2015屆工程管理專業(yè)畢業(yè)生畢業(yè)設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　2015屆畢業(yè)生</b></p><p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)</b></p><p>　　題 目:“升龍又一城”地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 </p><p>　　院系名稱： 土木建筑學(xué)院 專業(yè)班級(jí)：工程管理 </p><p>　　學(xué)生姓名：

2、 學(xué) 號(hào)： </p><p>　　指導(dǎo)教師： 教師職稱： </p><p>　　2015年 6月 3日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 項(xiàng)目基本情況2</p><p

3、>　　1.1 項(xiàng)目命名——“乾坤園”3</p><p>　　1.2 項(xiàng)目概況3</p><p>　　2 國(guó)家政策法規(guī)4</p><p>　　3 鄭州高新區(qū)市場(chǎng)分析4</p><p><b>　　4 市場(chǎng)調(diào)研6</b></p><p><b>　　4.1西雅圖6&l

4、t;/b></p><p>　　4.2 翰林國(guó)際7</p><p><b>　　4.3萬(wàn)科城7</b></p><p><b>　　5 產(chǎn)品策劃8</b></p><p>　　5.1“金桂園”8</p><p>　　5.2“桃花源”- 10 -</p&

5、gt;<p>　　5.3“水宛院”- 11 -</p><p>　　5.4“楓葉苑”- 13 -</p><p>　　5.5“磐林”- 14 -</p><p>　　6 媒體宣傳- 17 -</p><p>　　6.1宣傳方式- 17 -</p><p>　　6.2宣傳選擇方式19</

6、p><p><b>　　6.3廣告語(yǔ)19</b></p><p>　　7、尾盤處理- 19 -</p><p>　　致 謝錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　　參 考 文 獻(xiàn)- 20 -</p><p>　　附圖一錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　　附

7、圖二錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　　附圖三錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　　附圖四錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　　附圖五錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p><b>　　1 項(xiàng)目基本概況</b></p><p>　　1.1 項(xiàng)目命名——“乾坤園”</p>

8、<p>　　天地又名乾坤，乾坤分五行，即木、火、水、金、土，自地球誕生那天起，五行就一直互相依存，相生相克。這五種元素充盈在天地之間，無(wú)所不在，它們相互作用、相互發(fā)展，維系著自然的平衡。木代表生長(zhǎng)的物質(zhì)；火代表可以散發(fā)熱能的物質(zhì)；土代表自然本身；水代表流動(dòng)的物質(zhì)，可以循環(huán)；金代表堅(jiān)固的物質(zhì)?！拔逍邢嗌保纾耗旧?、火生土……若古人用陰陽(yáng)與五行這種相生相克的關(guān)系，來(lái)闡釋一切事物之間的相互聯(lián)系，即自然界陰陽(yáng)相互作用，產(chǎn)生五行；

9、五行相互作用，則產(chǎn)生萬(wàn)事萬(wàn)物的無(wú)窮變化。五行代表生命的物種運(yùn)動(dòng)方式，天地分乾坤，五行生滅，演化世界。</p><p>　　該項(xiàng)目是一個(gè)多功能小區(qū)，分金、木、水、火、土五個(gè)小區(qū)，內(nèi)設(shè)寫字樓、商業(yè)大廈、步行街、別墅、居住小區(qū)，又包含公園、人工湖、生活廣場(chǎng)，健身房等多種多樣的配套設(shè)施，功能齊全，相生相連，故取名“乾坤園”。</p><p><b>　　1.2 項(xiàng)目概況</b>

10、;</p><p>　　1.2.1項(xiàng)目基本介紹</p><p>　　行政區(qū)域：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)</p><p><b>　　區(qū)域板塊：西北板塊</b></p><p>　　項(xiàng)目位置：高新區(qū)科學(xué)大道和春藤路交叉口西南角</p><p><b>　　建筑類型：高層</b></

11、p><p>　　物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)大廈、別墅、居住小區(qū)</p><p>　　1.2.2周邊配套設(shè)施</p><p>　　周邊商業(yè)：中國(guó)銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、鄭州銀行</p><p>　　周邊公園：蓮花公園、西流湖公園</p><p>　　周邊醫(yī)院：鄭州大學(xué)附屬醫(yī)院、高新區(qū)醫(yī)院等<

12、/p><p>　　周邊學(xué)校：鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、鄭州中學(xué)、鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、鄭州輕工業(yè)學(xué)院、鄭州商貿(mào)技師學(xué)院等</p><p>　　周邊公共交通：地鐵1、3號(hào)線交匯地鐵廣場(chǎng)(在建)、68、72、315、B12等</p><p><b>　　1.2.3項(xiàng)目介紹</b></p><p>　　本地塊計(jì)劃用地20萬(wàn)㎡，建筑面積45

13、5520㎡，容積率2.28，綠化率40％，小區(qū)共有3328戶，按照1:1.5的車位比，共設(shè)置地下停車位4992個(gè)?？偣卜治鍌€(gè)區(qū)，分別是金桂園、桃花源、水宛院、楓葉苑和磐林。里面包含寫字樓、商場(chǎng)、住宅，還有醫(yī)院、幼兒園、生活廣場(chǎng)等配套設(shè)施。</p><p>　　整個(gè)小區(qū)公分五個(gè)組團(tuán)，分別是金、木、水、火、土。金是一個(gè)張開(kāi)的雙手，手托明珠，招財(cái)進(jìn)寶；木是一個(gè)“木”字的組合樓，內(nèi)有桃花源；水圍繞一個(gè)圓形湖，代表著生命奔

14、騰不息；火是一個(gè)“火”字的住宅樓，楓葉似火，紅紅火火；土是一個(gè)擺成“土”字的經(jīng)濟(jì)適用區(qū)，厚物載德。</p><p><b>　　乾坤園平面布置圖</b></p><p><b>　　2 國(guó)家政策法規(guī)</b></p><p>　　2014年，土地制度、財(cái)稅制度改革將進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)稅等相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立，但是市場(chǎng)化改革和

15、長(zhǎng)效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然上漲的背景下，難以期待限購(gòu)限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記、財(cái)產(chǎn)公示等制度出臺(tái)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大，將進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，限購(gòu)限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，明年乃至中長(zhǎng)期房地產(chǎn)

16、市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化，市場(chǎng)有望逐漸回歸理性。隨著新“國(guó)五條”地方細(xì)則的落實(shí)，以及前期需求的集中爆發(fā)，或致樓市進(jìn)入觀望期，成交量或?qū)⒂兴陆?。但隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、以及城中村改造、合村并城的積極推進(jìn)，穩(wěn)中有升仍是市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨。</p><p>　　2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)：在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房

17、銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%；商品房銷售均價(jià)為6705-6746元/平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷售面積和均價(jià)同比增速均較2013年放緩；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9.8-10.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%；房屋新開(kāi)工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%。</p><p>　　3 鄭州高新區(qū)市場(chǎng)分析</p><p>

18、　　2015年1月16日，恒大地產(chǎn)以9.6億資金，買下高新區(qū)的土地。近年來(lái)，高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐高新區(qū)，進(jìn)一步打開(kāi)了高新區(qū)市場(chǎng)，從而使高新區(qū)成為鄭州土地市場(chǎng)成交量最為活躍的區(qū)域。隨著高新區(qū)配套設(shè)施的逐步完善，鄭州高新區(qū)逐步從一個(gè)地域偏僻、產(chǎn)業(yè)落后的高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)，向地鐵交通便利、生活設(shè)施完善、商業(yè)日漸旺盛的新城邁進(jìn)。特別是近些年來(lái)，隨著鄭州市區(qū)面積的不斷擴(kuò)大和高新區(qū)各種配套的成熟，高新區(qū)的價(jià)值逐步升高，優(yōu)美的環(huán)

19、境加上高端的大學(xué)學(xué)府，更是讓高新區(qū)的市場(chǎng)熱度被推升到一個(gè)新標(biāo)度。在此之前，鄭州各大區(qū)域中，高新區(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)都相對(duì)偏低，但是隨著高新區(qū)相關(guān)配套逐漸完善，未來(lái)的升值空間越來(lái)越大。加上高新區(qū)有很多產(chǎn)業(yè)，為大家提供了更多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)。未來(lái)高新區(qū)的價(jià)格和價(jià)值將越來(lái)越高，逐步跟中原區(qū)和金水區(qū)等區(qū)域持平。</p><p>　　2014年，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，全國(guó)各大城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)都在連續(xù)環(huán)比下跌，而鄭州房地產(chǎn)卻在

20、穩(wěn)步上升，其中給鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)“貢獻(xiàn)”最大的的就是高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。據(jù)某機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年鄭州房?jī)r(jià)為8736元/㎡，環(huán)比漲幅僅為5.5%。而高新區(qū)2014年成交均價(jià)為7064元/㎡，環(huán)比上浮821元/㎡，上漲幅度達(dá)13.1%，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)鄭州平均漲幅一倍之多。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在鄭州樓市推盤量中，高新區(qū)2014年住宅新增供應(yīng)面積為158.4萬(wàn)㎡，占全市供應(yīng)總面積的20.4%。合計(jì)共推出房源10388套，獨(dú)占區(qū)域鰲頭，超鄭東新區(qū)9倍之多。

21、2014年鄭州市商品住宅各區(qū)域成交量排名上，高新區(qū)以84.71萬(wàn)㎡排名第四位。在開(kāi)盤成交方面，高新區(qū)成交8250套，開(kāi)盤去化率達(dá)79.40%，分別占據(jù)鄭州八大主城區(qū)首位，開(kāi)盤去化率超過(guò)鄭東新區(qū)一倍之多。</p><p><b>　　4 市場(chǎng)調(diào)研</b></p><p>　　在本地塊的周邊，還有好幾個(gè)類似的項(xiàng)目，分別是西雅圖、翰林國(guó)際、萬(wàn)科城等等，為了進(jìn)一步的了解市場(chǎng)

22、，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的可能碰到的問(wèn)題，我們對(duì)其做了如下調(diào)研：</p><p>　　表4.1 鄭州市平均房?jī)r(jià)（元/㎡）</p><p><b>　　4.1西雅圖</b></p><p>　　西雅圖位于鄭州高新區(qū)蓮花街與牡丹路口，河南工業(yè)大學(xué)東側(cè)，總占地面積約576畝，總建筑面積約96.3萬(wàn)平米；由10棟6.5層稀缺花園洋房、4棟15-17層小高層住宅

23、、20棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米的寫字樓組成。容積率2.50，綠化率40%，住宅建筑面積為89-130平方米。物業(yè)形態(tài)涵蓋花園洋房、高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。社區(qū)配有1個(gè)小學(xué)和兩個(gè)幼教中心，鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)及分校、艾瑞德國(guó)際學(xué)校、鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)等多個(gè)高端中小學(xué)環(huán)伺周邊；緊臨地鐵一號(hào)線1000米；73路、205路、45路、BRT等多條公交線路貫穿項(xiàng)目左右。</p><p>　

24、　表3.1周邊小區(qū)比較</p><p><b>　　4.2 翰林國(guó)際</b></p><p>　　翰林國(guó)際城位于長(zhǎng)椿路與蓮花街交匯處東南角，緊鄰地鐵1號(hào)線站口，城市快速公交BRT站。翰林國(guó)際城由河南三德置業(yè)有限公司投資，總占地面積約570畝，總建筑面積達(dá)90萬(wàn)平方米，共由A、B、C、D四個(gè)組團(tuán)組成，戶型面積為80-159㎡，車位配比達(dá)到了1:1。</p>

25、<p><b>　　4.3萬(wàn)科城</b></p><p>　　萬(wàn)科城位于鄭州高新區(qū)科學(xué)大道與西四環(huán)交會(huì)處，東鄰鄭州大學(xué)，毗鄰鄭州輕工業(yè)學(xué)院。萬(wàn)科城總建筑面積約320萬(wàn)㎡。涵蓋住宅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，其中項(xiàng)目商業(yè)配套約50萬(wàn)㎡，集餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體；教育配套資源共17所，其中3所小學(xué)、2所中學(xué)。未來(lái)項(xiàng)目周邊醫(yī)療、商業(yè)、教育、公園、交通配套完善，實(shí)現(xiàn)“一座萬(wàn)科城，改變一座城”。&l

26、t;/p><p>　　萬(wàn)科城一期地塊位于須水河?xùn)|路與楓楊街交會(huì)處東南，一期西側(cè)80米寬須水河景觀長(zhǎng)廊，西北緊鄰政府規(guī)劃的高新新城核心區(qū)域：湖心島。項(xiàng)目首批推出的產(chǎn)品面積主要為約75㎡兩房，80-90㎡小三房，產(chǎn)品類型全部為裝修房。萬(wàn)科城二期地塊位于須水河?xùn)|路與科學(xué)大道交會(huì)處東北角，眥鄰80米寬須水河，有商業(yè)斜街。二期戶型主要為約77㎡兩房，85-89㎡三房，118㎡三房。</p><p>&l

27、t;b>　　5 產(chǎn)品策劃</b></p><p>　　5.1“金鼎中原，貴臨天下”——金桂園</p><p>　　從遠(yuǎn)處看，整個(gè)樓像一雙托起來(lái)的雙手，伸開(kāi)雙掌，托起中間的寶珠（圓形噴泉）。左右兩邊由兩座32層的高端寫字樓遙遙相對(duì)，而兩個(gè)樓之間由一個(gè)弧形的的六層商場(chǎng)組成，商場(chǎng)上方設(shè)置一個(gè)巨大的時(shí)鐘，意味著時(shí)間就是金錢，也彰顯出小區(qū)獨(dú)特的地位。小區(qū)前方是一個(gè)巨大無(wú)比的廣場(chǎng)，

28、是大型活動(dòng)活動(dòng)的主要場(chǎng)所，兩邊是高大挺拔的喬木，既不失莊嚴(yán)威武，又多了幾分美觀，也為人們的生活帶來(lái)了一絲綠蔭。</p><p>　　商場(chǎng)的一至四層是一個(gè)大型的超市和購(gòu)物商場(chǎng)，里面包含有各種各樣的生活用品，應(yīng)有盡有。五層是一個(gè)獨(dú)立的美食廣場(chǎng)，邀請(qǐng)來(lái)自全國(guó)各地具有獨(dú)立特色的風(fēng)味小吃前來(lái)加盟，要保證物美價(jià)廉，好吃實(shí)惠。常言道，想抓住一個(gè)人的心，必須要先抓住一個(gè)人的胃，要想讓顧客對(duì)此地依依不舍，必須要有吸引人的東西，所以

29、在吃這方面一定要精挑細(xì)選，精益求精。六層是休閑場(chǎng)所，內(nèi)設(shè)奧斯卡影城、KTV、酒吧等等。二三十歲的年輕人是高新區(qū)的主要組成部分，未來(lái)是屬于年輕人的，所以我們就要牢牢抓住年輕人的性格愛(ài)好，投其所好，精益求精。</p><p>　　寫字樓采用傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)單大方，又保證每個(gè)獨(dú)立的辦公室具有良好的采光和通風(fēng)效果。寫字樓是一個(gè)人口密集的區(qū)域，為了保證大家能方便的上下班，在辦公樓的左側(cè)和中間設(shè)置了樓梯和電梯，方便行人的日

30、常上下班。衛(wèi)生間設(shè)置在寫字樓的最左側(cè)，遠(yuǎn)離辦公的地方，防止廁所的異味給大家日常的辦公做成不便的影響。 </p><p><b>　　金桂園寫字樓戶型圖</b></p><p>　　金是一個(gè)收獲的季節(jié)，對(duì)應(yīng)四季中的秋，我們把“金桂園”的銷售時(shí)間定在2016年9月——2016年11月。</p><p>　　活動(dòng)內(nèi)容

31、：邀請(qǐng)政府高管參加乾坤園的奠基儀式，并舉行大型記者招待會(huì)。同時(shí)邀請(qǐng)河南省各個(gè)知名企業(yè)共同參加，舉辦獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)，聯(lián)系各大媒體跟蹤報(bào)道，制造聲勢(shì)，引起廣大市民的關(guān)注，使“金桂園”深入民心，給群眾留下好印象。</p><p>　　商鋪和寫字樓具有局限性，主要消費(fèi)人群是那些富豪和知名企業(yè)，因此，如何打開(kāi)市場(chǎng)成為重中之重。首先，在開(kāi)盤活動(dòng)的當(dāng)天晚上，組織一場(chǎng)高端的酒會(huì)，要求當(dāng)晚到場(chǎng)的非富即貴。對(duì)于上層人士，缺少的是什么？缺

32、少的是彼此認(rèn)識(shí)的樞紐。我們要展現(xiàn)出我們的寫字樓的高端和別具風(fēng)格，讓他們看到上升的價(jià)值。</p><p>　　5.2“您給我一份信任，我還您一片世外桃源”——桃花源</p><p>　　陶淵明寫的《桃花源記》給多少人留下了這樣神圣的一片土地，尤其是在這繁華喧鬧的城市，哪個(gè)人不渴望下班之后由一個(gè)溫馨而安逸的家？哪個(gè)人不渴望有一片屬于自己的“桃花源”？</p><p>　

33、　提起木，我們第一印象能想到的就是生命的綠色，綠色是木的顏色，也是春的主要組成部分，春天代表的是勃勃的生命力，花草樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛，樹(shù)木的枝條向四周伸展，所以春屬木。提起春天，我們腦海中立刻勾畫出這樣一幅畫面，在綠樹(shù)成蔭的林間小道中，小鳥歡快的唱著歌，周圍的鮮花含苞待放，紅的、藍(lán)的、紫的……遠(yuǎn)方的溫馨小家若隱若現(xiàn)，一切都是那么美好，一切都是那么的安逸。如果此時(shí)此刻，我們?cè)僦б粋€(gè)太師椅，手持一卷詩(shī)書，品著一杯香茗，在一個(gè)古風(fēng)古色的亭子下，聽(tīng)著

34、外面的鳥語(yǔ)花香，其中的韻味不足為外人道也。</p><p>　　整個(gè)小區(qū)由八棟18層的建筑組成，整個(gè)建筑被樹(shù)林圍繞著，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，萬(wàn)綠叢中，凸顯出一個(gè)“木”字。小區(qū)內(nèi)的景觀由各種各樣的樹(shù)木和花園組成，主要有高大喬木，四季常青樹(shù)等等，要保證整個(gè)小區(qū)一年四季都能給人一種春天溫馨的感覺(jué)。小區(qū)的旁邊是一個(gè)古典的亭子，整個(gè)小區(qū)內(nèi)設(shè)各種古典風(fēng)格的小建筑，比如座椅、小噴泉、人物雕塑等等。</p><p>

35、　　春天，萬(wàn)物復(fù)蘇，花草樹(shù)木茂盛生長(zhǎng)，到處都是勃勃生機(jī)，所以春屬木。故“桃花源”的銷售時(shí)間定在2017年3月——2017年5月。</p><p>　　“桃花源”的消費(fèi)群體主要是白領(lǐng)、金領(lǐng)，退休老人以及教師，相對(duì)于其他階層而言，這類群體有較為穩(wěn)定的工作和收入，工作的壓力小，更注重于養(yǎng)生和享受。相對(duì)而言，這類人文化程度較高，都有一些深厚的涵養(yǎng)，在工作之余更喜歡享受一個(gè)人的生活，因此，針對(duì)此類人群一定要選擇一些有氛圍的

36、活動(dòng)，讓其獨(dú)樂(lè)其中。</p><p><b>　　活動(dòng)內(nèi)容：</b></p><p>　　方案一、 春天是一個(gè)美麗的季節(jié)，在五百繽紛的花園里面設(shè)置免費(fèi)的茶水和點(diǎn)心，接待人員無(wú)需多言，溫柔大方，面帶笑容，給人一種如沐春風(fēng)的感覺(jué)。想想一下，在這風(fēng)景如畫的世界，鮮花怒放，綠樹(shù)成蔭，鳥語(yǔ)花香，周圍散發(fā)著一種大自然的感覺(jué)，您能對(duì)這一切能有抵制力嗎？</p><

37、;p>　　方案二、 邀請(qǐng)名家舉辦一個(gè)書畫展，越是有涵養(yǎng)的人，越是喜歡一些有品位的東西。名師名畫在他們眼中的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比金錢的誘惑大的多，投其所好，抓住他們的愛(ài)好，也許會(huì)有意想不到的效果。</p><p>　　5.3“專為非凡者打造，享受獨(dú)一無(wú)二的‘海景房’”——水宛院</p><p>　　您想擁有一套“海景房”嗎？對(duì)！就是“海景房”！您沒(méi)有聽(tīng)錯(cuò)，我也沒(méi)有騙您，鄭州高新區(qū)讓您有一套屬于

38、自己的“海景房”！</p><p>　　整個(gè)小區(qū)由六棟18層的建筑組成，小區(qū)的正中間是一個(gè)1000多平方米的圓形“旭日湖”，與遠(yuǎn)處的“月牙湖”遙遙相映，日月交替，形成別具一格的“日月潭”。繞著湖水，是一個(gè)環(huán)形的走廊亭子，內(nèi)有詩(shī)歌文賦，盡顯詩(shī)情畫意，亭子旁邊是萬(wàn)條垂下的柳樹(shù)和蒼勁的松柏。遠(yuǎn)處，是五彩繽紛的花園，有牡丹、菊花、桂花等等，一年四季，花香不斷。湖的正中央有個(gè)20多平方米的小島，小島正中央是一個(gè)百年老柳，柳

39、樹(shù)下面是蔥蔥郁郁的蘆葦。您可以想象出這樣一幅畫面，您站在自己的陽(yáng)臺(tái)上，放眼望去，是一覽無(wú)余的風(fēng)景，微風(fēng)徐徐，小湖蕩起漣漪的波浪，柳條在風(fēng)中舒展著嬌美的身姿，遠(yuǎn)處的蘆葦中，幾只雪白的天鵝若隱若現(xiàn)……在驕陽(yáng)似火的夏季，您可以想想出這是個(gè)多么令人向往的地方。</p><p>　　“水宛院”的消費(fèi)主體，是那些具有一定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的商業(yè)大亨，部門經(jīng)理，</p><p>　　這類人具有一定的文化修養(yǎng)，對(duì)待

40、事物也有自己的一套選擇方式，他們不缺錢，但是也不會(huì)亂花錢，所做的一切都會(huì)做一個(gè)比較，選擇最有利的價(jià)值。針對(duì)這個(gè)人群，我們不需要過(guò)多的介紹我們的產(chǎn)品，我們只需要做好我們需要做好的一切，讓他們自己去感受，讓他們自己去選擇。他們需要的是在忙碌工作之后由一個(gè)讓他們能心靈平靜的地方，而我們的“海景房”能夠提供這樣舒適的一個(gè)地方，并且在整個(gè)高新區(qū)是獨(dú)一無(wú)二的。</p><p><b>　　水宛院戶型平面圖</

41、b></p><p>　　水婉轉(zhuǎn)曲折，安靜淡泊，冬天萬(wàn)物休眠，萬(wàn)籟寂靜，所以冬屬水．水宛院的銷售時(shí)間定在2016年12月——2017年2月。</p><p>　　水生財(cái)，有水的地方就有財(cái)，自古到今，人類的文化起源地都離不開(kāi)水。因此，水宛院專為貴人打造，讓您享受非凡人的生活。</p><p>　　活動(dòng)內(nèi)容：廣發(fā)請(qǐng)?zhí)?，邀?qǐng)那些達(dá)官貴人，參加一場(chǎng)盛大的party，同

42、時(shí)在各大報(bào)紙電視節(jié)目做宣傳，為此造勢(shì)。要讓每個(gè)人都知道，要讓所有來(lái)的人以此為榮，來(lái)了，方能顯現(xiàn)出自己的高貴，來(lái)了，讓您絕不后悔。要讓所有人感受到，這不是一場(chǎng)舞會(huì)，這是一個(gè)身份的象征。</p><p>　　同時(shí)準(zhǔn)備好幾套上好的樣板房，提供專業(yè)的服務(wù)，里面應(yīng)有盡有，豪華的裝飾，精美的食品，還有漂亮女仆貼心的服務(wù)。對(duì)于他們而言，錢不是問(wèn)題，重要的是要豪華，不怕貴，就怕不好。讓他們享受到“非凡人”的生活，彰顯出他們“非凡

43、人”的身份，“水宛院”會(huì)是他們最好的選擇。</p><p>　　5.4“曲徑通幽，傾聽(tīng)大自然的聲音”——楓葉苑</p><p>　　提起火，你會(huì)想到什么？紅色？熱情？活力？還有奔騰不止的青春？火代表著勃勃的生命活力，來(lái)勢(shì)兇猛，勁頭十足。小區(qū)主打戶型是那些充滿熱情的年輕人。小區(qū)有七棟樓，每一棟樓有兩單元，每一單元有四戶，建筑面積為130平方米。火代表是熱情和絡(luò)繹不絕的人群，有人的地方才有熱情

44、，人多的地方才能“火”起來(lái)。</p><p><b>　　楓葉苑戶型平面圖</b></p><p>　　火代表的是活力，小區(qū)內(nèi)的所有景觀布置都是為了彰顯年輕人的活力而建造。小區(qū)內(nèi)的主要綠化采用楓樹(shù)，秋風(fēng)徐來(lái)，萬(wàn)里飄紅，紅紅火火的楓葉無(wú)疑會(huì)討得年輕人的喜歡。在小區(qū)的景觀布置上，一定要合理規(guī)劃，多設(shè)置一些長(zhǎng)椅，多布局些曲徑通幽的景觀，比如小橋流水，比如荷塘月色，既適合年輕

45、人的浪漫約會(huì)，也方便大家晚飯后的散步。</p><p>　　火是代表的是溫度，是熱情，是希望，所以夏屬火，“楓葉苑”的銷售時(shí)間定在2017年6月——2017年8月。</p><p>　　眾所周知，從80 后開(kāi)始起，年輕人被稱為叛逆的一代，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)代的年輕人越來(lái)越會(huì)享受自己的生活，肆意的張揚(yáng)自己的青春。他們不像老一代一樣可以踏踏實(shí)實(shí)的任勞任怨的做乏味的工作，他們更希望的是享受豐富多彩的人生

46、，嘗盡人生百味。他們對(duì)住宅的要求也是精益求精，要彰顯出自己的個(gè)性。這個(gè)階層的人有一定的積蓄，但是不是特別充裕，喜歡熱鬧，喜歡新奇的事物，因此住宅的要求就必須不能太貴，但是又要?jiǎng)e有一番風(fēng)味，符合年輕人的性格特點(diǎn)和生活方式。</p><p><b>　　活動(dòng)內(nèi)容：</b></p><p>　　方案一、 舉辦露天演唱會(huì)，邀請(qǐng)當(dāng)紅歌星周杰倫、鄧紫棋前來(lái)演出。凡參觀過(guò)樣板房并留

47、下寶貴意見(jiàn)的顧客，可以免費(fèi)領(lǐng)取一張演唱會(huì)的門票，凡訂購(gòu)房子并交納定金的顧客可以免費(fèi)領(lǐng)取三張演唱會(huì)門票。</p><p>　　方案二、 周末舉辦一個(gè)露天電影院，去的人每人有精美禮品相送，最高可獲得房?jī)r(jià)八折優(yōu)惠卡。</p><p>　　5.5“年輕，就是資本，青春，就要斗志昂揚(yáng)！”——磐林</p><p>　　“君當(dāng)如磐石，妾當(dāng)如蒲葦。蒲葦韌如絲，磐石無(wú)轉(zhuǎn)移”——《孔雀

48、東南飛》</p><p>　　提起《孔雀東南飛》這個(gè)經(jīng)典的詩(shī)歌，相信大家都不會(huì)陌生，我們被故事里面的人物驚天地泣鬼神的愛(ài)情故事折服著。提起“土”這個(gè)字，我們顧名思義的理解為土鱉、庸俗，但是劉蘭芝卻把他們的感情比作成磐石，這也從側(cè)面突出了“土”的優(yōu)點(diǎn)，堅(jiān)韌不拔、穩(wěn)重厚道。作為“土區(qū)”的特點(diǎn)，一切的重心都是圍繞經(jīng)濟(jì)適用，物美價(jià)廉設(shè)計(jì)的。</p><p>　　小區(qū)共有七棟32層的建筑組成，主要戶

49、型是60平方米和80平方米。既然小區(qū)是以經(jīng)濟(jì)適用為核心，那所有的建筑都應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)適用為大家服務(wù)。在小區(qū)的正北方是一個(gè)幼兒園，方便孩子的上學(xué)放學(xué)，為大家節(jié)約了接送孩子的時(shí)間。路口中間是一個(gè)圓形步行街，方便大家購(gòu)一些常規(guī)的日常用品。圓弧中間是個(gè)生活廣場(chǎng)，里面有配套的健身器材，晚上的時(shí)候還可以休閑的跳個(gè)廣場(chǎng)舞。所有的一切重心只有一個(gè)：經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠、方便！</p><p>　　“磐林”針對(duì)的消費(fèi)主體是90后，工作沒(méi)多久的小

50、白領(lǐng)，剛畢業(yè)的學(xué)生。此時(shí)，作為90后的他們已經(jīng)初步嘗受到生活的艱辛，微薄的收入，巨大的開(kāi)支，永無(wú)節(jié)制的加班加點(diǎn)讓他們承擔(dān)了太多的責(zé)任。此時(shí)此刻，遠(yuǎn)離故鄉(xiāng)的他們最想擁有的是一個(gè)屬于自己的家，無(wú)論大小，讓那可漂泊的心可以得到片刻的安寧。正恰此時(shí)，“磐林”小戶型的房子應(yīng)運(yùn)而生，一室一廳60平方米的戶型。兩室一廳80 平方米的戶型，物美價(jià)廉，量身為他們打造，什么也比不上能有一個(gè)屬于自己的家！</p><p><b&

51、gt;　　磐林戶型平面圖</b></p><p>　　四季對(duì)應(yīng)四行，萬(wàn)物離不開(kāi)大地之源?！芭土帧弊鳛橹鞔蛐^(qū)，始終管貫穿整銷售過(guò)程。</p><p>　　方案一：對(duì)于囊中羞澀的人來(lái)說(shuō)，什么最能吸引大家的眼口，對(duì)，就是打折，打折，打折！凡看房者登記有效信息后的顧客可以領(lǐng)取丹尼斯8折優(yōu)惠卡一張，購(gòu)房一次性付款者享受九五折優(yōu)惠，購(gòu)房付定金者享受九八折優(yōu)惠。定期舉辦售房活動(dòng)，選出幸運(yùn)客

52、戶兩名，最多可以享受購(gòu)房八五折優(yōu)惠！知己知彼，百戰(zhàn)百殆，了解消費(fèi)者心中所想，制定針對(duì)性的計(jì)劃。</p><p><b>　　6 媒體宣傳</b></p><p><b>　　6.1宣傳方式</b></p><p>　　廣告是一個(gè)窗口，讓別人了解你產(chǎn)品的平臺(tái)，廣告的好壞直接影響著產(chǎn)品的銷售情況。一個(gè)好的東西，如果外裝做的難

53、以入目，別人也很少問(wèn)津，因?yàn)椤熬葡阋才孪镒由睢薄Ｒ粋€(gè)好的銷售離不開(kāi)好的廣告宣傳，因此，如何用最少的錢，通過(guò)最佳的途徑，給群眾展現(xiàn)出最好的形象，是本次房地產(chǎn)宣傳中的重點(diǎn)。</p><p>　　大眾的廣告宣傳有這樣幾種：</p><p><b>　　報(bào)紙廣告</b></p><p>　　優(yōu)點(diǎn)：①發(fā)行量大，覆蓋面廣</p><p&

54、gt;　?、诰哂忻鞔_的地域性，符合房地產(chǎn)銷售的區(qū)域性</p><p><b>　　③信息傳播速度快</b></p><p>　?、苄畔⒘看螅瑘D文并茂</p><p>　?、菘梢噪S時(shí)更改，方便修正廣告策略</p><p><b>　　缺點(diǎn)：①?gòu)V告時(shí)效短</b></p><p>

55、<b>　?、诔杀举M(fèi)用相對(duì)較高</b></p><p>　?、蹐D文信息量略有不足</p><p><b>　　④印刷質(zhì)量較差</b></p><p><b>　　傳單海報(bào)</b></p><p><b>　　優(yōu)點(diǎn)：①費(fèi)用低廉</b></p>

56、<p>　　②有選擇性的散發(fā)，有針對(duì)性</p><p>　　③通過(guò)人員散發(fā)，廣告觸及面較廣</p><p><b>　?、苡∷①|(zhì)量較差</b></p><p>　　缺點(diǎn)：①容易引起客戶的反感</p><p>　?、诳蛻舻闹匾暢潭炔粔?，隨手就扔</p><p>　?、塾袝r(shí)會(huì)受到市政環(huán)保部門

57、的限制</p><p><b>　　電視網(wǎng)絡(luò)</b></p><p>　　優(yōu)點(diǎn)：①?gòu)V告覆蓋面廣，信息表達(dá)能力強(qiáng)</p><p>　　②具有視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)雙重功能，具有很強(qiáng)的吸引力</p><p>　?、蹚V告時(shí)間和地點(diǎn)選擇較多，較為靈活</p><p>　?、苋菀捉o人留下很深的印象</p>

58、<p><b>　　缺點(diǎn)：①?gòu)V告時(shí)間短</b></p><p><b>　?、诔杀举M(fèi)用相對(duì)較高</b></p><p>　　最近幾年，又多了幾種新的宣傳方式，戶外媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體。戶外媒體主要是在城市主要交通路口大型建筑物等處設(shè)置路牌、燈箱、條幅、飛行物等。網(wǎng)絡(luò)媒體主要是利用網(wǎng)絡(luò)的力量宣傳自己的產(chǎn)品。</p><p&

59、gt;<b>　　6.2宣傳選擇方式</b></p><p>　　大眾宣傳和最新的宣傳方式相結(jié)合，有針對(duì)性的針對(duì)每個(gè)人群選擇最佳的宣傳方式。一般而言，男性要比女性閱讀報(bào)紙的比例大的多，那么報(bào)紙就應(yīng)該主要針對(duì)男性群體，而女性群體感性能力比較強(qiáng)，就在電視廣告宣傳上面多做一些感情的渲染，引起她們的共鳴。戶外廣告針對(duì)哪些忙碌的上班族和白領(lǐng)，網(wǎng)絡(luò)宣傳的主要群體是年輕人。有針對(duì)性的做宣傳，多種方式相結(jié)合

60、，定會(huì)取得意想不到的結(jié)果。一個(gè)好的開(kāi)始往往就意味著好的結(jié)局，如何針對(duì)不同的人群采取不同的銷售方案也是重中之重，有選擇性的宣傳可以在減少成本同時(shí)事半功倍，盲目的銷售只會(huì)邯鄲學(xué)步，事倍功半。</p><p><b>　　6.3廣告語(yǔ)</b></p><p>　　“金鼎中原，貴臨天下”——金桂園</p><p>　　“您給我一份希望，我還您一片世外桃

61、源”——桃花源</p><p>　　“專為‘非凡者’打造，享受獨(dú)一無(wú)二的‘海景房’”——水宛院</p><p>　　“曲徑通幽，傾聽(tīng)大自然的聲音”——楓葉苑</p><p>　　“年輕，就是資本，青春，就要斗志昂揚(yáng)！”——磐林</p><p><b>　　7、尾盤處理</b></p><p>　　

62、人往往到了最后就會(huì)松懈，銷售后期的房子十分難賣，甚至連銷售人員都喪失的熱情，對(duì)此根本不抱希望。是，尾盤沒(méi)有什么吸引力，位置不好，是大家挑剩下的，所以不需要在上面花費(fèi)大量的人力物力，也不用在再做什么宣傳，反正花再大的力氣也賣不出去，這個(gè)想法其實(shí)是錯(cuò)誤的。</p><p>　　本地塊共有五個(gè)小區(qū)，假如每棟樓房都剩有一兩套沒(méi)有銷售出去，那么積少成多，所有的加在一起也不是一個(gè)小數(shù)目。因此，做好最后的銷售是十分必要的。&l

63、t;/p><p>　　如果想給這次的銷售畫上一個(gè)圓滿的句號(hào)，首先需要提高的就是銷售人員的熱情?，F(xiàn)在的銷售人員的薪資模式都是“底薪+提成”，而主要收入就是提成部分，我們提高最后一批房?jī)r(jià)的提成部分，提高銷售人員的工作熱情。</p><p>　　其次，加大宣傳力度。同樣是一句話，不同的說(shuō)法就會(huì)產(chǎn)生不同的效果，例如，剩下一套房和僅剩一套房給人留下的就是不同的感覺(jué)，在最后階段，我們更是要找最好的銷售人員

64、，利用語(yǔ)言的魅力，渲染出供不應(yīng)求，馬上售空的氛圍。要讓消費(fèi)者覺(jué)得，我不是買了剩下的尾房，我是抓住了最后的機(jī)會(huì)，趕上了最后的末班車。</p><p>　　在最后的銷售階段，舉辦大型活動(dòng)，選出適量的幸運(yùn)觀眾，要讓群眾覺(jué)得，開(kāi)發(fā)商不是因?yàn)槭鄯抠u不出去而打折，，而是因?yàn)槲易銐蛐疫\(yùn)?；顒?dòng)的目的是要渲染出，房子要漲價(jià)，房字馬上要銷售一空的景象，從而使所有的房子都能銷售一空！</p><p><b

65、>　　參 考 文 獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]李偉才.談城市中小戶型住宅設(shè)計(jì)與發(fā)展[J].城鄉(xiāng)規(guī)劃，2014年第18期：15-16.</p><p>　　[2]劉麗.高芬.論城市住宅戶型實(shí)用性[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014(9)：12-13.</p><p>　　[3]李睿.鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)、 問(wèn)題與解決對(duì)策[J].市場(chǎng)研究，2014

66、年03期：11-12.</p><p>　　[4]張永萍.中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)[J].科技致富向?qū)В?013(15)：9-10.</p><p>　　[5]方晨，朱永恒.對(duì)土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考[J].科技致富向?qū)В?013（1）.</p><p>　　[6] 唐波主編.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售[M].法律出版社，2004：102-107</p><p&

67、gt;　　[7] 劉洪玉, 張紅著.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)[M].清華大學(xué)出版社，2006：36-43</p><p>　　[8] 田杰芳主編.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].清華大學(xué)出版社，2011：65-72 </p><p>　　[9] 潘蜀健，陳琳主編.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2003.5： </p><p>　　[10]雷鳴雛.中國(guó)策劃教程 [M].

68、北京師范大學(xué)出版社，2008.</p><p>　　[11]張敏莉.房地產(chǎn)策劃 [M]. 北京：人民交通出版社，2007.</p><p>　　[12]黃福新.房地產(chǎn)策劃 [M]. 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004.</p><p>　　[13]舒立.房地產(chǎn)策劃的階段演進(jìn)模式 [N]. 中國(guó)建筑報(bào)，2001.4.11.</p><p>