關(guān)于太原城中村改造的實踐與思考

1、<p>　　關(guān)于太原城中村改造的實踐與思考</p><p><b>　　姓 名：張楠</b></p><p>　　班 級：2010秋行政管理</p><p><b>　　專 業(yè)：行政管理</b></p><p><b>　　目 錄</b></p>

2、<p>　　提綱…………………………… ..…..1</p><p>　　摘要（關(guān)鍵詞）…………………… 2</p><p>　　正文……………………………… ….3</p><p>　　參考文獻…………………………….10</p><p>　　論 文 提 綱</p><p>　　一、城中村的概念及特

3、征</p><p><b>　?。ㄒ唬┏侵写宓母拍?lt;/b></p><p><b>　?。ǘ┏侵写宓奶卣?lt;/b></p><p>　　二、城中村改造的意義</p><p>　?。ㄒ唬┯欣谔岣叱鞘械钠肺?lt;/p><p>　?。ǘ┯欣谔岣叽迕竦纳钯|(zhì)量</p>

4、<p>　?。ㄈ┯欣谔岣叽迕竦恼w素質(zhì)</p><p>　?。ㄋ模┯欣谕恋氐募s利用</p><p>　　三、城中村改造的方向及遇到的問題</p><p>　?。ㄒ唬俺侵写濉备脑斓闹饕Ｊ?lt;/p><p>　?。ǘ┨脑爝^程中遇到的問題</p><p>　　四、城中村改造的對策措施</p

5、><p>　　(一) 提高思想意識</p><p><b>　?。ǘ﹥?yōu)化規(guī)劃設計</b></p><p><b>　　（三）妥善安置村民</b></p><p>　?。ㄋ模┩晟普鞯夭疬w保障機制</p><p><b>　　內(nèi)容摘要</b></p>

6、;<p>　　城中村現(xiàn)象是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，城市快速擴張而出現(xiàn)的一個棘手的城市問題。它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平，且已成為影響和制約社會加快發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要因素。隨著城市進一步發(fā)展的需要，城中村問題已經(jīng)成為各級政府在城市化進程方面關(guān)注的大事之一，省城太原的城中村改造，涉及了全市154個村的7萬余戶，近36萬居民。筆者就如何根據(jù)各村的特點，把混亂的城中村改造成為

7、經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、管理科學的新型城市社區(qū)，進行了調(diào)查。通過調(diào)研，筆者認為要推進城中村的改造，加快城中村的開發(fā)，必須提升城中村村民的觀念，妥善解決村民的回遷安置、生存、養(yǎng)老等密切相關(guān)的問題，走出城中村改造“拆不起”、“蓋不起”的困局，順利實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。</p><p>　　關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 必要性 問題 對策</p><p>　　關(guān)于太原城中村改造的實踐與思

8、考</p><p><b>　　引 言</b></p><p>　　在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時地兀立著一個個布局凌亂、擁擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。城中村里環(huán)境臟亂、市政設施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構(gòu)成了城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴重障礙。有人說它是“毒

9、瘤”，有人形容它是定時炸彈，也有人認為它是城市化進程中農(nóng)民最后的港灣和堡壘。因此，城中村問題已經(jīng)成為困擾城市建設的一大難題。</p><p>　　一、城中村的概念及特征</p><p>　?。ㄒ唬俺侵写濉钡母拍?lt;/p><p>　　目前，對城中村的概念，還存在種種不一致的認識。有的認為城中村是城市化過程中原農(nóng)村區(qū)域形成的雜亂無序的建筑群落；有的認為城中村是指在城市

10、總體規(guī)劃區(qū)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體質(zhì)的農(nóng)村社區(qū)；有的認為城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設用地的村莊，等等。這些概念都只是從一個角度揭示城中村作為一種居住形態(tài)和社會形態(tài)的本質(zhì)特征。</p><p>　　所謂“城中村”。是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)發(fā)為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化過程中，由于農(nóng)村土

11、地大部分被征用，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。城中村是以本地居民出租房屋獲得經(jīng)濟來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時住所、兼有內(nèi)部服務型經(jīng)濟為主的城鄉(xiāng)過渡型社區(qū)。</p><p><b>　　（二）城中村的特征</b></p><p>　　城中村與周邊城市地區(qū)相比，其特征主要有：</p>

12、<p>　　1、土地特征。城中村土地屬于集體所有制土地，基本以農(nóng)村居民宅基地為主、其他建設用地為輔，農(nóng)用土地不斷減少以至消失，成熟的城中村已經(jīng)沒有農(nóng)用土地。</p><p>　　2、建筑特征。建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度和建筑容積率很高（部分位于鬧市IX的城中村極高），違章建筑和私搭亂建多，城市基礎配套設施缺乏，缺少必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設施等。</p>

13、<p>　　3、人口特征。本地居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式亦城亦鄉(xiāng)，人口職業(yè)構(gòu)成復雜，外來人口居多，本地居民和外來人口文化素質(zhì)普遍不高，社會治安難度大，本地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會，相互之間為房東和房客關(guān)系。</p><p>　　二、城中村改造的意義</p><p>　　城中村是我國城市化進程中的特有現(xiàn)象，其成因是城市與農(nóng)村“二元管理體制”并行存在、共同發(fā)揮作用造成的，一

14、部分傳統(tǒng)農(nóng)村地區(qū)由于接近于城鎮(zhèn)地區(qū)而又滯后于城市化發(fā)展，被城市建成區(qū)包圍、半包圍而成為“孤島”，未完成城市化轉(zhuǎn)型的特殊地區(qū)。當城市發(fā)展到一定階段，將面臨城中村改造的突出問題。城中村的改造，成為我國城市化進程中不可回避的特殊階段。</p><p>　?。ㄒ唬┯欣谔岣叱鞘械钠肺?lt;/p><p>　　城中村的改造，一是可以不斷拓展城市空間，日趨完善城市功能，有效提升城市品味，共建共享城市現(xiàn)代文

15、明成果；二是可以加強城市管理，改變城郊結(jié)合部臟、亂、差的現(xiàn)狀，促進城市形象的改善；三是可以進一步發(fā)揮城市的輻射帶動作用，促進城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展，推動經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。</p><p>　?。ǘ┯欣谔岣叽迕竦纳钯|(zhì)量</p><p>　　由于原村莊缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，每家農(nóng)戶都注重自家房屋的建設，忽視公共設施的建設，缺少必要的商業(yè)服務設施，生活很不方便，加上村內(nèi)外來人口多、治安不穩(wěn)定、衛(wèi)生條

16、件差，村民雖富但居住環(huán)境差。通過改造，使城中村與城市實行無縫對接，建設納入城市的統(tǒng)一管理，采取有力措施綜合整治，提高社區(qū)居民的生活質(zhì)量。</p><p>　?。ㄈ┯欣谔岣叽迕竦恼w素質(zhì)</p><p>　　通過城中村改造，村內(nèi)原有的格局及模式已發(fā)生改變，通過加強對改造后城中村農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)新市民的培訓力度，以提高村民的公民道德、法律法規(guī)、城市管理、健康生活等方面知識的普及性教育，提升城

17、中村新市民的思想道德水平，提高村民的整體素質(zhì)、</p><p>　?。ㄋ模┯欣谕恋氐募s利用</p><p>　　由于城中村處在城市周邊的黃金地段，地理位置優(yōu)越，地價高昂。通過城中村改造，可以對原有零雜條塊、分散、土地資源利用效率低下的村莊進行集中改造，通過合理規(guī)劃，建設多層或高層建筑，不但能安置原有住戶，還可以騰出大量的土地用于城市發(fā)展和建設社區(qū)基礎配套設施。經(jīng)整理開發(fā)實現(xiàn)土地及各種公

18、共資源最大限度的整合提升和集約利用，通過集中收儲，統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)招、拍、掛后產(chǎn)生收益以彌補村民拆遷安置的費用。因此說，城中村改造對整合土地資源、提高土地集約利用具有重大意義。</p><p>　　三、城中村改造的方向及遇到的問題</p><p>　?。ㄒ唬俺侵写濉案脑斓闹饕Ｊ?lt;/p><p>　　1、西安：市場運作解決資金難題</p><p&g

19、t;　　西安市有“城中村”326個，人口約46萬。在“城中村”改造中，西安提出“村民得利、開發(fā)商微利、政府不爭利” 的原則，做到了補償標準到位，程序合法到位、完善服務到位、使拆遷工作為廣大群眾所理解支持，變阻力為動力，實現(xiàn)了“迅速拆除一處、按時回遷一處、盡快富裕一處”的目標。在規(guī)劃選址上，充分考慮群眾“故土難離”的感情需要，大多采用就地安置辦法，讓拆遷群眾優(yōu)先選擇安置樓位。拆遷過程公開透明，采取逐戶發(fā)放拆遷政策手冊，入戶宣講，現(xiàn)場答疑等

20、形式，在拆遷現(xiàn)場設立咨詢接待室，由人大、政協(xié)、工商、稅務、司法、水電、信訪等部門現(xiàn)場辦公，做到了拆遷程序公開、政策公開。堅持“安置先行”原則，首先建設安置樓，統(tǒng)一了安置房與開發(fā)商品房建設質(zhì)量標準，落實了安置回遷責任制。對拆遷過程中出現(xiàn)的“釘子戶”等糾紛問題，本著“行政裁決為主，司法解決為輔”的原則，嘗試采取多種辦法解決。比如，召開由司法、公證等部門參加的聽證會，爭取雙方達成協(xié)議。</p><p>　　該市創(chuàng)造性的

21、提出“政府主導，市場運作”的工作思路，并在明確政府各級機構(gòu)權(quán)利職責，定原則，給政策，創(chuàng)環(huán)境，統(tǒng)一編制規(guī)劃、改造方案、策劃招商、實施拆遷安置和實行無形改造工程的前提下，堅持市場運作，通過項目設計、策劃包裝、主動招商和以商引商等多種方式，積極吸納社會資本參與西安城改。</p><p>　　2、石家莊：鼓勵和引進大企業(yè)參與改造</p><p>　　2008年，石家莊開始了大規(guī)模的“城中村”拆遷改

22、造。至2010年底，已有53個城中村啟動拆遷改造，202棟回遷樓竣工入住，429棟回遷樓全部開工建設。</p><p>　　該市要求優(yōu)先建設回遷樓，回遷樓不封頂，商品樓不批建，確保村民按時回遷入住。并且，嚴格限定開發(fā)企業(yè)準入條件，鼓勵和引進大集團、大企業(yè)參與“城中村”的開發(fā)改造。</p><p>　　該市對參與“城中村”改造的開發(fā)企業(yè)設置了科學、合理的準入條件。公開招標，可優(yōu)先確定國內(nèi)外房

23、地產(chǎn)知名企業(yè)以及對石家莊市區(qū)建設和公益事業(yè)有突出貢獻的開發(fā)企業(yè)為“城中村”改造候選開發(fā)企業(yè)。參與改造的企業(yè)，要求具有與項目相匹配的自有資金及投融資能力，能夠全額支付土地出讓成交價款。企業(yè)對擬開發(fā)的“城中村”改造項目，要有完整科學的改造方案、資金籌措方案和保證措施等等。</p><p>　　3、鄭州：土地掛牌出讓公益項目優(yōu)先</p><p>　　鄭州市把“城中村”的安置開發(fā)比（安置房與配套商

24、品房的建筑面積比）制定為1：2，并且對于安置開發(fā)比以內(nèi)的配套商品房用地，政府采取“招、拍、掛”方式出讓，而對于安置開發(fā)比以外的土地，則納入政府統(tǒng)一收購儲備，收益由市、區(qū)兩級政府分成，分成比例另行確定。</p><p>　　改造中騰出的土地，優(yōu)先用于建設中小學校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、文化體育設施及公共游園等公共設施，這也是該市“城中村”改造的一大亮點。去年，該市已完成土地出讓的31個城中村改造項目中，醫(yī)院、學校、幼兒

25、園等非營利性用房新開工面積占總開工面積的81.2%；竣工面積占總竣工面積的94.5%。環(huán)境的改善，基礎設施的配套，也解決了村民們的后顧之憂。（注釋：參考《太原晚報》2011年6月 作者 閆偉 李濤）</p><p>　　據(jù)報道，我市將在借鑒“西安模式”的基礎上，結(jié)合石家莊、鄭州等地的先進經(jīng)驗，根據(jù)各村特點，將城中村改造分為四類：一是城市中心區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)“城中村”的整體改造，今后這里重點發(fā)展商務辦公、金融貿(mào)易

26、、商業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)；二是高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、不銹鋼園區(qū)等重要產(chǎn)業(yè)片區(qū)內(nèi)“城中村”的異地重建，以此滿足當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和結(jié)構(gòu)升級的需求；三是晉祠、晉陽湖、雙塔、崛圍山等重要文化旅游景區(qū)周邊“城中村”的分類改造，將其建成具有濃郁地方特色的城市社區(qū)；四是配合公共設施建設，需要整體改造的“城中村”。</p><p>　?。ǘ┨脑爝^程中遇到的問題</p><p>　　1、征地拆遷困難。城市化進程加快，外

27、地打工人員有增無減，巨大的租房需求，給村集體和農(nóng)民帶來了不小的經(jīng)濟收益，也導致違章建筑屢禁不止。有些村民把“既得利益”當做“合法利益”、“應得利益”，無形中提高了被拆遷戶的心理預期和補償要求。由于拆遷各區(qū)塊補償標準執(zhí)行不一、有時差異較大，甚至各村、各項目、各實施主體補償都不一致，導致被征遷村民心態(tài)失衡，期望值提高，拆遷成本驟增，普遍存在“拆不動”和“拆不起”的情況。征地拆遷成為改造中的頭等難事。</p><p>

28、　　2、土地轉(zhuǎn)性難。經(jīng)測算，太原市共需城中村改造安置用地3911公頃。但目前，城中村改造土地審批程序繁瑣、周期長，且省里每年下達給太原市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標基本上是省市重點工程項目用地，用于城中村改造的指標有限，不能滿足城中村改造的需要。</p><p>　　3、改造資金籌集渠道不暢。城中村改造需要大量的資金投入，目前主要的籌資渠道是做土地文章，而土地置換的困難制約著改造資金的籌集。</p><p

29、>　　4、審批效率低，影響改造進度。個別區(qū)對城中村改造的重要性認識不足，經(jīng)費不到位，改造開展緩慢；個別市直部門出于部門利益考慮，對城中村改造支持不夠；改造項目審批沒有真正形成一站式服務，手續(xù)辦理慢、效率低。</p><p>　　5、違法建設未得到根本遏制。近年來，部分城中村村干部聯(lián)合開發(fā)商，私下圈地賣地，違法占用集體土地甚至農(nóng)用地進行開發(fā)建設，違規(guī)面向社會銷售。盡管市政府三令五申，并多次開展了集中整治，但違

30、法建設控制情況仍不容樂觀。</p><p>　　四、城中村改造的對策措施</p><p>　　“城中村”問題是一個復雜的社會問題，不是單純地把“城中村”村民的戶籍從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城市居民戶口，而是事關(guān)城市化進程、“城中村”農(nóng)民切身利益和社會穩(wěn)定大局。按照城市功能統(tǒng)一規(guī)劃，對“城中村”進行徹底改造，使之盡快融入城市成為許多地方城市建設的重要工作。筆者認為，“城中村”改造應做好以下幾方面的工作：

31、</p><p><b>　?。ㄒ唬┨岣咚枷胍庾R</b></p><p>　　城中村改造是一項“必須做”的工作，而且遲做不如早做。城中村改造還是一項需要“合力做”的工作，城中村改造工作量大，面廣周期長，必須由各有關(guān)部門密切配合、共同推進。為此，要樹立四種意識：</p><p>　　1、城市意識。引導干部群眾要摒棄封閉、排斥和落后的小農(nóng)意識，樹立

32、城市意識，要把自己作為城市的主人，融入到現(xiàn)代城市文明當中。</p><p>　　2、民生意識。城中村改造從根本上將是解決民生問題，通過舊城改造，既改善群眾生活居住環(huán)境，又創(chuàng)造更多的發(fā)展條件和就業(yè)機會，特別是通過改造，能極大推動城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使老百姓獲得更多的實惠。</p><p>　　3、機遇意識。隨著城市化進程的推進，加快城中村改造時不我待，由于各地各級領(lǐng)導高度重視、并有很多經(jīng)驗可供

33、借鑒、群眾愿望日益迫切，機遇面前要有早改早主動、遲改就被動的意識。</p><p>　　4、責任意識。要把城中村改造作為各部門份內(nèi)的工作，增強責任感、使命感，齊心協(xié)力形成合力。</p><p><b>　?。ǘ﹥?yōu)化規(guī)劃設計</b></p><p>　　以規(guī)劃為龍頭，加強土地規(guī)劃、利用管理。規(guī)劃是改造建設的龍頭，要以城市總體規(guī)劃，總體設計為基礎

34、，科學地編制城中村改造總體規(guī)劃，把“城中村”納入城市規(guī)劃管理之中，優(yōu)化規(guī)劃選地，既尊重街村意見，又要加強“一村一方案”的操作性，可以打破村界，鼓勵街道連片安置，落實供區(qū)街統(tǒng)籌用以經(jīng)營的土地，節(jié)約集約用地。加大城市規(guī)劃宣傳力度，利用電視、廣播等媒體，張貼城中村改造的方案、政策、規(guī)劃等內(nèi)容，強化村民自覺改造意識，為城中村改造營造良好的輿論氛圍，使居民支持城市規(guī)劃和城市建設。</p><p><b>　?。ㄈ?/p>

35、）妥善安置村民</b></p><p>　　1、“城中村”居民住房改造的統(tǒng)一化和產(chǎn)權(quán)的明確化。</p><p>　　“城中村”的住房必須按城市規(guī)劃統(tǒng)一改造，但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建設中的拆遷戶，隨意安置到城郊交通不變的邊遠地區(qū)，新區(qū)設施不配套，容易引起各種各樣的矛盾，造成村民與政府的對立。</p><p>　　2、妥善解決“城中村”居民

36、的就業(yè)和出路。</p><p>　　“城中村”居民的就業(yè)，必須突破貨幣安置和招工安置的舊框框，實施開發(fā)性安置。開發(fā)性安置，是通過開放性項目的建設，來解決“城中村”村民的生產(chǎn)和生活出路。這種安置方式，將農(nóng)民置換“城中村”土地使用權(quán)獲得的安置房，通過開發(fā)性項目的投資轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)性的物質(zhì)資本，使“城中村”村民通過與生產(chǎn)性物資資本結(jié)合實現(xiàn)再就業(yè)，它兼顧了村民就業(yè)和長遠的生活保障，能夠彌補貨幣安置的某些缺陷，可以打消“城中村

37、”村民轉(zhuǎn)籍即失業(yè)的憂慮，使其避開只身進入勞動力市場競爭就業(yè)時在文化素質(zhì)和技能方面的劣勢。</p><p>　　3、妥善解決“城中村”村民的養(yǎng)老保障問題。</p><p>　　可以參照國外和國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，建立面向“城中村”轉(zhuǎn)籍農(nóng)民的養(yǎng)老保障體系，徹底解決他們的后顧之憂。其具體做法是，通過村級集體經(jīng)濟提取部分土地補償金和村辦企業(yè)收入，用作養(yǎng)老保險基金，將該養(yǎng)老保險基金交給實力和信譽俱佳的

38、商業(yè)保險公司托管。商業(yè)保險公司為每個村民建立個人賬戶，該賬戶所有權(quán)歸村民個人所有。村民達到規(guī)定年齡后，由保險公司負責養(yǎng)老金的給付，提倡以年金方式領(lǐng)取。</p><p>　?。ㄋ模┩晟普鞯夭疬w保障機制</p><p>　　征地拆遷是一項政策性、群眾性和時限性很強的工作，是涉及多方利益的大事，是城中村改造工作解決“地從哪里來”問題，始終是改造的重點和難點。拆遷主體必須高度重視這項工作：<

39、/p><p>　　1、明確任務，落實責任，合力攻堅，保證征地拆遷順利、穩(wěn)妥進行。</p><p>　　2、公開、公平、公正，要堅持統(tǒng)一補償標準、統(tǒng)一征拆承訓，接受群眾監(jiān)督，杜絕暗箱操作，努力維護大多數(shù)拆遷安置對象的切身利益。</p><p>　　3、要千方百計地做好拆遷安置對象的思想工作，營造良好的輿論氛圍，幫助征地拆遷戶解決實際困難，做好服務，實現(xiàn)群眾滿意、項目順利。

40、</p><p>　　4、要健全征遷保障機制，在充分保障拆遷安置對象合法權(quán)益的基礎上，輔以必要的行政法律手段，維護法律的公平公正，確保征遷推進。</p><p>　　總之，對“城中村”的改造，是城市化進程的需要，是社會發(fā)展的必然要求?？傆^目前城中改造的做法，要特別注意防止將城中村改造僅僅局限于房屋形態(tài)的改造，忽視城中村社會形態(tài)的改造。有的地方城中村改造僅僅實現(xiàn)了統(tǒng)建，改變了一戶一棟的建筑模

41、式，但社區(qū)的封閉性仍然沒有改變，依然是過去那個村，依然是過去那些村民，依然是一戶村民擁有多套出租屋，租住房屋的依然是原來那些人，其結(jié)果是，房屋變漂亮了，基礎設施也完善了，但居住結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)依然未變，社會面貌和社會問題可能依然如故。所以，城中村改造要樹立長遠眼光，注意在進行房屋改造的同時，盡可能實現(xiàn)社會形態(tài)的改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現(xiàn)城中村徹底地城市化。</p><p><b>　　

42、參考文獻：</b></p><p>　　1、沈磊、鐘德祥：《城中村改造設計實例分析》，《山西建筑》，2007年第17期</p><p>　　2、資料來源：《太原市城中村改造政策匯編》</p><p>　　3、參見張俊生主編：《公共政策的有效執(zhí)行》，清華大學出版社，2006年，第209頁</p><p>　　4、李志生：《關(guān)于城中村