商品住宅投資及其空置問題的研究[畢業(yè)論文+任務(wù)書+開題報告+文獻綜述+外文翻譯]

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　商品住宅投資及其空置問題的研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級 金融學(xué)

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號 </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b>&

3、lt;/p><p>　　住房關(guān)系著民生，一直是很多人關(guān)注的問題。湖州固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)的投資每年都在不斷地上漲，金融機構(gòu)中的建筑業(yè)貸款比例也占一定的比例，且在逐年增加。住房的供應(yīng)狀況，與人民對于住房的需求之間的平衡與否，則又關(guān)系到一個住房的空置問題。研究近年來我國湖州商品住房的空置率，已越來越接近住宅積壓區(qū)。</p><p>　　空置影響因素有很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、環(huán)境

4、因素、政策體制等多個方面。本文從對空置率的內(nèi)涵理解開始，運用了比較分析的方法，對比分析了國內(nèi)外關(guān)于空置的解釋。以湖州市住宅市場為例，收集資料數(shù)據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)空置率影響因素的框架，運用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對湖州市商品住宅空置的影響因素進行全面深入的分析，要解決商品住宅空置問題不可能一蹴而就，必須采取一系列綜合性的長遠對策。最后針對目前商品住宅過度空置的現(xiàn)狀，從政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)以及中介機構(gòu)四個方面提出了減少空置的政策建議。</p&g

5、t;<p>　　關(guān)鍵詞：湖州住宅投資問題；空置率；灰色關(guān)聯(lián)分析</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　At present, the vacancy problem of commercial housing industry attracts more and more people’s attention. Som

6、e people send the photo of the building which has little light on to the web let us fell serious to the high vacancy. Building has an intimate connection with peoples’ production and life. Whether vacant moderate or not

7、 directly affects the housing industry and the national economy healthy development. On account of its great influence on the housing industry and even the economy of the </p><p>　　Economy, society, populati

8、on, environment, policy all affect vacancy’s element. This dissertation, starting from introduce the concept of the housing vacancy, utilizing the comparative analysis method, contrast and analyze the vacancy explanation

9、 of the domestic and foreign scholar’s theory and vacancy rate computational method. Taking the Huzhou's housing market as the example, this article use the method which the standard research and the real diagnosis a

10、nalysis unifies, collect data, constru</p><p>　　Keywords: the commodity residential housing; vacancy rate;grey interrelate</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 關(guān)于商品住宅的空置問題1&

11、lt;/p><p>　　1.1 空置的概念1</p><p>　　1.1.1 國外和港臺地區(qū)對空置的解釋1</p><p>　　1.1.2 國內(nèi)對空置的解釋2</p><p>　　1.2 空置區(qū)間研究2</p><p>　　1.2.1 國外及香港、臺灣地區(qū)住宅空置區(qū)間2</p><p>　

12、　1.2.2 我國空置區(qū)間3</p><p>　　1.3 空置產(chǎn)生的問題3</p><p>　　1.3.1 空置量過低產(chǎn)生的問題3</p><p>　　1.3.2 空置量過高產(chǎn)生的問題4</p><p>　　1.4 商品住宅空置率的計算方法4</p><p>　　1.4.1 國外與港臺地區(qū)空置率的計算方法4

13、</p><p>　　1.4.2 我國目前商品住宅空置率的計算方法5</p><p>　　2 湖州市住房投資及空置現(xiàn)狀6</p><p>　　2.1 湖州市住房投資規(guī)模與信貸規(guī)模6</p><p>　　2.1.1 住房投資規(guī)模6</p><p>　　2.1.2 信貸規(guī)模6</p><p&g

14、t;　　2.2湖州市住宅市場供給、需求與價格分析7</p><p>　　2.2.1 供給分析7</p><p>　　2.2.2 需求分析9</p><p>　　2.2.3 價格分析11</p><p>　　2.3 湖州商品住宅空置率的計算12</p><p>　　3 運用灰色關(guān)聯(lián)度對于影響湖州商品住宅空置率的

15、因素的分析13</p><p>　　3.1 灰色關(guān)聯(lián)度分析的理論簡介13</p><p>　　3. 2 灰色關(guān)聯(lián)度的計算方法14</p><p>　　3. 3 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)度結(jié)果分析17</p><p>　　4 緩解湖州商品住宅過度空置的思路與對策19</p><p>　　4.1

16、加強政府的宏觀調(diào)控19</p><p>　　4.2 建立和發(fā)展健全完善的住宅金融體制20</p><p>　　4.3 銀行應(yīng)打擊投機者的住房貸款21</p><p>　　4.4 開發(fā)商應(yīng)完善小區(qū)配套21</p><p>　　4.5 優(yōu)化房型結(jié)構(gòu)，減少結(jié)構(gòu)性空置22</p><p>　　4.6 房地產(chǎn)企業(yè)加強自

17、我管理22</p><p><b>　　結(jié) 論23</b></p><p><b>　　參考文獻24</b></p><p>　　致 謝錯誤!未定義書簽。</p><p>　　在房價不斷上漲的今天，有些人因為沒有房或買不起房而憂心忡忡，而另一方面有些人卻有很多住宅，而且大多數(shù)都是閑置不住

18、人的。國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，高達540萬套住房的電表讀數(shù)連續(xù)6個月讀數(shù)為0，這些空置房足以供2億人居住。而隨后，盡管國家電網(wǎng)公司否定了這個消息，但是在這場紛爭的背后，也折射出空置房的現(xiàn)象已成為社會的焦點。之后，又有“曬黑照”的流傳，空置房顯然已經(jīng)成為很大的焦點。作為與人們的生活息息相關(guān)的住房問題，理應(yīng)引起政府的重視，并對房價上升，房屋空置率增高的問題加以解決和控制。</p><p>　　1 關(guān)

19、于商品住宅的空置問題</p><p><b>　　1.1 空置的概念</b></p><p>　　1.1.1 國外和港臺地區(qū)對空置的解釋</p><p>　　空置一詞來源于西方，是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)?？罩靡环矫姹砻鞣课菸幢皇褂茫硪环矫孢€意味著所有權(quán)人準備將房屋出租或出售，只有兩方面的條件都滿足的房屋才是空

20、置房屋。否則，不能稱為空置。住宅市場中的空置指正在求租，求售而未確定使用者的住宅。從實質(zhì)上說，空置也是一種供給，在某一特定時間點上，有下列等式存在：供給＝需求＋空置。</p><p>　　根據(jù)美國住宅市場中房屋的分類方法(美國存量市場住宅分類見圖1)可知，空置房屋主要包括季節(jié)性居住的住宅和存量市場中待出租、待出售的空屋兩種。國外和港臺地區(qū)定義的空置概念和空置指標（見表1）。</p><p>

21、;　　圖1 美國存量市場住宅分類圖</p><p>　　資料來源：美國住宅市場房屋分類方法</p><p>　　表1 國外和港臺地區(qū)空置概念和空置指標的比較</p><p>　　資料來源：國外和港臺地區(qū)空置概念的整理</p><p>　　1.1.2 國內(nèi)對空置的解釋</p><p>　　我國國內(nèi)對于空置的概念主要是反映

22、商品房的供求矛盾狀況。國家統(tǒng)計局的《房地產(chǎn)統(tǒng)計報表制度》中規(guī)定：在報告期末己竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。從這個定義可以看出，我國住宅市場中的空置指的是沒有交易過的新房，不包括舊房屋的空置，不包括增量房屋中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋，并以面積為統(tǒng)計單位。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和市場條件的迅速變化，空置的定義和內(nèi)涵也不斷修正。國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國

23、家統(tǒng)計局已發(fā)出通知，從2003年統(tǒng)計年報開始，空置商品房的統(tǒng)計指標按照空置時間進行劃分。空置時間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在l年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。</p><p>　　1.2 空置區(qū)間研究</p><p>　　1.2.1 國外及香港、臺灣地區(qū)住宅空置區(qū)間</p><p>　　國外有關(guān)機構(gòu)研究表明：商品房空置率的合理

24、區(qū)間一般為3％-l0％．其中，國外通用的商品房空置率警戒線為10％，其中，5％左右為適度空置率，10％為警戒空置率，10％以上為嚴重空置。</p><p>　　然而，不同國家和地區(qū)采用的空置指標也不盡相同，美國、香港、臺灣采用的空置指標如下。</p><p>　　美國。采用空置量、空置率、吸納率等指標分析住宅市場空置。強化指標內(nèi)部的細分，具有較強的應(yīng)用性。</p><p

25、>　　香港。采用空置量、空置率、供應(yīng)量與吸納量之比等指標分析住宅市場空置。</p><p>　　供應(yīng)量與吸納量之比=年內(nèi)可供應(yīng)單位數(shù)量/年內(nèi)入住數(shù)量。其中，年內(nèi)可供應(yīng)單位數(shù)量為上期空置量和當年落成量之和。</p><p>　　臺灣。采用空屋數(shù)(空置量)、空屋率(空置率)、自有住宅比例等指標分析住宅市場空置。</p><p>　　1.2.2 我國空置區(qū)間<

26、/p><p>　　我國商品房空置率的適度區(qū)間探討結(jié)合國際上對住宅合理空置率的研究，國內(nèi)有學(xué)者提出我國目前較合適的商品房空置率合理區(qū)間為：5%-14%之間。其中，低于5％為空置不足區(qū)，14％-20％為空置危險區(qū)，高于20％為商品住宅積壓區(qū)。</p><p>　　1.3 空置產(chǎn)生的問題</p><p>　　商品住宅空置表現(xiàn)在兩個方面：一是空置量過低，市場供不應(yīng)求，如經(jīng)濟適用

27、房；二是空置量過高，市場供過于求。</p><p>　　1.3.1 空置量過低產(chǎn)生的問題</p><p>　　住宅市場空置量過低，供不應(yīng)求，表明此類住宅短缺，消費者沒有足夠的選擇余地，難以購買到滿意的商品。而開發(fā)商則在嚴重的賣方市場中，由于缺乏競爭而不思進取，導(dǎo)致工作的低效，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育完善，商品價格會在供不應(yīng)求中一路上漲，偏離價值，嚴重時會引起人們的搶購、投機，甚至是市場的恐慌

28、，擾亂正常的交易秩序。尤其對經(jīng)濟適用房這樣政策性產(chǎn)品，國家價格管理嚴格，這必然助長政府管理部門利用所掌握的權(quán)力徇私舞弊，激化市場的供求矛盾和社會矛盾。</p><p>　　1.3.2 空置量過高產(chǎn)生的問題</p><p>　?。?）空置量過高占用了社會資源，造成了嚴重的浪費</p><p>　　住宅是一種特殊商品，它依地而建，消耗大量的土地資源，而我國人口眾多而土地

29、資源相對較少，土地資源極為緊張。而且住宅的建造過程動用了大量的物化勞動和人類的勞動，空置住宅空置在那里，等于消耗了大量的社會資源生產(chǎn)了廢品，這樣就造成資源的極大浪費，得人類創(chuàng)造的財富得不到有效利用。</p><p>　?。?）空置量過高會引發(fā)信貸問題</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品時，他的大多數(shù)資金是靠向銀行貸款得到，房屋賣不出去，過多資金被空置房占用，引發(fā)企業(yè)的資金緊張和周轉(zhuǎn)困

30、難，造成企業(yè)生存危機，終沖擊到銀行的信貸，引起銀行的信貸困難。</p><p>　　綜上所述，商品住宅空置是目前困擾我國房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個突出問題，正確認識和有效解決商品住宅空置己成為一項十分緊迫的工作。通過對空置影響因素的深入分析，并對空置現(xiàn)象作出合理評價，有利于國家及相關(guān)政府部門制訂產(chǎn)業(yè)政策，有效采取宏觀調(diào)控措施；有利于開發(fā)商、中介機構(gòu)等理性分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，減少投資行為的盲目性；有

31、利于廣大消費者理性置業(yè)；更有利于積極有效地控制商品住宅空置，實現(xiàn)住宅市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，最大限度地改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，提高人們的生活質(zhì)量。</p><p>　　1.4 商品住宅空置率的計算方法</p><p>　　1.4.1 國外與港臺地區(qū)空置率的計算方法</p><p>　?。?）國外通用的計算方法</p><p>　　在國外，商品房空

32、置是存量空置的概念。由于國外房地產(chǎn)業(yè)起步早，西方發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)至少有100多年的歷史，房屋存量大，市場接近飽和，受政策影響小，存量特征明顯。國外學(xué)者認為，住宅空置率是指某一時刻空置房屋的套數(shù)占全部房屋套數(shù)的比率，即指可供使用的全部存量房屋中未使用部分所占的比例。計算公式為:</p><p>　　商品住宅住宅空置率=報告期全部住宅空置量/報告期全部住宅存量*100%</p><p>

33、　?。?）港臺地區(qū)的計算方法</p><p>　　在空置率指標中，香港通過三個分項指標來綜合反映住宅樓宇的整體空置趨勢，這三項指標的計算公式如下:</p><p>　　年內(nèi)落成樓宇空置率=年內(nèi)落成空置戶數(shù)/年內(nèi)落成樓宇單位總戶數(shù)*100%</p><p>　　其余所有樓宇空置率=其余所有樓宇空置戶數(shù)/其余所有樓宇單位總戶數(shù)</p><p>　

34、　整體空置率=空置總戶數(shù)/總存量*100%</p><p>　　臺灣地區(qū)目前尚無官方公布的商品房空置面積和空置率數(shù)據(jù)，通常參考臺電公司的每月用電度數(shù)低于20度的戶數(shù)來觀察空置量的變化，其空置率計算如下:</p><p>　　空置率=空置房戶數(shù)/非營業(yè)用電總戶數(shù)*100%</p><p>　　由于非營業(yè)用戶其用電表數(shù)不一定只有一個。因此有些學(xué)者在統(tǒng)計臺灣地區(qū)的住宅空戶

35、數(shù)時其數(shù)字為:空屋量(臺電公司的每月用電度數(shù)低于20度的戶數(shù))*0.85。</p><p>　　以上可看出，由于統(tǒng)計方法和計算方式的不同，臺灣和香港空置率數(shù)據(jù)相差很大。并且一般用套數(shù)而不是平方米來計量?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋套數(shù)占全部房屋套數(shù)的比例。即空置率=空置房屋套數(shù)／全部房屋套數(shù)×100％。臺灣用與空置率高相關(guān)的變量(用電度數(shù))來考察房屋空置率，對我們具有參考意義。</p>&l

36、t;p>　　1.4.2 我國目前商品住宅空置率的計算方法</p><p>　　我國與國外的國情不同，國外計算標準不能生搬硬套。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史短，受政策影響大并且目前缺乏城市存量房屋的統(tǒng)計資料。</p><p>　　空置率指標比較有常用的有如下幾種：第一，商品房空置率V1=商品房空置總量/城鎮(zhèn)所有房屋總量×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置總量/近三年商品房

37、竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置總量/當年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=報告期末商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。我國人口眾多，房屋存量巨大，僅建國以來，全國累計住宅竣工面積就近70億平方米，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)計調(diào)查存量空置面積，難度很大。現(xiàn)階段應(yīng)從增量空置統(tǒng)計入手，按照國際通用指標口徑，完善商品房空置率的計算方法和確定合理空置率標準，逐漸向存量統(tǒng)計過渡。V4是以商品房空

38、置和竣工量的增量數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計計算，符合現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)狀況。</p><p>　　目前我國房地產(chǎn)統(tǒng)計中的商品房空置主要用來反映房地產(chǎn)市場銷售狀況的。空置面積是指報告期末已竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的商品房面積，不包括以前售出或租出而現(xiàn)在重新空置的情況。</p><p>　　在我國，商品房空置是增量空置概念，而國外是存量

39、空置和存量空置率的概念，兩者之間存在不同。這里，對湖州商品住宅空置率的計算選用第四種方法，即以當前商品住宅空置量占三年內(nèi)商品住宅的竣工量的比例為準。</p><p>　　商品住宅空置率=報告期末商品住宅空置量/近三年商品住宅竣工量*100%。</p><p>　　2 湖州市住房投資及空置現(xiàn)狀</p><p>　　2.1 湖州市住房投資規(guī)模與信貸規(guī)模</p>

40、;<p>　　2.1.1 住房投資規(guī)模</p><p>　　在2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展存在著不少矛盾和問題：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化，經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變還需加快實現(xiàn)和諧發(fā)展等任務(wù)還十分艱巨。在2007年，全市固定資產(chǎn)投資有所下降，在2008年到2010年，全市固定資產(chǎn)逐年上升，態(tài)勢良好。房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2006年-2010年逐年上升，不過在全市固定資產(chǎn)中所占的比例并沒有明顯增加。</p>

41、;<p>　　圖2 2006-2010年湖州市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資額</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計年鑒。</p><p>　　2.1.2 信貸規(guī)模</p><p>　　2005年-2009年湖州市金融機構(gòu)貸款中建筑業(yè)貸款呈直線上升的趨勢，金融機構(gòu)的信貸規(guī)模影響著湖州市住宅的建造規(guī)模。金融機構(gòu)對于建筑貸款放松，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)的

42、發(fā)展，新建住宅增加。</p><p>　　圖3 2005-2009年湖州市金融機構(gòu)建筑業(yè)貸款</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計年鑒。</p><p>　　2.2湖州市住宅市場供給、需求與價格分析</p><p>　　住房的投資規(guī)模和金融機構(gòu)的信貸規(guī)模狀況，必然影響著住房的供給狀況。而居民對于住房的需求與住房的供給之間的平衡與否，則會引起

43、住房空置問題。在住房的供給和需求平衡方面，國外對住宅的合理空置率研究較早，并提出自然空置率的概念。住宅的價格與住房空置也有著密切的關(guān)系。</p><p>　　2.2.1 供給分析</p><p><b>　　（1）住宅投資額</b></p><p>　　2005-2007年，市場供不應(yīng)求，房地產(chǎn)的未來市場前景預(yù)期良好，商品房的投資每年都在不斷增

44、加。2005-2007年湖州房地產(chǎn)住宅市場的投資額逐年保持增長的態(tài)勢，2007年增長30.4%，但進入2008年后，由于受到國際金融危機和國家宏觀調(diào)控政策的雙重影響，以及買房市場對房子的觀望，房地產(chǎn)開發(fā)速度變慢，2008年的住宅投資額為103.9億元，較去年同比下降21.6%（2005-2009年湖州住宅投資額及增長率見圖4）。</p><p>　　圖4 2005-2009年湖州住宅投資額及增長率</p&g

45、t;<p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)。</p><p>　?。?）住宅施工面積和竣工面積</p><p>　　2005-2009年湖州住宅的施工面積總體是不斷上升的，其住宅市場的發(fā)展態(tài)勢是比較不錯的（2005-2009年施工面積和竣工面積見圖5）。其施工增長率，分別為32.40%，7.60%，3.80%，15.70%（2005-2009年湖州市住宅施工面積、竣工面積的增長

46、率見圖6）。在2009年施工面積達到1155.34萬平方米，較之前有較大的增長；從竣工面積來看（2005-2009年施工面積和竣工面積見圖5），我們可以明顯看出，住宅的施工面積增長速度一般都是大于竣工面積的增長速度的。施工面積增長速度遠遠大于竣工面積增長速度，一方面反映了房地產(chǎn)的滯后性，另一方面也反映了住宅市場上存在的問題，這與國家的政策、大量土地閑置等有關(guān)。</p><p>　　圖5 2005-2009年湖州市

47、商品住宅施工面積和竣工面積</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)。</p><p>　　圖6 2005-2009年湖州市住宅施工面積、竣工面積的增長率</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)。</p><p>　?。?）利率的變化對住宅供給的影響</p><p>　　無論怎樣富有的開發(fā)商，都不會全額自費開

48、發(fā)一個項目。一是因為房產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額過于龐大，二是開發(fā)周期長，投資難以馬上回收，于是貸款開發(fā)成為慣例。一個項目所需投資往往60％～80％依靠貸款，自有資金僅作為流動資金使用。因此，資金利率的變化，會增加或減少投資的成本和費用，增加或減少住宅開發(fā)的經(jīng)營難度，對住宅投資構(gòu)成一種直接的制約。這對于中高檔商品住宅的投資更是如此。撇開其他因素不論，投資利率變化對住宅供給有反向關(guān)系。當投資的資金利率上升時，住宅供給量可能下降：當利率下降時，住宅供給

49、量可能上升。投資利率的變化對于住宅供給的這種負相關(guān)關(guān)系，在不同的時間上有不同的表現(xiàn)。</p><p>　　2.2.2 需求分析</p><p><b>　?。?）住宅銷售面積</b></p><p>　　2005-2009年湖州的住宅市場銷售面積除2008年外，都保持著大幅上漲的趨勢，2008年的銷售面積明顯低于其他年份，那是由于受2008年金

50、融危機，政府進行宏觀調(diào)控，買方持觀望態(tài)度等的影響。在2009年，同比增長率大大上升，2009年銷售面積較08年同比增長達164.3%（2005-2009年湖州商品住宅銷售面積及其增長率見圖7）。</p><p>　　圖7 2005-2009年湖州商品住宅銷售面積及其增長率</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)。</p><p><b>　　（2）住

51、宅銷售額</b></p><p>　　湖州市住宅銷售額與銷售面積呈正相關(guān)，變化趨勢是相同的。在2008年銷售面積下降，在2009年迅速回升，其銷售額較2008年同比增長達到155.4%。2005-2009湖州商品住宅銷售額及增長率見圖8。</p><p>　　圖8 2005-2009湖州商品住宅銷售額及增長率</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)

52、。</p><p>　?。?）利率的變化對需求的影響</p><p>　　利率對投機性需求的制約較大，按照凱恩斯主義經(jīng)濟學(xué)的分析，投資需求取決于資本邊際效率與利息率的差額，如果資本邊際效率越大于利息率，經(jīng)營者就越愿意投資；相反，資本邊際效率與利息率越接近，經(jīng)營者的投資需求就越小。一般來講，在短期內(nèi)利率上升時,住宅購買者住宅按揭貸款的利息會增加，購買者的支出也就增加；在居民及家庭收入和財富不

53、變的情況下，社會對住宅的購買力就會降低，住宅的需求就會隨之降低。在短期內(nèi)利率的變化對住宅需求的影響也是反方向。但在中長期內(nèi)利息的變化對住宅需求的影響，一般傾向于認為較為微弱，甚至認為利率變動后，潛在的住宅需求可以保持不變。</p><p>　　2.2.3 價格分析</p><p>　　居民的居住價格指數(shù)和住宅的銷售面積基本呈負相關(guān)，居住價格指數(shù)越低，住宅的銷售面積越高。在2009年居住價格

54、指數(shù)為94.1，銷售面積為361.48。在2005年居住價格指數(shù)最高，為107.5，銷售面積則只有137.85（2005-2009年湖州商品住宅銷售面積與居住價格指數(shù)見圖9）。</p><p>　　圖9 2005-2009年湖州商品住宅銷售面積與居住價格指數(shù)</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)。</p><p>　　2.3 湖州商品住宅空置率的計算<

55、/p><p>　　住房的供給狀況與居民對住房的需求狀況之間的不平衡，供給過多，則必會造成住房的空置問題，這里對湖州的住房空置率進行計算。</p><p>　　按照我國商品住宅空置率的計算公式：商品住宅空置率=報告期末商品住宅空置量/近三年商品住宅竣工量*100%，我們計算湖州商品住宅的空置率，由此來觀察湖州目前的空置狀況，（影響商品住宅空置的因素及其度量指標下表2）</p>&l

56、t;p>　　2007年湖州商品住宅空置率=68.91/(202.97+299.55+160.39)*100%=10.40%</p><p>　　2008年湖州商品住宅空置率=87.10/(299.55+160.39+191.61)*100%=13.37%</p><p>　　2009年湖州商品住宅空置率=92.26/(160.39+191.61+200.70)*100%=16.70%

57、</p><p>　　國內(nèi)有學(xué)者提出了我國目前比較合適的商品住房空置率合理區(qū)間為：5％-14％之間。其中，低于5％為空置不足區(qū)，14％-20％為空置危險區(qū)，高于20％為商品住宅積壓區(qū)。湖州2007年商品住宅空置率10.4%和2008年商品住宅空置率在5%-14%之間，為合理空置。在2009年湖州的商品住宅空置率達到了16.7%，處于14%-20%之間，為空置危險區(qū)。通過湖州2007-2009年的商品住宅空置率的數(shù)

58、據(jù)，我們可看出空置率呈逐年上升的趨勢，至2009年已達到了空置危險區(qū)，如果還不采取措施對商品住宅的空置加以調(diào)節(jié)，將會造成嚴重的空置問題。</p><p>　　北京市普通住宅空置量調(diào)查通過對北京市2004-2006一些小區(qū)選取880個樣本點進行問卷設(shè)計和調(diào)查回收，對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，得出北京市住宅的空置率為27.16%。區(qū)健皓在廣州市商品房自然空置率實證研究中得出廣州市2008的實際空置率達到了14.35%。杜燕霞

59、在西安住宅市場空置及運行分析中得出2006年西安商品房空置率為17.2%。通過幾個城市間的對比，湖州的空置問題相對于西安，北京，廣州等城市還是較為緩和的。</p><p>　　3 運用灰色關(guān)聯(lián)度對于影響湖州商品住宅空置率的因素的分析</p><p>　　3.1 灰色關(guān)聯(lián)度分析的理論簡介</p><p>　　灰色關(guān)聯(lián)分析是灰色系統(tǒng)理論中的重要內(nèi)容?；疑到y(tǒng)理論具有只需

60、少量數(shù)據(jù)就可作系統(tǒng)分析、模型建立、未來預(yù)測、行為決策和過程控制的特點。解決了回歸分析、主成分分析等系統(tǒng)分析方法的數(shù)據(jù)少、信息不確定而無法研究或難以研究的問題。目前該方法已經(jīng)在工程控制，管理決策和社會經(jīng)濟等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用分析還剛剛起步。</p><p>　　灰色關(guān)聯(lián)分析方法,是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢的相似或相異程度，亦即”灰色關(guān)聯(lián)度”，作為衡量因素問關(guān)聯(lián)程度的一種方法?；疑到y(tǒng)理論提出

61、了對各子系統(tǒng)進行灰色關(guān)聯(lián)度分析的概念，意圖透過一定的方法，去尋求系統(tǒng)中各子系統(tǒng)（或因素)之間的數(shù)值關(guān)系。因此，灰色關(guān)聯(lián)度分析可以對一個系統(tǒng)的發(fā)展變化態(tài)勢提供量化的度量，比較適合動態(tài)歷程分析。</p><p>　　商品住宅空置面積超過適度的比例，必然會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要解決空置商品住宅面積越來越大的問題，必須了解哪些因素導(dǎo)致空置面積增加，哪些因素利于空置面積減少。根據(jù)目前湖州商品住宅市場的現(xiàn)狀，利用灰色關(guān)聯(lián)度分

62、析商品住宅空置的影響因素?？罩糜绊懸蛩赜泻芏啵航?jīng)濟因素、社會因素、人口因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面。本文考慮到指標可量化程度，主要從宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)狀況、市場需求三個方面選取了若干個指標進行分析。表2給出了選取的影響因素及其測量指標。表3給出了各個測度的具體量化值。</p><p>　　表2 影響商品住宅空置的因素及其度量指標</p><p>　　表3 2005-2009湖州

63、地區(qū)各個測度的具體量化值</p><p>　　資料來源：湖州統(tǒng)計信息網(wǎng)</p><p>　　3. 2 灰色關(guān)聯(lián)度的計算方法</p><p>　?。?）確定比較數(shù)列和參考數(shù)列</p><p><b>　　假設(shè)：</b></p><p>　　X0={X0(k) ︳k=1,2,?,n}為參考數(shù)列（又稱母

64、數(shù)列）；</p><p>　　Xi ={Xi(k) ︳k= l,2,?,n}(i=1,2,?,n)為比較數(shù)列（又稱子數(shù)列）；</p><p>　　根據(jù)表3中所提供的相應(yīng)數(shù)據(jù)和上面的分析，本文以商品房空置面積為參考數(shù)列，記為X0。選擇與商品房空置面積有關(guān)的因子作為比較數(shù)列Xi，具體為：商品房住宅銷售額X1；住宅施工面積X2；湖州地區(qū)生產(chǎn)總值X3；商品房竣工面積X4；住宅銷售面積X5，居民居住

65、價格指數(shù)X6；貸款利率X8；城鎮(zhèn)人口總數(shù)X7；存款準備金率X9。</p><p>　　對原始數(shù)據(jù)經(jīng)處理后得到以下數(shù)值，具體見表4</p><p>　　表4 灰關(guān)聯(lián)分析數(shù)據(jù)表</p><p>　　確定參考數(shù)列:X0={1.00,1.50,1.49,1.88,1.99}</p><p><b>　?。?）計算</b><

66、/p><p>　　表5 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的絕對差值</p><p>　　由上得出Δmax=1.05，Δmin=0</p><p>　?。?）依據(jù)公式，取ξ=0.5計算，得γ1(1)=(0+0.5*1.05)/(0+0.5*1.05)=1,</p><p>　　γ1(2) = (0+0.5*1.05)/(0.39+0.5*1.05

67、) =0.57,</p><p>　　γ1(3)=0.72，γ1(4)=0.43，γ1(5)=0.27</p><p>　　同理得出其他各值，見表6</p><p>　　表6 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)</p><p>　?。?）分別計算每個人各指標關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值（關(guān)聯(lián)度）</p><p>　　由計算

68、得到m*n個灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)值，數(shù)值所體現(xiàn)的信息顯然過于分散，不便于比較。必要用一個數(shù)值體現(xiàn)每一比較數(shù)列各個時刻的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)情況，定義這個數(shù)值為灰色關(guān)聯(lián)度，記為γ(X0,Xi)，簡記為γ0。</p><p>　　γ1=(1.00+0.57+0.72+0.43+0.27)/5=0.60， </p><p>　　γ2=0.76，γ3=0.77，γ4=0.62，γ5=0.68，γ6=0.5

69、5，γ7=0.55，γ8=0.62，γ9=0.76</p><p>　?。?）依關(guān)聯(lián)度大小排序</p><p>　　得到每個子數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)度后，即可對關(guān)聯(lián)度從大到小進行排序，所排出的序列稱為灰色關(guān)聯(lián)序。其關(guān)聯(lián)度排在最前面的子數(shù)列與母數(shù)列的關(guān)系最為密切，對母數(shù)列的影響最大；排在第二位的影響次之，其余依次類推，排在最后的子數(shù)列與母數(shù)列的關(guān)系最為疏遠，對母數(shù)列的影響最?。ê菔猩唐纷≌罩妹娣e

70、與其影響因素的關(guān)聯(lián)度排序見表7）。</p><p>　　表7 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)度排序</p><p>　　3. 3 湖州市商品住宅空置面積與其影響因素的關(guān)聯(lián)度結(jié)果分析</p><p>　　由上述灰色關(guān)聯(lián)度的排序結(jié)果可知，影響商品房空置的三大類9個因素中，排在前三位的依次為：湖州地區(qū)生產(chǎn)總值、存款準備金率、商品房施工面積、分別為0.77，0.7

71、7，0.76。其他因素的影響程度由大到小依次為：住宅銷售面積、貸款利率、商品房竣工面積、商品房住宅銷售額、居民居住價格指數(shù)、城鎮(zhèn)人口總數(shù)。灰色關(guān)聯(lián)度分別為：0.68，0.62，0.62，0.60，0.55，0.55。根據(jù)當前的宏觀經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)市場的運行狀況，現(xiàn)將計算結(jié)果具體分析如下：</p><p>　?。?）湖州地區(qū)生產(chǎn)總值</p><p>　　湖州的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時期的發(fā)展

72、之后，在很大程度上影響著湖州地區(qū)經(jīng)濟的總體發(fā)展。但反過來，湖州地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況，也會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。當?shù)貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭呈上升態(tài)勢時，房地產(chǎn)市場的投資和交易活動就會增多，投資加大，使商品房的空置率降低。但當?shù)貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭呈下降態(tài)勢時，房地產(chǎn)市場的交易活動就會減少，投資萎縮，使商品房的空置率上升。</p><p>　?。?）商品房施工面積</p><p>　　商品房施工面積是反映

73、房地產(chǎn)市場中商品房供應(yīng)狀況的指標。一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、風(fēng)險性大、銷售滯后性的特點，在經(jīng)濟形勢下行的情況下，需求者持觀望態(tài)度，所以商品住宅施工面積越大，就越容易導(dǎo)致空置量的增加。但是如果經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，供需兩旺，商品房銷售狀況良好，空置率也會出現(xiàn)下降的情況。</p><p><b>　　（3）存款準備金率</b></p><p>　　存款準備金，是指金

74、融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。當中央銀行提高法定準備金率時，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因為準備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應(yīng)縮減。此時，人們對住房的消費減少，空置率增加。</p><p&

75、gt;　?。?）商品房竣工面積</p><p>　　商品房竣工面積對商品房空置的影響是顯而易見的。該項指標描述的是房地產(chǎn)市場中商品房的供應(yīng)狀況。通常情況下，商品房竣工面積越大，由于商品房銷售的滯后性，因此會導(dǎo)致商品房空置量的增加，但如果房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了需求比較旺盛的局面，商品房的銷售狀況良好，也會使空置量下降。</p><p><b>　?。?）貸款利率</b>&l

76、t;/p><p>　　由于房地產(chǎn)價格相對一般家庭的收入來說是一筆巨大的費用支出，因此人們只有通過住房貸款或者長期儲蓄來購房。貸款利率的提高將增加貸款成本，從而增加房屋的消費成本，對房地產(chǎn)的需求會減少。另外，Miles(1994)文章中有分析到，在有信貸約束的情況下，利率對房屋需求的影響不再那么直觀。因此，利率對房地產(chǎn)需求的影響具有不確定性。所以，通過灰色關(guān)聯(lián)分析，其對住宅空置的影響處于居中位置。</p>

77、<p><b>　　（6）城鎮(zhèn)人口總數(shù)</b></p><p>　　城鎮(zhèn)人口總數(shù)是反映西安房地產(chǎn)市場中需求狀況的一個指標。城鎮(zhèn)人口總數(shù)多，對于商品房的需求量就大。人口總數(shù)的增加，相應(yīng)的商品房的需求也會增加，從而減少商品住宅的空置面積。</p><p>　　4 緩解湖州商品住宅過度空置的思路與對策</p><p>　　適度的空置率在一

78、定程度上可以起到調(diào)節(jié)市場供需的作用，對于市場的良性發(fā)展有一定的促進作用，但是具體到我國湖州房地產(chǎn)市場的具體情況，空置的比重過高，2009的時候已經(jīng)達到了16.7%，處于空置危險區(qū)的范圍，這對于湖州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的健康穩(wěn)定增長將產(chǎn)生隱患。如何消化過多的空置商品住宅、降低商品住宅的空置率，解決居民對住宅的巨大潛在需求與高額房價之間的矛盾，是目前湖州商品住宅市場的當務(wù)之急。我國商品住宅高空置率的形成是長期積累的結(jié)果，是由社會、經(jīng)濟、政治

79、多方面共同作用形成的。房地產(chǎn)空置房的防范，是一個巨大系統(tǒng)工程，涉及社會的各個方面。因此，要解決商品住宅空置問題不可能一蹴而就，必須采取一系列綜合性的長遠對策，需要政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)的共同努力。以下結(jié)合湖州市的商品住宅市場的實際情況，提出緩解商品住宅過度空置的對策。</p><p>　　4.1 加強政府的宏觀調(diào)控</p><p>　　大到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策和發(fā)展規(guī)劃，小

80、到具體的細節(jié)規(guī)范，都需要政府的參與、扶持及監(jiān)管。湖州市政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)科學(xué)性的宏觀調(diào)控，提高調(diào)控的能力，極力完善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管監(jiān)督。</p><p>　　（1）制定多種措施，降低房價</p><p>　　房地產(chǎn)市場中存在著一些不合理、不合法的收費項目。政府應(yīng)對湖州各地的住房建設(shè)收費進行全面整頓，取消未按規(guī)定設(shè)置的消費項目及各項不合理和重復(fù)的收費項目。</p><p

81、>　　允許將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房、廉價房。由表3的數(shù)據(jù)看，湖州地區(qū)的房地產(chǎn)施工面積還是蠻大的，對于房地產(chǎn)開發(fā)過量，導(dǎo)致積壓空置商品房數(shù)量較大。在運用灰色關(guān)聯(lián)分析對影響湖州市商品住宅空置面積的影響因素的關(guān)聯(lián)度的排序中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額排在第三，屬于較靠前的。因此為了消化空置商品房，需要加強政府對湖州房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，限制房地產(chǎn)的開發(fā)數(shù)量。</p><p>　?。?）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品住宅的規(guī)范銷售&

82、lt;/p><p>　　政府應(yīng)從土地供給政策、稅收政策等方面加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范其市場行為，包括：促使房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，逐步加大商品住宅投資比重，增加適銷對路的普通商品住宅建設(shè)；加強對住宅建設(shè)的質(zhì)量管理，提高商品住宅質(zhì)量；引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)變銷售策略和銷售方式，鼓勵租售并舉或?qū)⒖罩米≌D(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房；積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建立完善的住宅建設(shè)、銷售和服務(wù)一條龍的運行機制等。</p><p&

83、gt;　?。?）引導(dǎo)消費者改變消費觀念</p><p>　　在運用灰色關(guān)聯(lián)分析對影響湖州市商品住宅空置面積的影響因素的關(guān)聯(lián)度的排序中，城鎮(zhèn)居民可支配收入排第五。中國的傳統(tǒng)觀念總是習(xí)慣“量入制出”，絕不超過自己的收入水準而透支消費?，F(xiàn)在則要提倡“提前消費”這一現(xiàn)代消費觀念。應(yīng)讓消費者改變過去傳統(tǒng)觀念，樹立現(xiàn)代消費理念，認識到掙錢是為了生活的更美好。在住房方面，要鼓勵購買第一套房的消費者接受“信貸消費”，對這樣，不僅

84、消費者的居住狀況可得到改善，而且商品房也不會大量閑置。</p><p>　?。?）加大打擊投機力度，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用</p><p>　　中國地大物博，房地產(chǎn)的總量較大，住房存在的一定的問題：一方面，房價持續(xù)走高；另一方面，住房的空置率持續(xù)上升。擁有兩處或多處房產(chǎn)過多地占有社會資源，在這種情況下運用稅收的杠桿機制刺激房地產(chǎn)業(yè)可以成為一種有效的調(diào)節(jié)手段，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展（房產(chǎn)稅運作過

85、程見圖8）。值得注意的是，中央2010年財政預(yù)算報告中明確提出，將完善房產(chǎn)稅。可以預(yù)見，作為宏觀調(diào)控的重要手段，稅收杠桿機制的作用將在今后更多地應(yīng)用到房地產(chǎn)調(diào)控中，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和房價回歸合理創(chuàng)造條件。</p><p>　　圖8 房產(chǎn)稅的運作過程</p><p>　　4.2 建立和發(fā)展健全完善的住宅金融體制</p><p>　　金融業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)之間的適度融合是

86、住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的必要條件。由于住房這種商品價格比較高，大多數(shù)居民在買房時單靠自身的經(jīng)濟能力是不夠的，必須借助金融手段。各國經(jīng)驗已充分證明，住宅抵押貸款是居民購買住宅的重要方式。近幾年來以住宅抵押貸款為主要代表的住宅信貸業(yè)得到了快速發(fā)展，但是長期以來個人住宅抵押貸款利率高、手續(xù)復(fù)雜、條件苛刻等問題一直未能得到很好解決。同時與住宅抵押貸款相配套的政策遲遲不能出臺，這些都在一定程度上造成銀行辦理住宅抵押貸款的盲目性和信貸風(fēng)險的提高，以及

87、居民負擔的增加，進而制約了住宅金融業(yè)的成熟與繁榮，減少了住宅的銷售，增加了住宅的空置。我們可采取一些措施來緩解湖州的狀況。</p><p>　　一是逐步提高公積金比例，同時盡快實現(xiàn)公積金與銀行利率接軌，加大公積金作為住宅金融工具的市場運作效能。住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。提高公積金比例有助于減少居民的買房壓力，有助于減少住房的空置。</p>

88、;<p>　　二是完善住宅抵押貸款制度。銀行要加強與金融部門的合作，開展多樣化的抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p>　　三是加強對按揭貸款的風(fēng)險管理，控制對住宅按揭貸款的過分需求。這樣有助于控制通過按揭貸款進行的投資性購房，有助于控制房價。</p><p>　　四是完善消費信貸機制。不同年齡、不同收入群體對于住房消費貸款的需求是不同的，因此開發(fā)適應(yīng)不同需求的貸款系列品種是必要的。

89、</p><p>　　4.3 銀行應(yīng)打擊投機者的住房貸款</p><p>　　投機性購房的資金大都來自銀行，一旦房價下行或投機購房者預(yù)期房價下降大規(guī)模離場，會導(dǎo)致房價和低價下挫、抵押品價值縮水。尤其是許多信貸資金購買的住房已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，或者弄虛作假，投機者自有資金早已撤出，房價下行一旦斷供，銀行信貸資金風(fēng)險不言而喻。銀行應(yīng)實行嚴格的差別化住房信貸政策，采取措施打擊投機者的住房貸款。對購買第二

90、套房或第二套房以上的消費者，收緊房貸政策，提高其第二套或第三套房屋的首付比例；對貸款買二手房或三手房的消費者，提高其貸款利率，使投機者購買住房無利可圖。</p><p>　　4.4 開發(fā)商應(yīng)完善小區(qū)配套</p><p>　　商品住宅的空置在一定程度上與住宅的周邊配套設(shè)施有關(guān)。居民購買房屋，周邊配套設(shè)施是否齊全也是其考慮的一個重要因素。房屋建造好了，周邊設(shè)施例如交通、購物等設(shè)施的不方便，會降

91、低消費者的購買欲望，造成房屋的空置。在房產(chǎn)過熱的一段時期，湖州的一些開發(fā)商急功近利，在建造住宅的時候沒有很好地規(guī)劃，在房屋建造好的時候，其周邊的配套設(shè)施沒有跟進。購物，交通等設(shè)施的不便，必會影響消費者對于住宅的選擇。所以完善一些小區(qū)的配套設(shè)施，可以有效的減少房屋的空置。</p><p>　　4.5 優(yōu)化房型結(jié)構(gòu)，減少結(jié)構(gòu)性空置</p><p>　　根據(jù)社會消費的需求，合理確定房型與檔次。重

92、點應(yīng)該是滿足廣大中低收入者的經(jīng)濟適用型住房需求，同時兼顧社會多層次的住房需求。在湖州，存在著一些公寓式住宅的空置，這些住宅面積大，價位高。對于一般的三口之家而言，是不予考慮的，它面向的是高端的消費者。雖說鼓勵居民“提前消費，信貸消費”，但是其對住房的需求不會超出自身負擔，對公寓之類的住宅的需求不會變大。分析湖州地區(qū)的生產(chǎn)總值，其發(fā)展程度還處在一般的水平。對于開發(fā)商來說，在建造房屋時，應(yīng)合理地分析當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況，居民的消費狀況，不宜不

93、切實際地建造超過當?shù)叵M水平的高標準住房。開發(fā)房型結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量較高的商品房，對于樹立企業(yè)形象，發(fā)揮品牌效應(yīng)具有十分重要的作用。</p><p>　　4.6 房地產(chǎn)企業(yè)加強自我管理</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與政府、銀行、中介機構(gòu)的合作，共同為空置房尋找出路。可以配合政府，將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房和廉租房；與銀行合作，“以房抵債”；與中介機構(gòu)合作，利用中介機構(gòu)的宣傳、策劃及包裝優(yōu)

94、勢，將空置房重新造推向市場，轉(zhuǎn)變滯銷局面。其中有一種促銷方式——以租帶售，也是解決空置問題的出路之一。以租帶售打破了租與售的分離模式，以租售相結(jié)合的方式去啟動、激活市場，能帶動空置房的銷售。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　通過對湖州近年來的數(shù)據(jù)與空置率的計算，湖州的商品房確實存在著空置的現(xiàn)象，而且空置率呈逐年上升的態(tài)勢，到2009年

95、湖州的商品住宅空置率達到了16.7%，處于14%-20%之間，為空置危險區(qū)。房地產(chǎn)高空置率現(xiàn)象對湖州的國民經(jīng)濟、居民的生活、銀行的信貸資金以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有負面的影響，對這個數(shù)字應(yīng)該引起我們的重視。</p><p>　　從對影響湖州市商品住宅空置面積的個因素進行灰色關(guān)聯(lián)分析模型的計算結(jié)果和上面的分析看，確定了湖州地區(qū)商品房空置的主要影響因素及影響次序。商品房施工面積, 湖州地區(qū)生產(chǎn)總值, 存款準備金率是影響湖

96、州地區(qū)商品房空置的主要因素?；诳罩眠^高所會產(chǎn)生的問題，與近年來空置不斷增加湖州市的相關(guān)部門可以適當?shù)牟捎靡恍┖暧^調(diào)控手段如刺激消費，擴大需求等來進一步減少商品房的空置。政府與企業(yè)應(yīng)進一步發(fā)展地方經(jīng)濟，繼續(xù)提高湖州地區(qū)的生產(chǎn)總值，保證湖州的宏觀經(jīng)濟得以良好發(fā)展。銀行通過調(diào)整貸款利率，首付等打擊住房投機。</p><p>　　我們應(yīng)該從政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)等各方面緩解湖州的住宅空置狀況，如加強

97、政府的宏觀調(diào)控，打擊投機者的住房信貸，征收空置稅等都是不錯的方法。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]易憲容．應(yīng)該征收房產(chǎn)稅[J]．滬港經(jīng)濟，2010（07）．</p><p>　　[2]楊海鵬．我國商品住宅空置對房價影響的實證研究[D]．北京：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2010．</p><p

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106、gt;</p><p><b>　　金融學(xué)</b></p><p>　　商品住宅投資及其空置問題的研究——以湖州為例</p><p><b>　　開題報告</b></p><p>　　商品住宅投資及其空置問題的研究</p><p><b>　　一、立論依據(jù)</

107、b></p><p>　　1.研究意義、預(yù)期目標</p><p>　　空置房問題一直是大家普遍關(guān)注的問題。最近，關(guān)于空置房的爭論因為一個數(shù)字而再度激烈起來。有消息說，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，高達540萬套住房的電表讀數(shù)連續(xù)6個月讀數(shù)為0，這些空置房足以供2億人居住。而隨后，盡管國家電網(wǎng)公司否定了這個消息，但是在這場紛爭的背后，也折射出空置房的現(xiàn)象已成為社會的焦點。之

108、后，又有“曬黑照”的流傳，空置房顯然已經(jīng)成為很大的焦點?？罩梅康拇罅看嬖?，嚴重影響我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅嚴重的挫傷開發(fā)商的積極性，難以得到預(yù)期的收益;銀行也形成了大量的壞賬，不利于風(fēng)險防范;同時廣大中低收入者的巨大需求無法得到滿足。這種現(xiàn)象的存在，勢必產(chǎn)生房地產(chǎn)市場中的各種嚴重的問題，影響社會和諧。因此，本文對我國住宅商品房市場進行了分析，加深了對市場的認識，對其中的規(guī)律性東西進行了探索，并根據(jù)我國目前住宅市場的特殊性，提出了一些對策

109、建議。并且，本文采用灰色關(guān)聯(lián)度理論對于影響商品住宅空置的多個指標進行綜合評判。通過該方法分析判斷出各因素間的主次關(guān)系，明確商品住宅空置的影響因素中哪個因素對空置率的影響最大。</p><p>　　論文研究的目的在于為政府管理者、政策制定者提供一個深入了解商品住宅空置問題的平臺，同時為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供決策參考依據(jù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)運營管理水平的提高，使他們在開發(fā)經(jīng)營活動中做到科學(xué)決策，能夠及時采取措施避免和降低商品