論意義，更具有很強的現(xiàn)實指導價值。 本文在全國率先開展對重慶市城鎮(zhèn)土地分等的研究，根據(jù)城

3、鎮(zhèn)土地分等規(guī)程，結(jié)合重慶區(qū)情，研究了重慶市城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法和流程，包括分等因素選擇、權(quán)重確定、分值計算、初步等驗證、最終等確定，尤其是針對重慶區(qū)情，提出了在分等因素選擇、權(quán)重確定、土地等確定的特色和創(chuàng)新方法。提出強調(diào)城市規(guī)劃對城鎮(zhèn)土地分等的指導是本文在全國城鎮(zhèn)土地分等技術(shù)方法上最大的創(chuàng)新。 本文所選取的因素包括了城鎮(zhèn)區(qū)位因素、城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設施因素、城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平因素、區(qū)域綜合服務能

4、力因素、區(qū)域土地供應潛力因素，基本上含蓋了影響城鎮(zhèn)土地分等的所有因素，并且在選取因素時，既考慮了各城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀，也適當參考了未來的發(fā)展情況。 重慶市城鎮(zhèn)土地分等適當弱化了市場價格對初步等劃分的調(diào)整。另外，部分地區(qū)在劃分出城鎮(zhèn)等之后還確定了等別地價，我們覺得這一做法值得商榷，因為城鎮(zhèn)分等范圍遠大于城鎮(zhèn)土地定級，既然是以城鎮(zhèn)以商業(yè)或住宅的最高地價為代表，在大面積地區(qū)確定平均地價一是難度大，二是代表性差，說服力不強。 在確定重慶