淺談租賃型保障房激勵政策

1、<p>　　淺談租賃型保障房激勵政策</p><p>　　【摘要】目前，我國保障房是以政府投資及建設為主，但是隨著保障房建設力度加大，政府單一融資渠道難以彌補巨大的資金缺口。因此，吸引商業(yè)資本投資，鼓勵私人部門投入到保障性住房建設中來，化政府主導為市場主導是租賃型保障房未來發(fā)展的必然趨勢。 </p><p>　　【關鍵詞】租賃型保障房 LIHTC模式 稅收政策 </p&

2、gt;<p>　　本文的研究對象是以廉租房和公共租賃房為主的租賃型保障房。因為租賃型保障房以租金為其基本收入，存在資金回收期長的特點，且其資金回報率比經濟適用房還要低，且現在保障房的建設主要依賴于有限的政府投資，因此，資金缺口大是租賃型保障房建設的最主要問題。 </p><p>　　一、我國保障房現狀概述 </p><p>　　20世紀80年代開始，我國進行了住房體制改革，由

3、原來的福利分房逐漸轉變?yōu)榱俗》可唐坊?，從原來的住房實物分配演變成了住房分配貨幣化，逐步將住房市場引入了市場經濟的軌道。但是，同時也帶來了中低收入者群體購房難的現象。1998年，政府提出“建立由商品房、經濟適用房、廉租房構成的多層次住房供應體系”。2008年，國務院下發(fā)《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，提出要加大保障性住房建設力度?！笆晃濉睍r期、“十二五”時期保障性住房建設力度持續(xù)加大。 </p>&l

4、t;p><b>　　二、存在問題 </b></p><p>　?。ㄒ唬﹪医ㄔO為主 </p><p>　　在我國，經濟適用房等銷售型保障房主要采取以現房的銷售進行分配，比以期房為主的普通商品房資金周轉率慢。而公租房和廉租房是租賃型保障房，只租不售，投資回收期一般超過十年，資金回報率僅僅與存款利率水平相當，這遠低于銀行同期貸款基準利率，使開發(fā)商面臨風險高、回報低、

5、貸款難的窘境。因此難以吸引市場參與到保障房，尤其是租賃型保障房的建設中來。 </p><p>　?。ǘ┤谫Y渠道單一 </p><p>　　實際上，保障房的融資主體只有一個，就是各級地方政府，很少有市場資金的參與。而土地出讓金收益、住房公積金收益本身就具有不穩(wěn)定性。另外，有調查顯示，各省土地出讓收益資金往往提取不足，加之，國家一直在加大對于房地產業(yè)的調控力度，而且保障房也要占用一部分土地，

6、所以會更加減少土地的出讓收益。其實，最根本點在于投資保障性住房獲利較少，租金回報率僅與銀行存款利率水平相當，政府層面也缺乏融資建設的動力。 </p><p>　?。ㄈ┒愂諟p免缺乏有效性 </p><p>　　關于稅收減免的優(yōu)惠，我國出臺了《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）。提出開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造

7、廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適

8、用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。 </p><p>　　但是，可以看出，以上的稅收減免只能獲得少量的資金回流，而且資金回流的周期較長，有些如營業(yè)稅、房產稅是在出租給承租人之后才會免稅，難以滿足初期開發(fā)商所需的投入資金。 </p><p>　　三、美國租賃型保障房激勵政策 </p><p>　?。ㄒ唬㎜IHTC簡介 <

9、;/p><p>　　20世紀80年代以前，租賃型保障房的建設成本基本上由聯邦政府負擔，設計開發(fā)也基本由政府投資的企業(yè)負責，幾乎沒有任何鼓勵保障房建設的金融激勵政策。1986年稅法改革從根本上改變了租賃型保障房的籌融資模式，保障性住房建設從原來的政府主導逐漸轉向了市場主導的發(fā)展方式。 </p><p>　　LIHTC是針對開發(fā)商制定的稅收抵免計劃。開發(fā)商投資建設保障性住房，且按一定比例一定租金出

10、租給中低收入人群居住，那么就可獲得10年的稅收抵免。抵免額按其除土地購置費外的建造成本確定。而且，稅收抵免額會根據每年的通貨膨脹率進行調整以確定最終數額。每年的可抵免的系數分為9%和4%。9%的稅收抵免意味著10年就會返還所有相當于租賃型保障房建造成本的90%，如果考慮到資金成本，那么這部分返還就相當于政府補貼了70%的建造成本。4%的稅收抵免是針對有50%以上可抵免項目是通過發(fā)行免稅證券方式融資實現的，稅收返還比例就變?yōu)?%。 <

11、;/p><p>　　聯邦稅務局統(tǒng)籌稅收抵免分配計劃，根據一定比例下達各州，并負責各州之間的調配。州住房信貸管理局審核開發(fā)商的資質，對于符合條件的給予相應的稅收抵免。 </p><p>　?。ǘ㎜IHTC的聯動作用 </p><p>　　對于開發(fā)商來說，最難解決的問題是開發(fā)階段資金投入問題，啟動資金短缺導致開發(fā)商對保障房的建設望而卻步。而政府的稅收抵免只能抵稅，并不能以

12、現金形式返還，稅收抵免是直接抵免稅額，這就導致隨著開發(fā)規(guī)模的擴大，稅收抵免額可能要大于企業(yè)自身應納稅額。 </p><p>　　就此情況，美國創(chuàng)造了一種將稅收返還證券化的投資模式。即將政府的稅收抵免進行證券化，投資者購買股票，獲得對價的稅收抵免權利。或者開發(fā)商與投資者直接成立一家公司，投資者以股權出資換取稅收抵免金額。由于稅收抵免的提供方為國家，投資者相當于購買國債，因而具有信譽好、安全、穩(wěn)定、風險小的特點。對于

13、投資者來說，這不失為一種具有吸引力的投資方式。另一方面，對于開發(fā)商來說，以股權方式融資，獲取權益性融資，相比于債券融資，其資本結構的優(yōu)勢顯著，信貸能力提高，有利于其獲取銀行貸款。 </p><p><b>　　（三）效果 </b></p><p>　　經過20多年的發(fā)展和完善，LIHTC已成為推動美國保障性住房建設的最重要力量。它調動了整個市場的力量，鼓勵私人部門投資

14、建設，有效擴大了低收入家庭住房的供給。這項政策實施以來，發(fā)展演變速度很快。據統(tǒng)計，在全國范圍內，1995～2010年間，美國平均每年完成保障性住房項目1500個，累計完成項目2.4萬個，合180多萬個住房單元。這種以間接的稅收抵免方式激勵開發(fā)商，鼓勵投資者，提高保障性住房供應的方式卓有成效。 　　四、對我國的借鑒 </p><p>　?。ㄒ唬┳⒅厥袌龅牧α?</p><p>　　十八屆三

15、中全會提出：“經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用?！痹诟母镩_放三十多年來，我國逐漸認識到政府作用的局限性，正確認識政府和市場二者的功能和各自的長處，對于經濟體制改革具有重大而深遠的意義。在保障性住房的建設中也是如此，美國LIHTC模式正是借助市場上的資金支持和金融證券 </p><p>　　市場強大的融資力量。對于我國也是如此，轉變

16、籌資模式，發(fā)揮市場力量，從根本上解決資金缺口問題。 </p><p>　　（二）以政策調動市場 </p><p>　　一個高效的政策的影響范圍不應僅僅局限于它所直接作用的某個單一的領域，而是應當牽一發(fā)而動全身，對整個市場產生良性的作用。美國LIHTC對于低收入者住房稅收抵免政策就是一個絕佳范例。因為它成功將財稅政策延伸到金融市場，解決了租賃型保障房融資難的問題，調動了開發(fā)商、投資人多方的積

17、極性，緩解了政府財政壓力。政策的出臺并不是目的，出臺后能否有效調動市場力量，調動多方積極性，形成一個可持續(xù)的良性循環(huán)才是其真正的目的。而我國無論是關于稅收減免、還是財政補貼，均未能形成放大的效應，對市場的調動不足。且多半是針對租房者制定的，應加強對于私人部門開發(fā)商有效的激勵政策。 </p><p>　?。ㄈ┒嘣谫Y渠道 </p><p>　　拓展多元化的融資渠道是彌補保障性住房資金缺口

18、的關鍵。目前，各種創(chuàng)新型金融工具層出不窮，應注重把握和利用。借鑒國外成熟的經驗，如房地產信托基金和稅收抵免證券化的經驗，注重相關產品的開發(fā)。在目前階段，證券市場可以創(chuàng)新融資方式，開設保障性住房債券，以政府的財政補貼和租金收入作為資金支持，以相對低的風險籌措市場資金。或者可以鼓勵社?；稹⒈ｋU資金、公積金等社會資金以各種形式進入保障性住房建設市場。從而改善過度依賴財政撥款的現狀。 </p><p><b>

19、;　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]馮文麗，陳靖.構建我國保障性住房建設的籌資機制[J].農村金融研究，2011，（10）. </p><p>　　[2]羅霞，王崇鋒.我國保障性住房建設融資渠道拓展研究[J].中國外資，2013，（12）. </p><p>　　[3]徐琳琳，杜靜.稅收政策對保障性住房供給的影響分析[N]工程管理學報，