經(jīng)濟適用房外文翻譯--經(jīng)濟適用住房政策的績效評價

1、<p><b>　　中文8850字</b></p><p>　　經(jīng)濟適用住房政策的績效評價</p><p>　　摘要：經(jīng)濟適用住房政策在中國的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：初始發(fā)展階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段。本文從擴大住房供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格、提高居住水平和配合宏觀政策四個方面對政策效果進行了實證研究，發(fā)現(xiàn)在快速發(fā)展階段效果顯著，但在2002年前后出現(xiàn)拐點，之后持續(xù)減

2、弱。在政策存在的問題方面，文章從供應(yīng)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和補貼方式三個方面進行了分析。最后，提出了針對經(jīng)濟適用住房的政策建議，包括：穩(wěn)定供應(yīng)規(guī)模、控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)變補貼方式。</p><p>　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用住房；房政策；策績效。</p><p>　　我國的經(jīng)濟適用住房政策自1994年開始實施，對住房保障的實施、住房市場的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的作用，對國民經(jīng)濟的運行也帶來了一定的影響。自1999年

3、以來，對該政策的效應(yīng)進行分析評價的研究很多，具有代表性的包括印堃華（1999）、王誠慶（2003）、龍奮杰（2005）等多位學(xué)者的研究，他們一致認(rèn)為，經(jīng)濟適用住房政策的主要任務(wù)是擴大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動住房有效需求；馮長春（1999）認(rèn)為，政策的弊端在于價格、住房面積、建設(shè)規(guī)模等方面；姜萬軍、喻志軍（2005）則主要從價格和政府監(jiān)管的角度分析了政策存在的問題。然而，在這些研究中，定性分析居多，缺少對政策的定量的、動態(tài)的評價

4、。本文主要選取1997—2005年的年度數(shù)據(jù)，對政策實施效果進行實證研究，并對現(xiàn)存的主要問題進行規(guī)范性分析。</p><p>　　一、經(jīng)濟適用住房的發(fā)展歷程</p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟適用住房的政策演變，結(jié)合其建設(shè)規(guī)模等情況，可以將經(jīng)濟適用住房的發(fā)展歷程劃分為三個階段：初始發(fā)展階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段。</p><p><b>　　（一）初始發(fā)展階段

5、</b></p><p>　　經(jīng)濟適用住房的初始發(fā)展階段大致為1994年下半年到1998年上半年，歷時4左右。1994年7月出臺的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）首次提出了發(fā)展經(jīng)濟適用住房，標(biāo)志著該制度的誕生。在隨后出臺的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》和《國家安居工程實施方案》的具體指導(dǎo)下，經(jīng)濟適用住房以安居工程為主要形式開始起步發(fā)展。從1996—1998年，安居工

6、程施工面積增加了將近一倍，但其占商品住宅施工面積的比重仍然較低，基本位于15%以下。因此，初始發(fā)展階段的主要特點可以歸納為：發(fā)展速度較快；規(guī)?？偭坎淮?；以安居工程為主要形式。</p><p><b>　?。ǘ┛焖侔l(fā)展階段</b></p><p>　　經(jīng)濟適用住房的快速發(fā)展階段大約從1998年下半年到2003年上半年，歷時約5 年。1998年7月，《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)

7、住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23）提出建立以經(jīng)濟適用住房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，是經(jīng)濟適用住房進人快速發(fā)展階段的政策標(biāo)志。之后在一系列產(chǎn)業(yè)、信貸等政策的推動下，經(jīng)濟適用住房進入一個迅速發(fā)展的時期。由圖1可見，從1998—2000年，經(jīng)濟適用住房的開工面積和銷售面積均呈現(xiàn)出較快的增長，在2000—2003年基本穩(wěn)定在較高的水平。從“經(jīng)濟適用住房施工面積”這一指標(biāo)來看，在1998—2003年間，該指標(biāo)保持在1.3～2.

8、5億m2的區(qū)間內(nèi)，與初始發(fā)展階段中安居工程的年施工面積相比，增長了4～7倍，占商品住宅施工面積的比重也大大增加。綜上所述，在快速發(fā)展階段，經(jīng)濟適用住房的發(fā)展特點可以歸納為：發(fā)展速度較快；規(guī)?？偭亢艽?；經(jīng)歷了一個加速期（1998—2000年）和一個平穩(wěn)期（2001—2003年）。</p><p><b>　?。ㄈ┱{(diào)整階段</b></p><p>　　經(jīng)濟適用住房的調(diào)整

9、階段從2003年下半年至今，開始的政策標(biāo)志為2003年8 月《國務(wù)院關(guān)于</p><p>　　促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）的出臺。在這份文件中，提出把普通商品住房作為市場供應(yīng)的主體。之后，2004年頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格等方面做出了更嚴(yán)格的限制，2006年《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》則將經(jīng)濟適用住房進一步定位為面向低收人家庭。在此

10、政策背景下，經(jīng)濟適用住房終止了快速發(fā)展的勢頭，如圖1 所示，從2004—2005年，經(jīng)濟適用住房的新開工面積和銷售面積均呈現(xiàn)下滑趨勢。盡管經(jīng)濟適用住房的調(diào)整階段歷時不長，但仍可以判斷此期間應(yīng)具有如下特點：發(fā)展速度減慢；供應(yīng)對象減少；改革方向處于調(diào)整、探索中。</p><p>　　二、經(jīng)濟適用住房的政策效果評價</p><p>　　在經(jīng)濟適用住房處于初始發(fā)展和快速發(fā)展階段時，我國正在經(jīng)濟水平

11、不高、居住水平較差的情況下，經(jīng)歷住房市場化改革的攻堅環(huán)節(jié)。在這樣的大背景下，經(jīng)濟適用住房的主要任務(wù)不僅僅是保障少數(shù)困難家庭，而是在住房改革的過程中發(fā)揮過渡性的作用，確保住房制度實現(xiàn)從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的成功轉(zhuǎn)軌和平穩(wěn)過渡。因此，本文主要從四個方面具體評價經(jīng)濟適用住房政策的效果：擴大住房供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格、提高居住水平、配合宏觀政策。</p><p><b>　　（一）擴大住房供應(yīng)</b>&l

12、t;/p><p>　　長期實行的計劃經(jīng)濟和福利分房制度，使我國的商品住房市場發(fā)展滯后，1998年福利分房的停止，給商品住房的供應(yīng)帶來巨大壓力。擴大住房供應(yīng)成為經(jīng)濟適用住房政策的重要任務(wù)之一。</p><p>　　本文選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工經(jīng)濟適用住房面積、經(jīng)濟適用住房施工面積、經(jīng)濟適用住房銷售面積三項指標(biāo)，代表經(jīng)濟適用住房的開工建設(shè)和市場銷售的狀況。通過計算直接貢獻率（DCR，Direct

13、Contribution Rate）和增長貢獻率（CRI，Contribution Rate of Increase），分別與商品住宅的對應(yīng)指標(biāo)進行對比。計算公式如下：</p><p><b>　　（1）</b></p><p><b>　?。?）</b></p><p>　　其中，h1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工住房面積，h2

14、商品住宅施工面積，h3 ：商品住宅銷售面積，a1 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工經(jīng)濟適用住房面積，a2：經(jīng)濟適用住房施工面積，a3：經(jīng)濟適用住房銷售面積。DCRi，即經(jīng)濟適用住房制度的實施使商品住房供應(yīng)的第i項指標(biāo)增長了DCRi，可以看作是在擴大商品住房供應(yīng)規(guī)模上的直接作用。CRIi，即在歷年商品住房供應(yīng)的增量中，經(jīng)濟適用住房的貢獻率為CRIi，可以看作是經(jīng)濟適用住房在拉動商品住房供應(yīng)增長方面的作用。選取1997—2005各年年度數(shù)據(jù)，計算出經(jīng)

15、濟適用住房在擴大商品住房供應(yīng)方面的作用效率，如表1 所示。</p><p>　　表1：經(jīng)濟適用住房政策在擴大商品住房供應(yīng)方面的作用評估 單位：%</p><p>　　評價結(jié)果：（l）在住房市場供應(yīng)體系中，經(jīng)濟適用住房并沒有占據(jù)過主體地位，主要表現(xiàn)在其對商品住宅銷售面積的直接貢獻率從未突破過30 % ；（2）在1998—2001年，經(jīng)濟適用住房在施工建設(shè)和市場銷售方面的直接貢獻率基本保持在

16、25 %—60 % 的區(qū)間內(nèi)，增長貢獻率也很大，為擴大商品住房的供應(yīng)做出了卓越的貢獻；（3）從2002—2005年，經(jīng)濟適用住房的增長貢獻接近于零或為負(fù)效應(yīng)，直接貢獻率迅速下降至不足7 %，說明其發(fā)展速度減慢并落后于整個住房市場。</p><p><b>　　（二）穩(wěn)定住房價格</b></p><p>　　隨著住房體制改革的深化，尤其是1998 年前后停止福利分房后，

17、大量的住房需求被直接推向市場，出現(xiàn)一個快速的需求釋放過程，給住房價格產(chǎn)生巨大推動力。在此情況下，經(jīng)濟適用住房的人市為平抑供求矛盾、穩(wěn)定住房價格作出了巨大貢獻。</p><p>　　評價方法：（l）計算經(jīng)濟適用住房在穩(wěn)定商品住房價格方面的貢獻率CR（Contribution Rate）；（2）計算并比較商品住宅價格收人比R1 、經(jīng)濟適用住房價格收人比R2、純商品住房價格收入比R 3。房價收人比R是中等收人家庭住房價

18、格與家庭年收人的比值，是反映家庭對房價承受能力的相對指標(biāo)。此處用城市戶均人口乘人均住宅建筑面積來代表中等收人家庭的住房面積，用城鎮(zhèn)居民人均可支配收人乘戶均人口來代表家庭年收人情況。</p><p>　　其中的“純商品住房價格”是指去除經(jīng)濟適用住房后的商品住房平均價格，其價格收人比凡可以反映在沒有經(jīng)濟適用住房供給情況下的居民購房支付能力。各指標(biāo)的計算公式如下：</p><p><b&g

19、t;　?。?）</b></p><p><b>　?。?）</b></p><p><b>　?。?）</b></p><p>　　其中 p l ：商品住宅平均銷售價格，p2：經(jīng)濟適用住房平均銷售價格，p3：純商品住房平均銷售價格，s1：商品住宅銷售面積，S2：經(jīng)濟適用住房銷售面積，DI ：城鎮(zhèn)居民人均可支配收

20、人（Disposable Income），RA：城市人均住宅建筑面積（Residential Area），PH ：城市戶均人口。</p><p>　　選取1997—2005各年數(shù)據(jù)，計算結(jié)果如表2、表3所示。由表2 可以看出，s2：s1（經(jīng)濟適用住房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重）與CR 成明顯的線性相關(guān)關(guān)系。令X=s2：s1，CR=Y建模測算結(jié)果為：</p><p>　　表2：經(jīng)濟適用

21、住房政策穩(wěn)定房價的作用評估 單位：%</p><p>　　隨后進行相關(guān)系數(shù)的顯著性檢驗，求得相關(guān)系數(shù)r=0.958，大于相關(guān)系數(shù)檢驗表中 相應(yīng)的值0.798，故認(rèn)為Y 與X 之間有十分顯著的線性關(guān)系。可以理解為：經(jīng)濟適用住房銷售面積所占的比重X 每增加一倍，其對穩(wěn)定房價的貢獻率CR 就增加0.456倍。</p><p>　　評價結(jié)果：（l）經(jīng)濟適用住房的價格水平約相當(dāng)于商品住宅價

22、格的55 %～69 %，相當(dāng)于純商品住房價格的51 %～63 %，說明免除土地出讓金、行政收費減半等政策有效降低了經(jīng)濟適用住房的價格，基本達(dá)到了政策目標(biāo)；（2）指標(biāo)CR 顯示，在1998—2002年，經(jīng)濟適用住房的供給使商品住宅價格的相對降幅為7.5 %～11%，有效抑制了房價的上漲；（3）2002年后CR 迅速下降，其主要原因是經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)比重（s1：s2）的迅速減少；（4）我國商品住宅價格收人比持續(xù)偏高，而經(jīng)濟適用住房價格收入

23、比基本保持在4以下，低于國際上4～6 的一般水平，有效提高了中低收人家庭的購房支付能力。</p><p>　　表3：經(jīng)濟適用住房政策提高支付能力的作用評估</p><p>　　其中：R1：商品住宅價格收入比；R2：為經(jīng)濟適用住房價格收入比；R3：純商品住房價格收入比。</p><p><b>　?。ㄈ┨岣呔幼∷?lt;/b></p>

24、<p>　　1997年，我國的城市人均居住面積僅為8.8m2，而1978 年聯(lián)邦德國的人均居住面積為25m2，人口壓力極大的日本也達(dá)到了13m2 。低下的居住水平給住房市場帶來巨大壓力，也給住房制度改革帶來負(fù)面影響，經(jīng)濟適用住房在提高居住水平方面做出了一定貢獻，具體評價內(nèi)容包括：提高人均建筑面積、改善中低收人家庭的居住條件、提高住房自有率。評價方法為：（l）計算經(jīng)濟適用住房對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積提高的貢獻率CR1 ；（2）計

25、算經(jīng)濟適用住房在提高城鎮(zhèn)居民住房自有率方面的貢獻率CR2和CR3。計算公式如下：</p><p><b>　?。?）</b></p><p><b>　?。?）</b></p><p>　　其中，CR1（i，j）代表第i年到第j年經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)使人均住宅面積相應(yīng)提高的幅度；CR2代表經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)使城鎮(zhèn)居民住房自有

26、率提高的幅度；Poi、Poj 分別代表第i年和第j年的城鎮(zhèn)人口；RA i 、Raj 分別代表第i年和第j年的城市人均住宅建筑面積；S（i，j）代表從i年到j(luò)年的經(jīng)濟適用住房累計竣工面積；h1代表購房的城鎮(zhèn)家庭數(shù)；h2代表購買經(jīng)濟適用住房的城鎮(zhèn)家庭數(shù)。</p><p>　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：據(jù)不完全統(tǒng)計，我國經(jīng)濟適用住房（含單位集資合作建房）累計竣工面積約10 億m2以上，解決了約1500萬戶中低收人家庭的住房間題；其中，

27、1998—2003年經(jīng)濟適用住房累計竣工面積4. 7億m2，解決了6閱多萬戶中低收入家庭的住房問題（劉志峰，2以科）?！吨袊y(tǒng)計年鑒》中1997—2005 年“城市人均住宅建筑面積”和“城鎮(zhèn)人口”的年度數(shù)據(jù)。以及表4中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。</p><p>　　表4：城鎮(zhèn)家庭住房來源</p><p>　　根據(jù)上述公式和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計算得出結(jié)果</p><p>　　評價結(jié)果：（1

28、）經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)使1998—2003年間的城鎮(zhèn)居民住房面積提高了10.30%，1997—2005年間共提高的幅度估算為13.07%，可見經(jīng)濟適用住房為改善我國城鎮(zhèn)居民的住房條件做出了巨大貢獻；（2）從1998—2003年, 經(jīng)濟適用住房共解決了600多萬戶中低收人家庭的住房問題，截至2005年，惠及的中低收入家庭數(shù)量大約達(dá)到了1500萬戶，在支持中低收人家庭購房、緩解住房保障壓力方面起到了一定作用；（3)1994—2005年，經(jīng)濟適

29、用住房共發(fā)展了1年,，雖然期間真正的大規(guī)模發(fā)展階段只有5年，但仍使我國城鎮(zhèn)居民的住房自有率提高了3.3%，作用不可忽視。</p><p><b>　?。ㄋ模┡浜虾暧^政策</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，需要與宏觀經(jīng)濟政策密切配合、保持一致，同時也有助于減小改革阻力、推動改革進程。1998年起，我國開始實行積極的財政政策，擴大投資和消費，拉動

30、內(nèi)需。從2003 年起, 積極財政政策開始逐漸淡出（參見郭慶旺、賈俊雪, 2006）。2004年開始實行穩(wěn)健的財政政策，要求控制過熱行業(yè)的投人，其中就包括房地產(chǎn)業(yè)。評價內(nèi)容包括: 經(jīng)濟適用住房在影響投資、消費需求變動方面與宏觀政策的配合程度。評價方法，即選取房地產(chǎn)企業(yè)完成的經(jīng)濟適用住房投資、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工經(jīng)濟適用住房面積、經(jīng)濟適用住房銷售面積三項指標(biāo)，通過計算各年的增長率CR（Growth Rate）來評判經(jīng)濟適用住房配合宏觀政策

31、的有效性。選取1997—2005各年的年度數(shù)據(jù)，據(jù)此計算出三項指標(biāo)的各年增長率，其中、、分別代表經(jīng)濟適用住房的投資額增長率、新開工面積增長率和銷售面積增長率。計算結(jié)果如表5所示。</p><p>　　評價結(jié)果 :（1）從1998—2001年， 數(shù)值基本保持在高水平，顯示出經(jīng)濟適用住房的投資、建設(shè)和消費均以高速度持續(xù)增長，為拉動內(nèi)需做出了貢獻，有效配合了積極財政政策，但2002年三項指標(biāo)的負(fù)增長與宏觀政策略有不符；

32、（2）2003年，積極財政政策開始淡出，經(jīng)濟適用住房的三項指標(biāo)增長率則呈現(xiàn)出小幅增長，與宏觀政策基本一致；（3）自2004年起，我國開始實行穩(wěn)健的財政政策，控制過熱行業(yè)的投入，、與均為負(fù)數(shù)，說明經(jīng)濟適用住房的投資、銷售等持續(xù)下降，與穩(wěn)健的財政政策協(xié)調(diào)一致。</p><p>　　三、經(jīng)濟適用住房政策的問題分析</p><p>　　經(jīng)濟適用住房政策在實施中面臨的主要問題，是由其歷史任務(wù)和政策定

33、位的轉(zhuǎn)變造成的。在初始發(fā)展階段和快速發(fā)展階段，經(jīng)濟適用住房的主要任務(wù)是在住房體制改革中發(fā)揮過渡性作用, 擴大住房供應(yīng)，啟動商品住房市場，保證改革的順利進行。隨著住房市場化改革的推進，這種過渡性作用逐漸淡化，住房保障的作用越來越重要，于是經(jīng)濟適用住房制度在供應(yīng)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和補貼方式等方面的問題就越發(fā)突出。</p><p>　?。ㄒ唬┕?yīng)規(guī)模問題</p><p>　　2003年之后，經(jīng)濟適

34、用住房的發(fā)展進入調(diào)整階段，建設(shè)和銷售規(guī)模均持續(xù)下降。到2005年，經(jīng)濟適用住房銷售面積僅為全部商品住房的6.46%，新開工面積僅占6.37%，與中低收人家庭的支付能力問題形成尖銳矛盾。經(jīng)濟適用住房的合理供應(yīng)規(guī)模應(yīng)如何確定，本文主要通過兩方面進行估算：一是衡量居民的購房支付能力，具體通過測算不同家庭的房價收人比來評判；二是將本國的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)規(guī)模與國外相應(yīng)階段的指標(biāo)做橫向比較，從而做出基本的判斷。</p><p&g

35、t;　　根據(jù)公式4以及1997 —2005年各年的年度數(shù)據(jù)，可以測算不同收人水平家庭的房價收人比R，衡量其購房支付能力。此處仍然用城市戶均人口乘人均住宅建筑面積來代表一般水平的住房面積，用不同家庭的人均可支配收入乘戶均人口來代表家庭年收入情況。計算結(jié)果見表6。</p><p>　　表6：不同收入結(jié)構(gòu)家庭的房價收入比</p><p>　　根據(jù)20世紀(jì)90年代初世界銀行專家Andrew Ham

36、mer的研究，理想的房價收入比應(yīng)為4一6，但世界各國或地區(qū)在不同的發(fā)展階段存在差異，如1992年臺灣的房價收人比為7.6，韓國為7.2.考慮到我國仍屬發(fā)展中國家，存在人口密度大、居住水平不高的現(xiàn)實情況，以及住宅業(yè)的發(fā)展尚不成熟等原因，本文將現(xiàn)階段我國居民可以承受的住房價格收人比界定為8—9.在此情況下，從表6可以看到，1997、1998 年我國的住房保障壓力很小，即使全部依靠市場解決購房問題，80%左右的居民都具有支付能力，在單位福利分

37、房占主導(dǎo)的情況下，住房保障的壓力就非常小。而取消福利分房后，居民的住房需求突然釋放，住房價格的上漲速度超過了</p><p>　　居民收人的增速，加上貧富差距擴大等原因，到2005年，40%的中低收入家庭的商品住宅價格收人比R1均高于可承受水平（8—9），10%的最低收入家庭甚至無法承受一般水平的經(jīng)濟適用住房（R2=13.78）。從這個角度來說，我國經(jīng)濟適用住房的供給規(guī)模應(yīng)為全部商品住房供應(yīng)量的30%，10%左右

38、的最低收人家庭承受不起經(jīng)濟適用住房，需要通過廉租住房解決。</p><p>　　同時，本文也考察了其他國家的保障性住房的供應(yīng)狀況。根據(jù)葉劍平等人的研究（2005），我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場與日本和德國的上世紀(jì)60—80年代相似，具有一定的可比性。由表7可，1970年，西德由政府和非盈利組織供應(yīng)的保障性住宅占20.7%；1980年，西德的這一比重為10.1%，日本為11%。如從這個角度來看，則我國經(jīng)濟適用住房的供給比

39、重也應(yīng)為10%—20%。</p><p>　　表7：分國家竣工住宅的供給結(jié)構(gòu) 單位：%</p><p>　　另一方面，從表7中各國的經(jīng)驗來看，保障性住宅的供應(yīng)基本都呈現(xiàn)出下降的趨勢，但下降速度較慢，歷時較長。西德的這一比重從1970年的20.7%到1985年的8.5%，下降了12.2個百分點，但經(jīng)歷了15年的時間；日本從1980年到1984年的5年間，保障性住房的供應(yīng)比重也只下降了2

40、.7個百分點，年均降幅非常小，與德國一樣都不足1%；法國、英國等國也均呈現(xiàn)這一現(xiàn)象。這一國際經(jīng)驗說明，保障性住房的供給在短期內(nèi)需要維持一定的比重，并隨著一國經(jīng)濟水平和住房市場的發(fā)展而緩慢減少。而我國從2000一2005年的6年間，經(jīng)濟適用住房的新開工面積就下降了15.4個百分點，銷售面積下降了16.2個百分點，下降的速度明顯過快。</p><p><b>　?。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)問題</b><

41、;/p><p>　　經(jīng)濟適用住房在初始發(fā)展階段和快速發(fā)展階段，由于政策定位較廣，面向大多數(shù)家庭，導(dǎo)致部分地區(qū)經(jīng)濟適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控，戶型面積過大，不僅限制了中低收人家庭的支付能力，也帶來資源浪費和補貼效益的流失。</p><p>　　以北京為例，根據(jù)劉洪玉等人于2000年12月底對北京市在建的23 個經(jīng)濟適用住房項目的29062套戶型和建筑面積的專項調(diào)查，大量戶型存在面積過大情況（劉洪玉，

42、2002）。超過90㎡的戶型面積達(dá)到了52.1%，超過80%的戶型面積高于當(dāng)年全國住宅的一般水平，顯然不符合經(jīng)濟適用住房的政策定位。</p><p>　　根據(jù)我國2000 年第五次人口普查數(shù)據(jù)，約有44.1%的家庭住房面積低于當(dāng)年的人均水平20.3㎡，而根據(jù)上面的分析，我國經(jīng)濟適用住房的理想覆蓋范圍應(yīng)該低于40 %，因此其戶型面積不應(yīng)高于一般住房面積水平。</p><p>　　在國外，保障

43、性住房的建筑面積也受到嚴(yán)格控制，如香港的“ 居屋” 每套建筑面積為40-65㎡，法國社會住宅的建筑面積一般為55-75㎡，日本的公務(wù)員宿舍面積也控制在60㎡左右。我國的經(jīng)濟水平和住宅業(yè)的發(fā)展均不如以上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，經(jīng)濟適用住房的面積更應(yīng)嚴(yán)格限制。聯(lián)合國的歐洲經(jīng)濟委員會于1959年在日內(nèi)瓦的居住空間使用報告中，提出了對3-5人家庭住宅的最小面積確定為59.5㎡。在我國，2004年的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，其建筑面積應(yīng)控制在60-8

44、0㎡，這一區(qū)間大致相當(dāng)于近年來我國的一般住宅水平，因此在經(jīng)濟適用住房供應(yīng)比重不超過30%的情況下，上限可能過高，而下限也可以進一步下調(diào)，有必要進行更為嚴(yán)格的限制。</p><p>　　表8：我國各年一般水平住宅的建筑面積 單位：平方米</p><p><b>　?。ㄈ┭a貼方式問題</b></p><p>　　經(jīng)濟適用住房制度目前主要采取實

45、物補貼的方式，補貼的內(nèi)容主要來自免除土地出讓金和行政收費減半，通過銷售的方式一次性全部補貼給中低收人購房者。這種方式雖然為改善居住水平、提高住房自有率做出了貢獻，但隨著經(jīng)濟適用住房的保障性功能的強化，弊端逐漸顯現(xiàn)。</p><p>　　一方面，經(jīng)濟適用住房的一次性補貼方式使得其退出機制和售后監(jiān)管機制名存實亡，無論什么家庭，無論其人住后的經(jīng)濟情況如何改變，他們都將永久享有補貼效益，這不僅造成一定的公平問題，也間接鼓

46、勵了尋租行為。根據(jù)2005 年對北京、太原和西安的調(diào)查，高達(dá)48 % 的經(jīng)濟適用住房被購房者用于出租獲益；在北京市昌平區(qū)的回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟適用住房社區(qū)內(nèi)，房屋出租率已占到全區(qū)租賃交易總量的78.8%。這從側(cè)面反映了補貼方式缺陷帶來的補貼效益流失和公平問題。另一方面，實物補貼方式使得補貼效益的分配缺乏靈活性，補貼額的多少主要取決于所購經(jīng)濟適用住房的面積和價位，而不是被支持家庭的經(jīng)濟和人口狀況。其他住房制度比較成熟的國家也較少采用一次

47、性實物補貼的方式。貨幣化補貼方式為較多發(fā)達(dá)國家采用，且大都為房租補貼，即通過低租金出租保障性住房來支持中低收人家庭。其優(yōu)勢在于補貼方式更為靈活，可以有效地貫徹退出機制，同時也減少了銷售的中間環(huán)節(jié)，有利于減少政策成本，提高資源利用效率。</p><p>　　四、研究結(jié)論與政策建議</p><p>　　根據(jù)以上對經(jīng)濟適用住房政策的實證研究, 本文主要得出以下結(jié)論:</p><

48、;p>　　1、經(jīng)濟適用住房的發(fā)展經(jīng)歷了初始發(fā)展階段、快速發(fā)展階段和調(diào)整階段, 其政策效果主要產(chǎn)生于1998—2003年的快速發(fā)展階段。進人調(diào)整階段以來, 經(jīng)濟適用住房在開工建設(shè)和銷售等方面均呈現(xiàn)出較快的下降趨勢, 政策效果大為減小。</p><p>　　2、經(jīng)濟適用住房在住房體制改革中的過渡性作用主要體現(xiàn)在四個方面: （1）在擴大住房供應(yīng)方面，1998—2002年間, 經(jīng)濟適用住房的直接貢獻率約為25%—3

49、5%，增長貢獻率為約為15%—25%, 但2003年后的作用較??；（2）在穩(wěn)定住房價格方面, 經(jīng)濟適用住房的單價相當(dāng)于正常商品住房的55%—65%，在1997—2002年間使住房價格相對下降了8%—10%，2003年之后作用的減小則主要是因為供應(yīng)量的下降；（3）在提高居住水平方面, 在1997—2005年，濟適用住房的供應(yīng)使城鎮(zhèn)人均住宅面積上升了約13%，住宅自有率上升了3.3%；(4) 經(jīng)濟適用住房在投資、建設(shè)、銷售等方面的發(fā)展?fàn)顩r與

50、宏觀政策走向基本一致，有效配合了國家的宏觀調(diào)控。</p><p>　　3、經(jīng)濟適用住房的問題主要在三個方面：（1）2003年以后，供應(yīng)規(guī)模迅速減小，與我國的居民購房支付能力的變化和住房發(fā)展階段相抵觸，中低收人家庭的居住問題突出； (2) 經(jīng)濟適用住房的戶型面積過大，超過了中低收人家庭的基本居住需要，容易造成資源浪費和誘發(fā)公平問題；(3)補貼方式過于簡單直接，容易降低福利資源的利用效率，不利于科學(xué)、有效的住房保障制

51、度的建立?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，結(jié)合國際經(jīng)驗和本國實際，本文提出以下政策建議：</p><p>　?、贁U充濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，使其供應(yīng)量在全部住房供應(yīng)量的比重達(dá)到15%—30%，并在短期內(nèi)使其基本保持穩(wěn)定。隨著住宅業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟水平的提高，在中長期可以逐漸減小經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)比重, 但每年的變動幅度不宜超過一個或兩個百分點。</p><p>　?、趪?yán)格控制戶型標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前情況下，提供給一個

52、三口之家的經(jīng)濟適用住房的建筑面積可以控制在55—77平方米，以保證其目標(biāo)是滿足基本居住需求，提高福利資源的利用效率。</p><p>　　③改變單一的補貼方式，逐步發(fā)展貨幣化補貼方式，廣經(jīng)濟適用住房的租售并舉，此基礎(chǔ)上完善退出機制，加強居民收人財產(chǎn)審查機制等配套設(shè)施的建設(shè)，以保證福利補貼的有效利用。</p><p>　　The Performance and Problems of Aff

53、ordable Housing Policy</p><p>　　(Yi Niu, Department of Land & Real Estate Management, Renmin University of China, Beijing)</p><p>　　Abstracts: In order to evaluate the policy performance of

54、affordable housing and analyse its problems, the paper finds that affordable housing in China has experienced three development stages: initial development stage, fast development stage and adjusting stage. Then, the pap

55、er examines policy performance in four aspects: housing supplies, housing prices, housing conditions and economic policy, through statistical models and targets such as Direct Contribution Rate, Contribution Rate of Incr

56、ea</p><p>　　Key Words: Affordable Housing; Housing Policy; Policy Performance</p><p>　　Since 1994，the implementation of China's affordable housing policies has had far-reaching effects on im

57、plementation of housing security and the development of housing market, and even brought about certain influence on the operation of the national economy. Since 1999, there have been many researches and evaluations on th

58、e impact of this policy .Some representative opinions are as the following: several scholars such as Yin Kunhua (1999), Wang Chengqing (2003) and Long Fenjie (2005) agreed that </p><p>　　1. The Development o

59、f Affordable Housing</p><p>　　According to the affordable housing policy’s evolution, combined with its construction scale, the affordable housing development process could be divided into three stages: init

60、ial development stage, fast development stage and adjusting stage.</p><p>　　1.1 Initial Development Stage</p><p>　　Affordable housing starts its initial development stage, which lasted four year

61、s, in the second half of 1994. "State Council’s decision on deepening the reformation of the housing system ", which is introduced in July 1994, first proposed the construction of affordable housing. This actio

62、n marked the birth of the system. Under the specific guidance of the subsequent policies such as "Urban affordable housing construction management approach" and the "National housing projects implementatio

63、n prog</p><p>　　Table1: Construction of Affordable Housing between 1996 and 1998 </p><p>　　1.2 Fast Development Stage</p><p>　　Affordable housing started its fast development stag

64、e, which lasted about five years from the second half of 1998 to the first half of 2003. In the July of 1998, "The State Council’s notice on further deepening of the urban housing system reform and accelerating hous

65、ing construction" proposed the establishment of housing supply system mainly composed of affordable housing. It marked the fast development stage of affordable housing. Then, prompted by series of the industry and c

66、redit policies, af</p><p>　　Figure1：Construction and Sales of Affordable Housing from 1997 to 2005</p><p>　　Table2：Construction and Sales of Affordable Housing from 1998 to 2003</p><p

67、>　　1.3 Adjusting Stage</p><p>　　Adjusting stage of affordable housing started from the second half of 2003 and has been lasting until now. The policy marked the beginning of the stage in August 2003, whic

68、h is "The State Council’s notice on promoting the healthy development of real estate market". According to this paper, a new housing supply system was raised, requiring “ordinary commercial housing” to be the m

69、ain constituents of housing market. In 2004, the "Management Rules about affordable Housing" was promulgated, making m</p><p>　　2. Policy Performance of Affordable Housing</p><p>　　As

70、a number of scholars stated in their papers, when evaluating the performance of affordable housing policy, we can not simply stand on the perspective of housing security, but should stand on the perspective of conditions

71、 of our economy and society and housing reformation. During initial and fast development stage, China was experiencing a situation of less-prosperous economy, poor living standards, and the most crucial stage the housing

72、 reform. In this context, affordable housing policy’s mai</p><p>　　2.1 Expanding Housing Supply</p><p>　　Establishing a complete and adequate housing supply system is the basement of realization

73、 of commodity housing and market mechanism. Because of the long-term implementation of the planned economy and welfare housing, housing market in China has been developing slowly. When welfare housing policy was abandone

74、d in 1998, large numbers of family’s housing demand was pushed directly into the market, bringing enormous pressure to the housing supply. In this period of reform, expanding the housing supp</p><p><b>

75、;　　(1)</b></p><p><b>　　(2)</b></p><p>　　Among them, h1: area of newly-started affordable housing, h2: construction area of commercial housing, h3: sales area of commercial hous

76、ing, a1: area of newly-started affordable housing, a2: construction area of affordable housing, a3: sales area of affordable housing.</p><p>　　Table 3：Basic Data(10,000 ㎡)</p><p>　　Table4：Evalua

77、tion of Affordable Housing Policy in Expanding Housing Supply</p><p>　　Evaluation Results: (1) Although the policy is strongly supported, affordable housing had not played a dominant role in housing market,

78、which is mainly manifested in its direct contribution to sales of housing no more than 30%. (2)Between 1998 and 2001, affordable housing made outstanding direct contribution, because DCR remained at he interval 25%~60%,

79、which greatly helped to expand the supply of housing. (3) From 2002 to 2005, the affordable housing made such little contribution to the growth </p><p>　　2.2 Stabilizing Housing Prices</p><p>　　

80、Along with the deepening of the reform of housing, especially when welfare housing was abandoned before and after the year of 1998, a lot of demand for housing has been directly pushed into the market. This rapidly emerg

81、ing demand needs release, which give a tremendous impetus to housing prices. In this case, the introduction of affordable housing made a tremendous contribution to stabilization of the supply and demand conflicts and hou

82、sing prices. This evaluation of the content include: (1) Sta</p><p>　　Evaluation: (1) Calculate Contribution Rate (CR) of affordable housing in stabilizing housing prices; (2) Calculate and compare the housi

83、ng price to income ratio(R1), affordable housing price to income ratio (R2), commercial housing price to income ratio (R3). CR is used to assess the role of affordable housing in stabilizing housing price. It is the dist

84、ance between housing prices in reality and the prices of those without affordable housing. R represents the ratio of housing prices to income f</p><p><b>　　(3)</b></p><p><b>　　

85、(4)</b></p><p><b>　　(5)</b></p><p>　　Among them, p1: average price of commercial housing, p2: average prices of affordable housing, p3: average sales prices of commercial housi

86、ng, s1: sales area of commercial housing, s2: sales area of affordable housing, DI: disposal income per capita in urban family, RA: residential area per capita in cities, PF: population per family.</p><p>　　

87、Table5：Basic Data</p><p>　　Table6: Evaluation of Affordable Housing Policy in Stabilizing Housing Price</p><p>　　From Table 5, s2:s1 and CR seem to be significant linear correlation. Order X＝s2:

88、s1, CR＝Y(jié) modeling to calculate the results:</p><p>　　Y＝0.456X＋0.002 (6)</p><p>　　Followed by the significant correlation coefficient test was done, and the correlation

89、coefficient r＝0.958, which is greater than the corresponding value of 0.798 when r＝1% from the correlation coefficient test table. So it is supposed that between X and Y is very significant linear relationship. It can be

90、 understood as that, if affordable housing sales doubled, its contribution to the stabilization of housing prices would increase by 45.6%.</p><p>　　Table7: Evaluation of Affordable Housing Policy in Raising

91、Affordability</p><p>　　Evaluation Results: (1) Affordable housing price level is equivalent to 55%~69% of commercial housing prices, and also equivalent to 51%~63% of commercial housing price. The fact shows

92、 that the exemption of land price and administrative fees halved policies effectively lowered the affordable housing prices, reaching policy goals basically. (2) CR indicators show that between 1998 and 2002, due to the

93、affordable housing supply the prices of housing relatively decrease by 7.5%~11%. So the rise in </p><p>　　2.3 Improving Living Conditions</p><p>　　Long-term planned economy limited housing devel

94、opment, and residential area per capita in cities was only 8.8 ㎡ in 1997, while that of the Federal Republic of Germany in 1978 was 25 ㎡, and the level also reached 13㎡ in Japan, who bear greater population pressure. Luc

95、kily, affordable housing has made contributions to improving the living standards. Specific evaluation include: raising the residential area per capita in cities, improving living conditions of low-income families, and i

96、ncreasing hom</p><p>　　Evaluation: (1) Calculate contribution rate CR1 of affordable housing for raising residential area; (2) Calculate contribution rate CR2 and CR3 of affordable housing for increasing urb

97、an residents homeownership rate. Formulas are as follows:</p><p><b>　　(7)</b></p><p><b>　　(8)</b></p><p>　　Poi and Poj represents the urban population in yea

98、r i and j; RAi and RAj represent residential area per capita in cities in year i and j; S (i,j) represents total completed area of affordable housing from year i to j; h1 means the number of the urban families who had bo

99、ught houses; h2 means the number of urban families who had bought affordable housing.</p><p>　　Fundamental data: According to incomplete statistics, total completed area of affordable housing in China is one

100、 billion square above, helping about 15 million low and middle-income families. Among them, affordable housing has completed a total area of 477 million squares between 1998 and 2003, and supported over 6,000,000 middle

101、and low-income families. Besides are data in table8 and table9.</p><p>　　Table 8：Basic Data</p><p>　　Table9: Housing Resources of Urban families in 2005</p><p>　　According to the fo

102、rmula and basic data above, we can calculate the results:</p><p>　　CR1(1998,2003)＝10.30％，CR1(1997,2005)＝13.07％，CR2＝3.30％</p><p>　　Evaluation results: (1) Affordable housing increased residential

103、 area per capita in cities by 10.3 0% from 1998 to 2003, and a total estimated rate of 13.07% from 1997 to 2005. So affordable housing had made an enormous contribution to improving the housing conditions for urban resid

104、ents. (2) From 1998 to 2003, affordable housing has supported a total of more than six hundred ten thousand families’ housing issue. It will benefit 15 million families before 2005. In a word, it alleviates the press<